Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Элтон» - Клименко Е.В., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, заинтересованного лица ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - Мальцевой В.М., действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Элтон»об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Элтон»(далее – ООО «ПКФ «Элтон», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: нежилого здания общей площадью – 3433,1 кв.м. с кадастровым номером **40 расположенного по адресу: ****; нежилого здания общей площадью – 8531,9 кв.м. с кадастровым номером **329 расположенного по адресу: **** - равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ, постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п определяется исходя из кадастровой стоимости зданий. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 года в отношении здания с кадастровым номером **40 составляет – 80441481,06 рублей, в отношении здания с кадастровым номером **329 - 186924458,59 рублей. Вместе с тем, согласно отчетам об оценке рыночная стоимость спорных объектов на эту же дату в отношении здания с кадастровым номером **40 составляет – 36040 604 рубля, а в отношении здания с кадастровым номером **329 - 67299 284 рубля.

Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащие ему здания включены в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п (за № 896, 4434).

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении, ходатайство административного ответчика о назначении экспертизы полагает необоснованным, поскольку в возражениях не указано на недостатки отчетов об оценке, которые могли бы существенно повлиять на результаты определения рыночной стоимости зданий.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края и заинтересованного лица ГБУ «ЦТИ ПК» возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчеты об оценке должны соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, полагает, что имеются основания для назначения судебной экспертизы для проверки соответствия отчетов требованиям закона, соответствия выводов оценщика о рынке недвижимости фактическим данным, установления рыночной стоимости объектов оценки.

Представитель заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «ПКФ«Элтон» является собственником нежилого здания общей площадью – 3433,1 кв.м. с кадастровым номером **40 расположенного по адресу: ****; нежилого здания общей площадью – 8531,9 кв.м. с кадастровым номером **329 расположенного по адресу: ****, что подтверждается выписками из ЕГРН о регистрации права (т.1 л.д. 9-11, 12-14).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень за № 896 включено здание с кадастровым номером - **40, за № 4434 здание с кадастровым номером **329.

Поскольку здания, принадлежащие административному истцу, включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорных объектов по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края в отношении здания с кадастровым номером **40 определена как 80441481,06 рублей, в отношении здания с кадастровым номером **329 как 186924458,59 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (т.1 л.д. 15,16). Приведенные результаты определения кадастровой стоимости зданий просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

В подтверждение заявленных исковых требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, Обществом представлены отчеты об оценке, в том числе в отношении здания с кадастровым номером **40 - отчет об оценке от 15.03.2019 года №44.1/О-19, в отношении здания с кадастровым номером **329 – отчет об оценке от 15.03.2019 года № 44.2/О-19. Оба отчета выполнены оценщиком К., имеющей необходимую квалификацию в области оценочной деятельности. Оценщик включена в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация «Межрегиональный союз», что подтверждается свидетельством о членстве от 15.11.2012 №1020, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленных отчетов недопустимым доказательством не имеется.

Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

При подготовке отчетов оценщик произвела анализ рынка офисной, коммерческой недвижимости на территории Пермского края, города Перми в период с 4 квартала 2016 года по 4 квартал 2017 года, в том числе, проанализировала данные о фактических сделках и предложениях с объектами недвижимости, к которым могут быть отнесены объекты оценки в районах Пермского края сопоставимых с уровнем развития с районом в котором находятся объекты оценки (город Лысьва Пермского края – коэффициент развития рынка недвижимости 0,488), также оценщиком произведен анализ рынке земельных участков. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, в отчете приведен.

Доводы административного ответчика о том, что при оценке рынка недвижимости оценщик не использовала все доступные сведения о предложениях и/или сделках, в том числе данные принятые при проведении ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» массовой кадастровой оценки, размещенные на сайте, что по мнению ответчика привело к неверному определению диапазона цен и средней цены предложения, повлияло на выводы оценщика о рыночной стоимости объектов оценки, не принимаются судом как основание для признания результатов отчета недостоверными, назначения судебной экспертизы. Как следует из содержания отчетов об оценке оценщик изучила источники информации содержащие сведения о предложениях и/или сделках объектов коммерческой недвижимости, размещенные в открытых источниках информации, административным ответчиком достоверность указанной информации не оспаривается, вместе с тем, в приобщенной к возражениям на иск выписке из данных принятых во внимание при проведении массовой кадастровой оценке не приведен источник информации из которого получены указанные сведения. При указанных обстоятельствах, позиция ответчика об обязанности оценщика принят во внимание данные сведения для оценки рынка недвижимости не может быть признана обоснованной.

На основании проведенного анализа оценщик пришла к выводу, что диапазон цен, устоявшийся на рынке купли-продажи зданий коммерческого назначения на территории Пермского края в районах сопоставимых с Лысьвенским городским округом Пермского края составил от 294,98 до 64670,50 руб./кв.м. (с учетом скидки на торг, без учета прав на земельный участок, с учетом налога на добавленную стоимость).

С учетом местоположения объектов оценки, площади объектов, состояния объектов, оценщик пришла к выводу, что стоимость объекта оценки с кадастровым номером **40 может находится в диапазоне от 244,98 до 20048,99 руб./кв.м. выше среднего значения 6297,18 руб./кв.м. (с учетом скидки на торг, без учета прав на земельный участок и НДС), стоимость земельного участка в диапазоне от 392,50 до 1 473,48 руб./кв.м. ниже среднего значения 891,77 руб./кв.м.(с учетом скидки на торг); стоимость объекта оценки с кадастровым номером **329 может находиться в диапазоне от 2342,48 до 19880,04 руб./кв.м. на уровне среднего значения – 6232,92 руб./кв.м. (с учетом скидки на торг, без учета прав на земельный участок и НДС); стоимость земельного участка в диапазоне от 392,50 до 1473,48 руб./кв.м. ниже среднего значения 891,77 руб./кв.м.(с учетом скидки на торг).

При проведении оценки здания с кадастровым номером **40 оценщиком использован сравнительный подход, метод сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка недвижимости, отказ от затратного и доходного подходов обоснован.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости здания, земельного участка, оценщик выбрала в качестве аналогов объекты наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики.

Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрала 5 объектов-аналогов для определения рыночной стоимости здания, 3 объекта-аналога для определения рыночной стоимости земельного участка. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости отобранных оценщиком объектов-аналогов, достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (здания и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась. Выбор аналогов (зданий и земельных участков) оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием сравнительного подхода в отношении здания с кадастровым номером **40 определена оценщиком как – 36 040 604 рубля (без учета стоимости земельного участка (1003623 рубля, без учета НДС), что соответствует установленному оценщиком диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка.

При проведении оценки здания с кадастровым номером **329 оценщиком использован сравнительный подход - метод сравнения продаж и затратный подход – метод сравнительной единицы, стоимость земельного участка определена сравнительным подходом.

С целью определения рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, оценщиком использованы данные УПВС, сборник 33, таблица 3г – Торгово-общественные центры. В качестве объекта аналога к предмету оценки (пятиэтажное нежилое здание офисное здание с торговым центром общей площадью 8531,9 кв.м., строительный объем 32 213 куб.м. с подвалом) выбрано здание сопоставимое с оцениваемым по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему, произведены необходимые корректировки на изменение цен, особенности объекта оценки, разницу в площади, строительном объеме, конструктивных элементов, различии в сейсмичности, применен регионально-экономический коэффициент, расчет прибыли предпринимателя, учтен налог на добавленную стоимость. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект. Позиция административного ответчика о недопустимости использования при оценке затратным подходом для здания 2014 года постройки показателей УПВС, при возможности подбора сопоставимого объекта в сборнике Ко-Инвест, не принимается судом в качестве основания для признания отчета недостоверным.

Как определено п. 7.1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 года № 226, затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах. В соответствии с п. 7.3.10 Методических указаний - Затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов недвижимости рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением утвержденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации. В случае наличия нескольких сметных нормативов применяются в первую очередь территориальные (региональные) сметные нормативы. В случае их отсутствия, или если они не утверждены, осуществляется выбор иных справочников по затратам на строительство и обоснование такого выбора. При пересчете показателей справочников рекомендуется использовать индексы пересчета сметной стоимости строительства региональных центров по ценообразованию в строительстве. При наличии признаков внешнего устаревания справочные показатели затрат на создание объектов должны быть откорректированы в соответствии с рекомендациями, содержащимися в подпункте 4.1.3 Указаний, и настоящим подпунктом.

При проведении расчетов возможно использовать государственные справочники сметной стоимости строительства, в том числе:

укрупненных нормативов цен строительства (НЦС);

укрупненных показателей сметной стоимости (УПСС);

укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры (СУПСС-87).

Допускается использование справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости строительства (УПВС) при условии введения поправочных коэффициентов, помимо коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства из цен 1969 года в цены на дату определения кадастровой стоимости, на изменение структуры накладных расходов в строительстве, возможных отчислений, связанных со страхованием строительных рисков, и прочих поправок, отражающих изменение в сметном нормировании в строительстве по отношению к году издания справочника.

Принимая во внимание то, что оценщик обосновала применение использованного при расчете Справочника, использованные данные проверяемы, определенная рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует средним данным по рынку недвижимости, а также отсутствие доказательств того, что указанные в отзыве на иск замечания повлияли на результат оценки, суд приходит к выводу о достоверности результатов отчета.

Стоимость затрат на замещение оцениваемого объекта с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы с учетом НДС определен как 166535640,52 рублей. Стоимость затрат на замещение объекта оценки с учетом износа (физический износ – 13,2 %, функциональное устаревание – 0%, внешнее устаревание – 51,2%, накопленный износ – 57,64 %) с учетом НДС определена оценщиком как 70544497 рублей.

Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрала 3 объекта-аналога для определения рыночной стоимости здания, 3 объекта-аналога для определения рыночной стоимости земельного участка. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости отобранных оценщиком объектов-аналогов, достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (здания и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась. Выбор аналогов (зданий и земельных участков) оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.

Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием сравнительного подхода в отношении здания с кадастровым номером **329 определена оценщиком как – 89441102 рубля, с учетом стоимости земельного участка (2771773 рубля), с учетом НДС.

Итоговый результат оценки рыночной стоимости здания с кадастровым номером **329 получен при согласовании результатов применения подходов, составил по состоянию на 01.01.2018 года 67299284 рубля (без учета стоимости земельного участка и НДС), что соответствует диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка.

Расчеты произведены в рамках используемых подхода и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2018 года; содержание Отчетов об оценке, свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов не является произвольной. В отчетах приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчетам, изучив отчеты, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, которая может быть проверена, изложенные в отчетах выводы не допускают неоднозначного толкования, отвечают критерию проверяемости.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, возражения административного ответчика, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, касающиеся недостатков отчета об оценке не свидетельствуют о наличии существенных недостатков отчета, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости установленной в отчетах об оценке.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 26 апреля 2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Элтон»удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

– нежилого здания с кадастровым номером **40 расположенного по адресу: **** равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 36040604 рубля.

- нежилого здания с кадастровым номером **329 расположенного по адресу: **** равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 67299284 рубля.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 26 апреля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 17 июня 2019 года.

Судья:/подпись/