Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Энерджи» к Министерству имущества Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Энерджи» (далее по тесту ООО «Энерджи», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, в котором просит:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 23 500 кв.м., <адрес>, в размере рыночной стоимости 7 191 000 рублей по состоянию на 05 мая 2021 года.

В обоснование заявленных требований указали, что Общество является арендатором спорного земельного участка. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 05 мая 2021 года составила 10 630 225 рублей, что значительно выше рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку ведет к увеличению арендных платежей.

Определением Челябинского областного суда от 13 декабря 2021 из числа заинтересованных лиц исключено и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» (л.д. 1-2).

Представитель административного истца ООО «Энерджи» - Ермаков К.А., действующий на основании доверенности от 30 августа 2021 года (л.д. 32), в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивал.

Представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, ОГБУ "Государственная кадастровая оценка по Челябинской области", представители заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области, Администрации Миасского городского округа Челябинской области, в судебное заседание не явились при надлежащем извещении о дате и времени судебного разбирательства.

Администрацией Миасского городского округа Челябинской области представлены возражения на административное исковое заявление. Указывают, что оценщиком не в полном объеме приведено обоснование и расчет корректировки на площадь объекта оценки, не обоснован отказ от выбора в качестве объектов-аналогов части предложений о продаже земельных участков, выбраны объекты-аналоги несопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам. Ходатайствовали о вынесении на обсуждение сторон вопроса о назначении судебной экспертизы по делу.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно абзацу 6 вышеназванного Постановления арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что Общество является арендатором земельного участка с кадастровыми номерами №. Согласно расчету платы за аренду земельного участка по договору аренды № 8394 от 27 ноября 2020 года, размер арендной платы рассчитывается из величины кадастровой стоимости объекта (л.д. 10-18).

Действующий результат государственной кадастровой оценки объекта недвижимости утвержден актом ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» № АОКС-74/2021/000168 от 24 мая 2021 года в рамках статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 05 мая 2021 года определена в размере 10 630 225 рублей (л.д. 9).

26 октября 2021 года Общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области. Решением от 18 ноября 2021 года № 5 797 заявление было отклонено.

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение при составлении отчета требований к проведению оценки недвижимости, установленных Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: не обоснован отказ от части предложений о продаже земельных участков, в связи с тем, что информация о причинах, повлиявших на отбор предложений о продаже земельных участков, в отчете об оценке не подтверждена. Нарушение п. 22 ФСО №7. При определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода оценщиком использованы объекты-аналоги несопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, а именно по площади. Нарушение п. 22 ФСО №7. При определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода оценщиком не в полном объеме приведено обоснование и расчет корректировки на площадь объекта оценки. Нарушение п. 22 ФСО №7 (л.д. 28-30).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 21 июня 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении земельного участка по состоянию на 05 мая 2021 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно представленному административным истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года № 480-10.2021, изготовленному ООО «СЭО», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 7 191 000 рублей (л.д. 50-114).

Отчет об оценке выполнен оценщиком Грибановой М.С., состоящей в трудовых отношениях с ООО «Судебная экспертиза и оценка». Грибанова М.С. является членом СРО Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика от 01 июня 2021 года полисом СПАО «Ингосстрах» № 433-747-034820/21, стаж работы в оценочной деятельности с января 2010 года.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из отчета об оценке следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж.

В сравнительном подходе оценщиком проанализированы 10 предложений о продажах земельных участков в Челябинской области, выбрано 3 объекта-аналога.

Сведения о выбранных объектах - аналогах подробно описаны и подтверждены размещенными в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 16 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка.

Оценщик Грибанова М.С., допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, выводы, изложенные в отчете об оценке, подтвердила. Указала, что замечания администрации Миасского городского округа аналогичны замечаниям Комиссии, послуживших основанием для отклонения заявления административного истца. Пояснила, что площади объектов-аналогов отличаются от объекта оценки, в связи с чем ею были произведены корректировки в соответствии со стандартами оценки. Обоснование корректировки на площадь содержится в отчете на странице 91-92. В отношении каждого предложения указаны причины, по которым часть предложений не были использованы в качестве объектов-аналогов.

Со стороны административных ответчиков, заинтересованного лица, других участников процесса, доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости, оснований для назначения судебной экспертизы суд не усматривает.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 26 октября 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Энерджи» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 23 500 кв.м., <адрес>, в размере рыночной стоимости 7 191 000 рублей по состоянию на 05 мая 2021 года.

Датой подачи заявления считать 26 октября 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 14 января 2022 года