Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чащухина Дмитрия Александровича об установлении кадастровой земельного участка с кадастровым номером **:2 в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Чащухин Д.А. обратился в суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», заявив требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазин, площадью 1819,05 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6954000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объекта недвижимости: здание, назначение - нежилое, наименование – здание магазина, площадью 247,2 кв.м, с кадастровым номером **:16, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, район Орджоникидзевский, ул., Ольховская, д. 25, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Данное здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 59:01:3812876:2, то есть административный истец является фактическим пользователем земельного участка. Утвержденная на настоящий момент кадастровая стоимость земельного участка значительно выше рыночной, что влияет на размер платы за пользование земельным участком. Истец полагает, что его права нарушены существенной разницей между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью.

Административный истец Чащухин Д.А. о времени и месте рассмотрения дела уведомлялся судом надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, административное исковое заявление поддерживает в полном объеме.

Представитель административного истца Чащухина Д.А.- Шипков М.Ю. о времени и месте рассмотрения дела уведомлялся судом надлежащим образом, в судебное заседание не явился, административное исковое заявление поддержал в полном объеме, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», заинтересованного лица Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края - Конюшевич И.Е. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, возражала против удовлетворения требований, ходатайств о назначении экспертизы не заявлила.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Перми Калинина О.Н. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела уведомлялись судом надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направили, ходатайств об отложении не заявляли.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Из материалов дела следует, что в фактическом пользовании административного истца Чащухина Д. А. находится земельный участок с кадастровым номером **:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазин, площадью 1455 +/-8 кв.м., адрес объекта: Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Ольховская, д. 25, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости (л.д.13-23).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Кроме того, заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть подано в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Однако пропуск этого срока не влечет безусловного отказа в удовлетворении заявленных требований, если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

С учетом наличия на дату обращения с настоящим административным иском заинтересованности административного истца в оспаривании кадастровой стоимости объекта, ходатайства о восстановлении срока на обращение в суд с указанным заявлением (содержится в административном исковом заявлении), пропуск срока для обращения в суд не свидетельствует об утрате права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в условиях сохранения права на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для целей уплаты платы за фактическое пользование земельным участком, поэтому срок для обращения в суд в отношении данного объекта подлежит восстановлению.

Принимая во внимание, что в фактическом пользовании административного истца находится указанный выше объект недвижимости, следовательно, плательщиком земельного налога, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, Чащухин Д.А. вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года № 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Из представленной выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость в отношении участка определена по состоянию на 1 января 2019 года (с момента внесения в ЕГРН изменений в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка) в размере 8001782 рублей 66 копеек определена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 января 2020 года (л.д.42). Данный приказ от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393 предоставлен в материалы дела.

По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества может быть подано в суд в период действия оспариваемых результатов кадастровой стоимости.

Судом установлено, что после утверждения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка, на основании акта определения кадастровой стоимости объекта недвижимости № АЗУ-59/2021/001923 от 17 июня 2021 года ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» определена актуальная на дату рассмотрения дела кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **:2 по состоянию на 9 июня 2022 года в размере 6438898 рубля 49 копеек, дата начала применения актуальной кадастровой стоимости – 9 июня 2021 года, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 июня 2021 года.

Таким образом, на момент принятия настоящего решения, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка (по состоянию на 1 января 2019 года) является архивной.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Принимая во внимание право налогоплательщика на перерасчет сумм ранее исчисленных и уплаченных налогов, право фактического пользователя земельным участком на перерасчет платы за пользование участком, дату начала применения кадастровой стоимости, дату обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, суд полагает, что Чащухин Д.А., являясь фактическим пользователем (арендатором) земельного участка, имеет правовой интерес в установлении в отношении него кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости, то есть до 24 июня 2021 года (с 1 января 2021 года подлежит применению очередная установленная кадастровая стоимость), поскольку истец обязан оплатить использование земельного участка, размер платы исчисляется от кадастровой стоимости земельного участка, за соответствующие периоды использования.

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленного искового требования административным истцом представлен отчет об оценке № 22/0113-3 от 24 января 2022 года, выполненный оценщиком Б. (ООО «Авангард »), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:3812876:2 по состоянию на 1 января 2019 года составила 6954000 рублей.

Оценщик Б. является членом Ассоциации «Русское общество оценщиков», включена в реестр 30 июля 2008 года за регистрационным номером 004754. Ответственность оценщика застрахована по полису № 922/1927648223 от 29 марта 2021 года в САО «РЕСО-Гарантия».

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.

Согласно статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд, приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Исходя из категории земель (земли населенных пунктов и разрешенного использования земельного участка - магазин, оценщиком он отнесен к сегменту рынка под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство.

В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков производственного назначения на территории Пермского края, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативном вариантах его использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Используя информацию ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», за 4 квартал 2018 года отражающую средние значения показателя цены предложения за кв.м. земли по Пермскому краю.

При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, под коммерческую застройку, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (дата, время предложения/продажи), местоположения, транспортная и пешеходная доступность, качество окружения, освоенность территории, физических характеристик, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиками не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административными ответчиками также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административными ответчиками не заявлено.

Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке № 22/0113-3 от 24 января 2022 года, является достоверной, вследствие чего требование административного истца Чащухина Д.А. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Материалами дела подтверждаются обстоятельства обращения административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд 14 апреля 2022 года, в связи с чем, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения в суд.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Чащухина Дмитрия Александровича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером **:2, общей площадью 1819,05 кв.м., расположенный по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 6954000 рублей.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, то есть с 1 января 2020 года, на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то есть до 24 июня 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 апреля 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 августа 2022 года.

Судья: подпись