Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

администрация города Ставрополя Ставропольского края обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ№ в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером № в размере равном рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере 60 382 703,73 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2019 года; указании, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации с 22 января 2019 года.

Как следует из административного искового заявления, административный истец оспаривает законность постановленного решения комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО «Оценочная компания «Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ№-К.

Администрация города Ставрополя считает, что указанный отчет об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона № 135-Ф3 и Федеральным стандартам оценки.

На странице 101, 109 отчета оценщик вычисляет из стоимости объекта налог на добавленную стоимость -20%.

На странице 107-108 отчета при определении цен на рассматриваемые объекты недвижимости доходным подходом применена корректировка на красную линию. Оценщиком применяется корректировка на локальное положение относительно красной линии в размере -0% ко всем объектам аналогам. Между тем, оценщиком не выявлено местоположение относительно красной линии объекта-аналога № 2. Более того, согласно карте города Ставрополя, он расположен на внутриквартальной территории. Таким образом, применение указанной корректировки к объекту-аналогу № 2 некорректно.

При определении стоимости объекта оценки доходным подходом, указывается, что объект, стоимость которого определяется, является встроенным помещением, с этим нельзя согласиться, так как оценивается отдельно стоящее здание. При этом все подобранные объекты являются встроенными помещениями, в связи с чем применяется корректировка -0%. Таким образом, применение указанной поправка к объектам-аналогам некорректно.

Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№-К не соответствует вышеуказанным требованиям, и, следовательно, определенная в отчете оценщика рыночная стоимость объекта не может быть признана достоверной.

Учитывая вышеизложенное, административный истец считает, что положенный в основу решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ№ отчет об оценке объекта недвижимости является неприемлемым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта в размере его рыночной стоимости - незаконными и подлежащими отмене.

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства, находящихся на территории города Ставрополя, затрагивает права муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета.

Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость вышеуказанных нежилых зданий не является завышенной, учитывая их назначение, площадь и другие характеристики.

В судебном заседании представитель административного истца Карпенко А.А. поддержала заявленные в административном иске требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Заинтересованное лицо Белого В.Ю. просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поддержал доводы, изложенные в возражениях на административное исковое заявление. Полагал, что отчет об оценке составленный ООО «Оценочная компания «Эксперт» является достоверным.

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края Марченко К.С. ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель ГБУ СК «Ставкрайимущество» Сахарова В.Э. ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила принять решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

В соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания по данному административному делу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в административном иске требований по следующим основаниям.

Из материалов административного дела следует, что Белого В.Ю. на праве собственности принадлежит объект капитального строительства - нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 959,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, г. Ставрополя, <адрес>А<адрес>

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 60 382 703,73 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Оценочная компания Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ№-К рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составила 27 009 000 рублей.

На заседании, проведенном 20 мая 2020 года, рассмотрено поступившее в комиссию 21 апреля 2020 года заявление представителя Белого В.Ю. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>2 Захарьящева В.А., о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года, указанной в ООО «Оценочная компания Эксперт» от 13 февраля 2020 года №-К.

В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от его кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2019 года, на 55,27%.

Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила удовлетворить заявление.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 29 июля 2017 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (п.1).

Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.2).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (п. 3).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2017 № 620 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

В Ставропольском крае на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года №1312 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края в составе 10 человек. Принятым впоследствии приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 352 в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального и численного состава.

В соответствии с пунктом 7 Порядка Комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

При поступлении заявления об оспаривании секретарь комиссии проверяет приложенные к заявлению об оспаривании документы на предмет соблюдения требований части 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке ( п. 9 Порядка).

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что Белого В.Ю., в лице представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>2 Захарьящева В.А., при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 3, 5 вышеуказанного Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Заседание комиссии является открытым.

Голосование по всем вопросам проводится открыто в присутствии лиц, принимавших участие в заседании комиссии.

При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии. При равенстве голосов решение комиссии считается принятым в пользу заявителя.

Из приложения к приказу Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 08 апреля 2020 года № 352, следует, что численный состав Комиссии установлен из 12 человек.

Из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что заявление Белого В.Ю. рассматривала комиссия в составе: заместитель председателя комиссии Борисов Б.Г. (первый заместитель министра имущественных отношений Ставропольского края), заместитель председателя комиссии Артамонова Н.В. (заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве и регистрации ипотеки Управления Росреестра по Ставропольскому краю, члены комиссии: Кузьмин К.А. (уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае), Слинько Д.И. (председатель Ставропольского Регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия»), Вовченко Е.А. (член комитета по оценке, кадастру и экспертизе Ставропольского краевого отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России»), Косинов С.А. (советник президента торгово-промышленной палаты Ставропольского края по юридическим вопросам), Иванов И.В. (член некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков»), Мрвалевич П.П. (сопредседатель Ставропольского краевого отделения общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», член общественной палаты Ставропольского края, член общественного совета Северо-Кавказского федерального округа), секретарь комиссии Зубенко О.С. (консультант отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений Ставропольского края).

Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали «за», что свидетельствует о принятии оспариваемого решения по заявлению единогласно.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии принято полномочным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований указанной части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 данного Кодекса - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, установленных в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии снижена кадастровая стоимость объектов недвижимости, указанных в иске, что повлечет за собой уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования города Ставрополя.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся на территории муниципального образования и являющихся объектом налогообложения, не только влияют на реализацию прав собственников этих объектов, но и могут напрямую затронуть права и законные интересы муниципальных образований как территориальных объединений граждан, муниципальные образования вправе оспорить решение Комиссии в судебном порядке.

В соответствии со статьей 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление в порядке главы 22 данного Закона может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Настоящий административный иск поступил в Ставропольский краевой суд 14 августа 2020 года. Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 20 мая 2020 года.

С учетом изложенного, административное исковое заявление администрации города Ставрополя поступило в суд в пределах установленного законом срока обращения в суд с иском такой категории.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки (п. 14 Порядка от 17 ноября 2017 года №620).

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 Порядка).

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела, его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов представителя административного истца, приведенных в обоснование иска, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, определением Ставропольского краевого суда от 08 октября 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Глобал Траст», эксперту Егорову А.В.

Согласно заключению эксперта ООО «Глобал Траст» Егорову А.В.№ от ДД.ММ.ГГГГ в отчете об оценке ООО «Оценочная компания «Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ№-К об определении рыночной стоимости объекта недвижимости имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Отчет об оценке ООО «Оценочная компания «Эксперт» от 13 февраля 2020 года № 004-19-К не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО № 3, поскольку содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке) а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Кроме того, отчет об оценке не соответствует п. 11в и п. 11г ФСО №, поскольку выборка на странице 38 отчета содержит объявления со срочной продажей, что искажает диапазон стоимости; а также в части 3 отчета об оценке отсутствует анализ ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

На странице 75 отчета указано, что объект аналог № для оценки земельного участка подобран с сайта http://multusting.su/. Экспертом установлено что на принт-скрин не указана дата объявления ДД.ММ.ГГГГ, а указано 27 декабря без ссылки на год. Указанный сайт на момент составления экспертизы не работает, то есть выводы о публикации объявления в 2018 году ничем не подтверждены. Таким образом, нарушено положение п.11 ФСО №.

На странице 75 отчета об оценке указана площадь аналога 2 как 1197 кв.м. В ходе исследования принт-скрин аналога и таблицы аналога рынка, экспертом установлено, что анализ, на основании которого делается вывод о том, что площадь объекта-аналога № составляет 1197 кв.м. не приведен. В принт-скрин объявления на стр. 47 отчета указана площадь аналога 2 как 12 соток. Таким образом, нарушено положение п.11 ФСО №.

В отчете на странице 75 указано, что для оценки стоимости земельного участка применен объект аналог № с кадастровым номером № В ходе исследования публичной кадастровой карты эксперт установил, что на указанном земельном участке находится объект капитального строительства с кадастровым номером №, который поставлен на учет ДД.ММ.ГГГГ. То есть на момент оценки участок был застроен. Оценщик применил корректировку «на снос ветхих зданий, строений и сооружений – корректировка на 01.01.2019». Согласно тексту описания «Исследование рынков земельных участков показывает, что участки с ветхими зданиями и улучшениями, подлежащими сносу, в среднем несколько дешевле аналогичных свободных участков», то есть к объекту оценки должна быть применена повышающая корректировка. Однако оценщиком применена понижающая корректировка «-7%». Таким образом, нарушена методология расчетов.

На странице 78 отчета об оценке указано, что аналог № имеет внутриквартальное расположение. Эксперт изучил расположение объекта аналога № к оценке стоимости земельного участка на основе Публичной кадастровой карты, Яндекс.Карты, Яндекс.Карты «Панорамы улиц и фотографии» и пришел к выводу, что аналог 2 не имеет ограничений по визуальной доступности и хорошо просматривается с <адрес>, следовательно отнесение расположения участка к внутриквартальному расположению не обосновано оценщик и корректировка применена необоснованно.

На странице 81 отчета об оценке указано, что рыночная стоимость земельного участка под ОКС составляет 2 298 322,00 рубля. На странице 80 отчета об оценке указано, что объект оценки определяется на праве долгосрочной аренды. На странице 90 отчета об оценке в таблице в графе «Затратный подход, руб. без НДС» оценщиком указана стоимость участка 2 298 322. Эксперт изучил статью 146 Налогового кодекса РФ и установил, что «объектом налогообложения признаются следующие опреации:

1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. (в ред. Федерального закона от 29.05.2002 N 57-ФЗ)».

Таким образом, если оценщик согласует стоимость без НДС, он должен был очистить право аренды от НДС. Таким образом, оценщиком нарушены положения ст. 11 ФЗ-155; п.5 ФСО №3 и неверно рассчитан удельный вес участка в стоимости единого комплекса.

На странице 82 отчета приложен принт-скрин аналога для определения стоимости ОКС в рамках затратного подхода. В указанном источнике прописано, что аналог имеет различие в конструктивном исполнении в части наличия холодильной установки и лифта. В отчете об оценке не представлены фотоматериалы и описание наличия таких элементов у объекта оценки, то есть требуется применение понижающей корректировки на отсутствие таких элементов. На странице 85 отчета оценщик описывает, что корректировка не применяется – С4. Таким образом, нарушена методология расчетов.

На страницах 83 и 118 отчета указано, что нормативный срок эксплуатации составляет 100 лет, однако оценщик не привел обоснование такого мнения, таким образом, нарушены положения п.11 ФСО №.

На странице 85 отчета указано, что корректировка на качество отделки составляет 1 – К5. Однако на странице 85 отчета оценщик указал, что корректировка К5 должна быть.

На странице 85 отчета, оценщиком не приведен принт-скрин источника информации в отношении расчета показателя «на различие в материале наружных стен».

На странице 85 отчета указано, что максимальная возможная сейсмичность для города Ставрополя составляет 7 баллов. Изучив Сборник Общественные здания 2016 года, эксперт делает вывод, что на странице 481 сборника указано, что максимальная сейсмичность для города Ставрополя составляет 8 баллов. Таким образом, оценщиком неверно определена максимальная сейсмичность и корректировка на сейсмичность. Должна быть корректировка 1,05, а не 1,04.

На странице 89 отчета приведена некорректная формула расчета накопленного износа.

На странице 101 отчета стоимость единого комплекса определена неверно, так как ранее был неверно определен удельный вес земельного участка.

На странице 101 отчета об оценке, стоимость единого комплекса определена неверно. Оценщик ранее определил долю ОКС в размере 92,37%, следовательно, стоимость единого комплекса должна определяться как стоимость ОКС в рамках сравнительного подхода разделить на 92,37%, то есть 27 886 133 / 0,9237 = 30 189 599,44 рубля, а не 30 652 032. Данное мнение проверяемое, так 30 189 599,44 * 0,9237 = 27 886 133, а 30 652 032 * 0,9237 = 28 313 282. Оценщиком нарушена методология расчетов.

На странице 111 указано, что для определения поправочного коэффициента на этажность используется среднее значение для подвала 0,73. При этом оценщиком приведен принт-скрин источника, в котором указано, что среднее значение для подвала 0,72. Таким образом, корректировка на этаж определена некорректно.

На странице 115 отчета приведен источник информации по определению размера расходов на содержание объекта и принт-скрин к источнику. Указано, что определение расходов происходит от потенциального валового дохода. При этом на страницах 116 и 119 отчета оценщик производит расчет от действительного валового дохода. Таким образом, допущена методологическая ошибка.

На странице 118 отчета, указан период экспозиции 6 месяцев и от этого показателя произведен расчет премии за низкую ликвидность и ставки дохода на капитал. На странице 67 отчета указано, что срок экспозиции объекта оценки составляет не менее 12 месяцев. Таким образом оценщик неверно рассчитал ставку дохода на капитал и премию за низкую ликвидность.

На странице 118 отчета указано, что стоимость ОКС в рамках доходного подхода составляет 19 190 939 рублей. Однако, 20 777 157 * 0,9237 = 19 191 859,92 рублей. Соответственно, и стоимость земельного участка под ОКС определена неверно. Оценщиком допущена арифметическая ошибка.

На странице 122 отчета указано «принято решение при определении итоговой стоимости исходить из результатов подходов, чьи диапазоны пересекаются, а именно – сравнительного и доходного». При этом согласование результатов происходит на основе всех подходов, в том числе и затратного, а доходному подходу отдается всего 10 % веса.

На страницах 101, 109, 124 отчета указано, что оценщик отнимает НДС из сравнительного подхода, ставки аренды доходного подхода и итоговую величину стоимости ОКС определяет без НДС, то есть осуществляет математические действия, связанные с очисткой рыночной стоимости от НДС.

Эксперт указывает, что в соответствии со статьёй 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.98 г. (в действующей редакции) - Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, определение рыночной стоимости не включает в себя величину НДС, как отдельного элемента. Рыночная стоимость является величиной, формируемой рынком и не зависит от системы налогообложения, применяемой собственником или покупателем объекта оценки. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

При составлении отчета оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

Ошибок при выполнении математических действий допускались.

Информация, использованная оценщиком не является достоверной и проверяемой.

Информация, использованная оценщиком является достаточной.

При составлении отчета об оценке допущены нарушения, требований законодательства об оценочной деятельности, и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Оценив указанное заключение эксперта ООО «Глобал Траст» Егорову А.В.№ по правилам ст. 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит его доказательством достоверным, надлежащим и достаточным для разрешения спора по существу.

При этом, суд исходит из того, что заключение ООО «Глобал Траст» Егорову А.В.№ подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ
«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено, в заключении эксперт ответил на поставленный вопрос.

Ходатайств о назначении, повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

На основании изложенного, а также учитывая отсутствие по делу надлежащих доказательств, опровергающих выводы судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости ООО «Оценочная компания «Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ№-К, в отношении нежилого здания с кадастровым номером № является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 20 мая 2020 года № 28 в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (пункт 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 60 382 703,73 рублей.

При этом, из Единого государственного реестра недвижимости подлежит исключению кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 27 009 000,00 рублей, установленная оспариваемым решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№.

Определяя дату, с которой подлежит применению восстановленная кадастровая стоимость в отношении объектов недвижимости, заявленных в иске, суд приходит к выводу о том, что восстановленная кадастровая стоимость подлежит применению с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости, то есть с 22.01.2019 года.

Вместе с экспертным заключением в суд от экспертного учреждения ООО «Глобал Траст» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере 50 000 рублей. Указанное ходатайство подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с ч. 3 ст. 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В абз. 6 п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено что, при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Указанная правовая позиция отражена, в частности в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 06 февраля 2020 года №88а-1630/20 (3а-218/19) по административному иску администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края, заинтересованное лицо Кузнецова Н.С., в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 06 февраля 2020 года №88а-1184/20 (3а-19/19) по административному иску администрации города Ставрополя, заинтересованное лицо Оганесян Э.А., в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 17 марта 2020 года № 88а-2761/20 (3а-161/19) по административному иску администрации города Ставрополя, заинтересованное лицо Тищенко Г.И.

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Министерства имущественных отношений Ставропольского края за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Глобал Траст» судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск администрации города Ставрополя к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Ставропольского края от 20 мая 2020 года № 28 об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 959,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, г. Ставрополя, <адрес> - в размере рыночной стоимости 27 009 000,00 (двадцать семь миллионов девять тысяч) рублей.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере 60 382 703,73 (шестьдесят миллионов триста восемьдесят две тысячи семьсот три рубля семьдесят три копейки), определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Восстановленная кадастровая стоимости применяется для целей, установленных действующим законодательством с 22.01.2019 года.

Взыскать с административного ответчика – Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Глобал Траст» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

Общество с ограниченной ответственностью «Глобал Траст»

Юридический адрес: <адрес>

ИНН <данные изъяты>

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 12 марта 2021 года.

Председательствующий судья Шеховцова Э.А.