Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости здания, равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением к ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения № № от 26 мая 2021 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему двухэтажного нежилого здания (лит. А) с кадастровым номером № общей площадью 468,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> установлении кадастровой стоимости указанного нежилого здания, равной его рыночной стоимости в размере 3239231 руб. В обоснование указано, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 3 марта 2021 г. кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 45:25:030309:245 установлена в размере 13184185 руб. 04 коп. Указанный объект недвижимости вошел в распоряжение Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 28 августа 2019 г. № 476-р, которым установлен актуализированный перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Курганской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. Оспариваемым решением отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № 63-04/2021 от 10 мая 2021 г., подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес-планирования» (далее – ООО «НЭО»). ФИО2 считает, что решение принято с нарушением пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), подпункта «е» пункта 22 федеральных стандартов оценки № 7, пункта 5 федеральных стандартов оценки № 3, поскольку оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения подходов к оценке и методов оценки, а в компетенцию административного ответчика не входят полномочия давать рекомендации как производить порядок расчета. Полагает, что ошибок в расчетах, или несоответствия расчетов выбранному методу, не имеется.

В судебное заседание ФИО2 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, что следует из телефонограммы. Его представитель – ФИО3 доводы административного иска поддержала.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области – ФИО4, представитель заинтересованного лица Правительства Курганской области – ФИО5 против удовлетворения административного иска возражали.

Оценщик ФИО6 пояснил, что его отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Указал, что для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, использовал все необходимые элементы сравнения.

Представители заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области, Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены, что следует из почтовых уведомлений с отметками о вручении судебных извещений, в письменных отзывах просили рассмотреть дело без своего участия.

Представитель административного ответчика ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, в письменном ходатайстве заместитель генерального директора – начальник управления кадастровой оценки ФИО7 просил рассмотрение дела отложить на срок до 12 июля 2021 г. в связи с невозможностью явки по причине отсутствия в г. Кургане.

Разрешая ходатайство об отложении судебного заседания, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку административным ответчиком является ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», а не должностное лицо-заместитель генерального директора ФИО7, и явка административного ответчика в судебное заседание обязательной не признана. В случае необходимости ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» вправе направить в судебное заседание иных сотрудников.

В соответствии со статьями 150 и 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания.

Заслушав участвующих в деле лиц исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Постановлением Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 г. № 443 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22-1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22-1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курганской области - 1 января 2021 г.

Таким образом, с 1 января 2021 г. кадастровая стоимость здания может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником административного здания (лит.А), назначение: нежилое, с кадастровым номером №, общей площадью 468,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости данного объекта затрагивают его права и обязанности.

Постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Курганской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Курганской области (за исключением земельных участков) по состоянию на 1 января 2020 г.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 3 марта 2021 г., подготовленной ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 45:25:030309:245 утверждена постановлением Департамента от 19 октября 2020 г. № 52-п по состоянию на 1 января 2020 г. в сумме 13184185 руб. 04 коп., дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2021 г.

Полагая кадастровую стоимость здания завышенной, административный истец 11 мая 2021 г. обратился в ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости

Решением ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» № № от 26 мая 2021 г. ФИО2 отказано в установлении кадастровой стоимости здания в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № 63-04/2021 от 10 мая 2021 г. ООО «НЭО», а именно: - в рамках сравнительного подхода оценщик непоследовательно проводит поправки в стоимость объектов аналогов. Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее, число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. Оценщик в отчете об оценке на стр. 71 проводит сначала поправку на наличие земельного участка, затем на местоположение в пределах города, а также местоположение относительно красной линии и в заключении на торг, что противоречит методике применения сравнительного подхода, а также нарушены требования подпункта «е» пункта 22 федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости»; в итоговой таблице расчетов, оценщик, при определении весовых величин для каждого из объектов аналогов, согласно приведенной формуле, учитывает «очистку» ЕОН от земельного участка как кумулятивную (то есть абсолютную величину) поправку, некорректно. При расчете количества введенных корректировок, согласно методике, учитывается число всех относительных корректировок, внесенных оценщиком. Нарушены требования пункта 5 федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке».

Судом установлено, что заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости административного здания в размере его рыночной стоимости от 10 мая 2021 г., поступило в ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» 11 мая 2021 г., 26 мая 2021 г. административным ответчиком принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости в связи с нарушениями, допущенными при составлении представленного отчета об оценке ООО «НЭО» № 63-04/2021 от 10 мая 2021 г.

Таким образом, решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости, в решении приведены.

Вместе с тем, указанное решение нельзя признать законным по следующим основаниям.

С заявлением об установлении кадастровой стоимости здания ФИО2 представлен отчет об оценке ООО «НЭО» № 63-04/2021 от 10 мая 2021 г., которым установлена рыночная стоимость административного здания с кадастровым номером № по состоянию на 11 апреля 2021 г. в размере 3239231 руб.

Основанием для принятия оспариваемого решения послужило, по мнению административного ответчика, нарушение оценщиком ФИО6 требований подпункта «е» пункта 22 федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7) и пункта 5 федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3).

Вместе с тем, с доводами административного ответчика о том, что отчет оценщика ФИО6 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, нельзя согласиться исходя из следующего.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Согласно пункту 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из отчета оценщика следует, что он использовал модифицированный метод выделения для оценки рыночной стоимости земельных участков, разработанный к.т.н. ФИО8, ФИО9, который позволяет поставить в зависимость долю земельного участка в стоимости объекта с учетом не только назначения объекта застройки, но и с учетом плотности данной застройки в конкретном сегменте рынка.

Определение рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания с использованием сравнительного подхода методами сравнения продаж и модифицированного выделения является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

На странице 71 отчета оценщика приведена поправка сначала на наличие земельного участка, затем на местоположение в пределах города, а также местоположение относительно красной линии и в заключении на торг. Оценщиком использованы все необходимые элементы сравнения. При этом необходимо отметить, что вопреки выводам оспариваемого решения порядок определения или порядок, по которому объекты должны сравниваться, подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 прямо не предусмотрен.

В итоговой таблице расчетов, оценщик, при определении весовых величин для каждого из объектов аналогов, согласно приведенной формуле, учитывает «очистку» ЕОН от земельного участка как кумулятивную (то есть абсолютную величину) поправку. При этом оценщик учел, что при продаже построенных объектов земельный участок «следует судьбе» этого объекта.

Представленные суду доказательства позволяют сделать вывод, что отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а оспариваемое решение административным ответчиком принято без учета положений пункта 25 ФСО № 7.

При таких обстоятельствах оснований для вынесения оспариваемого решения у административного ответчика не имелось, оно не может быть признано законным и обоснованным, поэтому заявленные административным истцом требования в данной части подлежат удовлетворению.

Показания допрошенной по ходатайству представителя административного ответчика в качестве специалиста начальника отдела ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» ФИО10 судом во внимание приняты быть не могут, поскольку она находится в служебной зависимости от административного ответчика.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 3 марта 2021 г., выданной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области, кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определена в соответствии с постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Курганской области» по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 12184185 руб. 04 коп.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, рыночная стоимость здания должна быть установлена по состоянию на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть по состоянию на 1 января 2020 г.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле не заявлено.

Отчет оценщика содержит подробное описание проведенного исследования. Оценщик ФИО6 руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Отчет составлен компетентным оценщиком, в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к оценщику и отчету об оценке объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать выводы отчета об оценке недостоверными и не принимать его в качестве допустимого и достоверного доказательства по настоящему административному делу.

Таким образом, судом установлены обстоятельства, свидетельствующие о наличии оснований для удовлетворения административного иска.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Руководствуясь статьями 175-180, 219, 227, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1, обратившегося в Курганский областной суд 9 июня 2021 г., удовлетворить.

Признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» № № от 26 мая 2021 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости административного здания, назначение: нежилое, с кадастровым номером № общей площадью 468,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Установить кадастровую стоимость административного здания, назначение: нежилое, с кадастровым номером №, общей площадью 468,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной ее рыночной стоимости, в размере 3239231 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 2 июля 2021 г.

Судья С.Н. Менщиков