Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца – ОАО «Астон» Федоровой С.Б., представителя административного ответчика – Правительства Ростовской области Абрамова В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Астон Продукты Питания и Пищевые Ингредиенты» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, заинтересованные лица – Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону,

у с т а н о в и л :

Открытое акционерное общество «Астон Продукты Питания и Пищевые Ингредиенты» (далее по тексту – ОАО «Астон») обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости четырех арендуемых земельных участков посредством установления их кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельных участков, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению размеров арендной платы.

В ходе судебного разбирательства административный истец в лице представителя по доверенности Федоровой С.Б. уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просил суд:

- установить кадастровую стоимость земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метра, расположенного по адресу: ... равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей;

- установить кадастровую стоимость земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей;

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, а в качестве заинтересованных лиц – ДИЗО г. Ростова-на-Дону.

В судебное заседание явилась представитель административного истца Федорова С.Б., действующая на основании доверенности, уточненное заявление просила удовлетворить.

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности Абрамов В.В. в суд явился, возражал против удовлетворения уточненных административных исковых требований.

Представители ДИЗО г. Ростова-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенных судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ООО «...» ... составившего экспертные заключения, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемые земельные участки, исходя из дат постановки на кадастровый учет и кадастровых справок, были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ОАО «Астон» является арендатором:

- земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., разрешённое использование – ..., площадью ... квадратных метра, расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей;

- земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., разрешённое использование – ... площадью ... квадратных метров, расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей;

- земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... разрешённое использование – ..., площадью ... квадратных метров, расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей.

Изложенное подтверждается копиями договоров аренды земельных участков с приложениями к ним (том 1 л.д. 33-60) и выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости земельных участков от 2 февраля 2017 года (том 1 л.д. 29-32).

Правовой интерес истца в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков основан на учете кадастровой стоимости в формуле определения арендной платы, поэтому вопрос о возможности приведения кадастровой стоимости земельных участков к размерам их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, основан на нормах права. Кроме того, в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации собственник строений на земельном участке имеет право выкупа земельного участка с учетом его кадастровой стоимости.

Заявление ОАО «Астон» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости оспариваемых земельных участков отклонено решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 января 2017 года (том 1 л.д. 77-80).

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора истцом соблюден.

В обоснование своих первоначально заявленных требований истец представил отчет ООО «...» № ... от 14 декабря 2016 года (том 1 л.д. 109-363). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рубля, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков – ...» от 20 декабря 2016 года (том 1 л.д. 17-28).

Судом, учитывая ходатайство представителя административного истца, наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета и экспертного заключения СРО в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросам определения действительной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена ООО «...» (заключения № ... от 31 марта 2017 года, том 2 л.д. 64-266). Согласно заключениям эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей.

Указанные экспертные заключения послужили основанием для уточнения заявленных истцом требований.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключения эксперта, суд считает возможным положить содержащиеся в них выводы в основу решения суда.

Экспертные заключения содержат подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате них выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт использовал при расчетах сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключениях приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов для объекта оценки с кадастровым номером ... использовано 3 земельных участка, расположенных в г. Ростове-на-Дону, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложениях к заключениям. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади. При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки с кадастровым номером ... эксперт применил корректировки на условия продажи, местоположение участков, наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций на участках и наличие железнодорожной ветки на участках.

В качестве объектов-аналогов для объектов оценки с кадастровыми номерами ... использовано по 4 земельных участка, расположенных в г. Ростове-на-Дону, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложениях к заключениям. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади. При сравнении объектов-аналогов с объектами оценки с кадастровыми номерами ... эксперт применил корректировки на условия продажи, местоположение участков, наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций на участках и величину общей площади участков.

Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключениях эксперта. Расчеты рыночной стоимости математически проверяемы.

Правительство Ростовской области представило возражения на заключения эксперта, в которых ссылалось на следующее. В объявлениях о продаже объектов-аналогов указано «...», при этом в объявлениях отсутствует информация, к какому виду разрешенного использования относятся участки-аналоги. Вместе с тем, вид разрешенного использования объектов оценки – «...». Таким образом, эксперт необоснованно отказался от применения корректировки по виду разрешенного использования. Проведенные экспертом исследования не являются объективными и не соответствуют требованиям статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также п. 22 «е» ФСО № 7. Эксперт не указывает, к какому сегменту рынка относится объект оценки и объекты-аналоги. Экспертное заключение не содержит ссылок на страницы «...» под редакцией ... 2014 года, копий таблиц справочника. Расчеты рыночной стоимости земельных участков с указанием конкретных сумм в экспертных заключениях отсутствуют, использованные экспертом объекты-аналоги отличаются от объектов оценки по своим характеристикам.

Как указал эксперт в письменных пояснениях и при допросе в судебном заседании, в отчете об оценке земельный участок отнесен к классу земель «земли под индустриальную застройку», так как его вид разрешенного использования «...». В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже часто используются термин «функциональное назначение», при этом продавцы зачастую не указывают вид разрешенного использования. Ценообразующим фактором зачастую является именно тип (функциональное назначение) окружающей застройки. При кадастровой оценке объекты разных видов разрешенного использования схожего функционального назначения зачастую рассчитываются по одной модели с одними и теми же ценообразующими факторами. Таким образом, все аналоги можно использовать для расчета, так как по таблице, приведенной в «...» под редакцией ... их можно отнести к земельным участкам «под индустриальное строительство», в связи с чем корректировка не требуется. На странице 21 заключения эксперта приведены данные о сегменте рынка, указано, что объект оценки относится к рынку земельных участков под индустриальную застройку (производственно-складская недвижимость). Эксперт привел данные об источниках информации, нарушений действующего законодательства в этой части не имеется, применение всех корректировок можно считать обоснованным. Все отличия характеристик объектов оценки и объектов-аналогов учтены корректировками на основе данных «...» ... 2014 года. Большинство ценообразующих характеристик у объектов оценки и объектов-аналогов совпадает или находится в допустимом диапазоне, который возможно откорректировать. Проведенное исследование рынка недвижимости и, в частности, сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, достаточно для корректного проведения расчетов по определению стоимости объекта.

Иные доводы возражений Правительства Ростовской области против удовлетворения уточненных административных исковых требований, основанных на заключениях судебной оценочной экспертизы, не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность и объективность указанных заключений. Доказательства иной рыночной стоимости земельных участков суду не представлены.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключений эксперта, которые соответствуют требованиям действующего законодательства и являются относимыми и допустимыми доказательствами указанных в них величин рыночной стоимости земельных участков.

Обстоятельства, на которые ссылалась представитель административного ответчика, оспаривая заключения судебной экспертизы, не дают достаточных оснований для сомнений в обоснованности и правильности последних. На все замечания представителя административного ответчика экспертом ... даны аргументированные пояснения в письменной форме и устно при допросе в судебном заседании.

Кроме того, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, а также предупрежден в судебном заседании об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, в материалы дела представлены соответствующие расписки эксперта, содержащие результаты предупреждения об уголовной ответственности.

В удовлетворении ходатайства представителя административного ответчика о назначении повторной судебной оценочной экспертизы судом отказано в связи с отсутствием для этого оснований, предусмотренных ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административным истцом данные о рыночной стоимости земельных участков, определенные в заключениях эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

На стоимости участков, указанные в отчете оценщика, ни административный истец, ни другие лица, участвующие в деле, не ссылались, суд приходит к выводу о том, что рыночные стоимости, указанные именно в заключениях эксперта, являются отражением экономически обоснованных показателей налоговой базы.

При таких обстоятельствах, уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков посредством установления их кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что поскольку Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Следовательно, датой подачи заявления следует считать дату обращения ОАО «Астон» с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, т.е. 27 декабря 2016 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, возражения административных ответчиков относительно размеров рыночной стоимости, заявленных административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также, учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования на основании размеров рыночной стоимости участков, указанных в заключениях эксперта ООО «...», то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о возложении на административного истца в данном конкретном случае всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

Из материалов дела следует, что определением суда от 6 марта 2017 года расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца. Представленной в материалы дела копией платежного поручения № ... от 24 марта 2017 года (том 2 л.д. 59) подтверждается, что административный истец внес на депозитный счёт Ростовского областного суда денежные средства в сумме ... рублей в обеспечение расходов по оплате услуг экспертов по данному делу.

ООО «...» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в размере ... рублей (том 2 л.д. 61, 62).

По мнению суда, данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертных исследований, расчетов, составления заключений, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе. В связи с этим, услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... рублей.

Следовательно, денежная сумма в размере ... рублей, внесенная ОАО «Астон» на депозитный счёт Ростовского областного суда, подлежит перечислению экспертному учреждению ООО «...» в качестве вознаграждения за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метра категории земель населенных пунктов, разрешённое использование – ..., расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров категории земель населенных пунктов, разрешённое использование – ..., расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метра категории земель населенных пунктов, разрешённое использование – ..., расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров категории земель населенных пунктов, разрешённое использование – ..., расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 27 декабря 2016 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: за счет денежных средств, поступивших от открытого акционерного общества «Астон Продукты Питания и Пищевые Ингредиенты» (ОАО «Астон») в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), ... рублей на расчётный счёт ООО «...» за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-375/2017 (заключения № ... от 31 марта 2017 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 14 апреля 2017 года.

Судья И.В. Порутчиков