Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чиркова Дмитрия Игоревича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Чирков Д.И. обратился в суд с административным иском (с учётом уточнения) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объектов недвижимости:

- нежилого помещения, с кадастровым номером **946, площадью 1 780,4 кв.м, расположенного по адресу ****, в размере его рыночной стоимости 26 425 090 руб. на 06.06.2018;

- нежилого помещения, с кадастровым номером **947, площадью 1 792 кв.м, расположенного по адресу ****, в размере его рыночной стоимости 31 019 593 руб. на 07.06.2018;

- нежилого помещения, с кадастровым номером **948, площадью 396,3 кв.м, расположенного по адресу ****, в размере его рыночной стоимости 4 030 740 руб. на 07.06.2018;

- нежилого помещения, с кадастровым номером **951, площадью 1 482 кв.м, расположенного по адресу ****, в размере его рыночной стоимости 21 270 722 руб. на 08.06.2018;

- нежилого помещения, с кадастровым номером **959, площадью 1 765,9 кв.м, расположенного по адресу ****, в размере его рыночной стоимости 26 238 997 руб. на 23.06.2018.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Административный истец Чирков Д.И.- надлежащим образом извещена о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении дела не присылала.

Представитель административного истца Чиркова Д.И. - К1., действующая на основании доверенности в судебном заседании не участвовала, поступило ходатайство о рассмотрении дела ее отсутствие.

Представитель административного ответчика ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» и заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица Л., действующий на основании доверенностей в судебном заседании не участвовал, письменный отзыв не был представлен, направил заявление и рассмотрении дела в его отсутствие.

Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю) о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещено, ходатайств об отложении дела не поступало.

Представитель заинтересованного лица администрации Чайковского городского округа Б., действующая на основании доверенности с иском не согласна, направила письменный отзыв, а также ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствие с положениями ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС Российской Федерации) дело рассмотрено при данной явке.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как его кадастровая стоимость в силу положений статей 375, 378.2, 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость нежилых помещений превышает их рыночную стоимость. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, Чирков Д.И. является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерам **946, **947, **948, **951, **959, расположенных по адресу ****, о чем представлены выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень под № 636 включено здание с кадастровым номером **820, в котором расположены вышеуказанные помещения.

Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ», если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Учитывая, что спорное нежилое помещение, принадлежащее истцу по праву собственности, является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости помещения безусловно нарушаются его права и обязанности.

Кадастровая стоимость спорных помещений установлена актом от 10.10.2019 № 388 ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»:

- с кадастровым номером **946 – 45 250 949,07 руб.;

- с кадастровым номером **947 – 45 522 534,40 руб.;

- с кадастровым номером **948 – 11 031 256,21 руб.;

- с кадастровым номером **951 – 38 199 794,88 руб.;

- с кадастровым номером **959 – 44 911 216,43 руб.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО **, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость помещения, в подтверждение заявленных исковых требований Чирковым Д.И. представлен отчет об оценке от 21.02.2020 № 2201.И/О-1916.01.2020, выполненный оценщиком Б. - ИП К2. Согласно отчету рыночная стоимость спорных объектов недвижимости:

- с кадастровым номером **946 по состояния на 06.06.2018 составила 26 425 090 руб.;

- с кадастровым номером **947 по состояния на 07.06.2018 составила 31 019 593 руб.;

- с кадастровым номером **948 по состояния на 07.06.2018 составила 4 030 740 руб.;

- с кадастровым номером **951 по состояния на 08.06.2018 составила 21 270 722 руб.;

- с кадастровым номером **959 по состояния на 23.06.2018 составила 26 238 997 руб.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценщик Б., выполнившая отчет, является членом саморегулируемой организации оценщиков «РАО», включена в реестр оценщиков 03.04.2018, регистрационный номер **. Оценщик имеет образование в области оценочной деятельности: диплом специалиста № **, выданный ФГБОУВПО «ПГНИУ» от 04.07.2014, по специальности «Финансы и кредит», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 10.08.2018 по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 24.07.2019 СПАО «РЕСО-Гарантия». Срок действия полиса с 28.08.2019 по 27.08.2020.

Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объектов оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок торговой недвижимости, расположенной в г. Чайковский.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории Пермского края в период за 2 квартал 2018 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за 1 кв.м коммерческой недвижимости по городским округам и муниципальным районам Пермского каря по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг». Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в Пермском крае. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений на здания и помещения коммерческого назначения, расположенные в 1-2 зонах престижности коммерческой недвижимости Пермского края, который составил от 294,98 руб./кв.м. до 27 618,87 руб./кв.м., коэффициент рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2018, составил 0,638, их площадь, физические характеристики (состояние хорошее), тип площади, оценщик пришел к выводу, что стоимость объектов оценки находится в диапазоне от 289,08 руб./кв.м. до 18 140,58 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10% (без учета прав на земельный участок).

При составлении отчета оценщик определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: передаваемые имущественные права, условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, расположение относительно красной линии крупных автодорог, площадь, материал стен, физическое состояние, состояние отделки, коммуникации, тип объекта, этаж расположения.

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

Анализируя данные о ценах предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения, оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, установившийся на земельные участки коммерческого назначения, расположенные в Пермском крае от 294,98 руб./кв.м. до 18 510,80 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта (г. Чайковский), его площадь (средняя), физические характеристики (рельеф ровный), оценщик делает вывод, что стоимость земельного участка может находиться в диапазоне от 437,57 руб./кв.м. до 1 473, 48 руб./кв.м, с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 10,3 %.

При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован сравнительный подход, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости помещений не были использованы доходный и затратный подходы.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 7 объектов-аналогов для помещений и 3 объекта-аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.

Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Кроме того, в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объектов оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

При этом, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Возражений о несогласии с отчетом с представлением доказательств лицами, участвующим в деле, представлено не было.

По указанным выше мотивам отчет об оценке у суда сомнений не вызвавал.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками также не представлено.

При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 30.12.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Чиркова Дмитрия Игоревича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 30.12.2019.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 11.03.2020.

Судья подпись.