Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Тристан» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Тристан» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности – <...> с кадастровым №..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровую стоимость, в размере рыночной стоимости, составляющей 50 751 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В подтверждение своих требований административным истцом представлен отчёт, произведенный оценщиком Экспертного бюро «Оценка для бизнеса» (далее – отчёт об оценке) от <дата>№...

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что является плательщиком налога на указанный объект недвижимости, налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости, которая значительно выше рыночной, в связи с чем он заинтересован в результатах определения кадастровой стоимости.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, требования поддерживает, однако не возражает против установления рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из заключения повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, в суд явился, указывает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Санкт-Петербургу в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращались, в связи с чем их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Аналогичные положения предусмотрены ст.24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в размере 133 157 642,16 руб. по состоянию на 01.01.2018 года, что подтверждено кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости, и утверждена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга №...-П от <дата>.

В соответствии с представленным истцом отчетом об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 50 751 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб) по ходатайству административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза данного отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению судебного эксперта от <дата> экспертом были обнаружены несоответствия отчета действующему законодательству в оценочной деятельности.

В частности, в доходном подходе: оценщик не проверил на рыночные значения представленные заказчиком сведения о чистом годовом доходе; рассчитанная оценщиком ставка капитализации значительно превышает рыночные данные (соответственно <...>); при применении ставки капитализации по рыночным данным полученный результат <...>.), значительно отличается от результата, полученного оценщиком (<...> В затратном подходе оценщиком нарушена методология расчета методом изъятия.

Сторонами не заявлено о необоснованности и противоречивости экспертного заключения в данной части, выводы эксперта не оспорены и не опровергнуты. Ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы по данному вопросу не заявлено.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества определена экспертом в размере 77 600 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.

По ходатайству представителя административного ответчика, в связи с обоснованными доводами о существенных нарушениях, допущенных экспертом при составлении экспертного заключения при (некорректная подборка объектов-аналогов в сравнительном подходе, нарушение методологии в рамках доходного подхода, необоснованность учета затрат на подключение к инженерным сетям и затрат на управление проектом в период строительства), судом назначена повторная экспертиза. В связи с отсутствием возражений сторон относительно вывода эксперта по первому вопросу, на разрешение которой поставлен вопрос о рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно заключению повторной экспертизы №... от <дата> рыночная стоимость объекта оценки по состоянию и в ценах на 01.01.2018, составляет 70 700 000 рублей.

Оценивая заключение первоначальной экспертизы при ответе на вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности и повторной судебной экспертизы, определившей рыночную стоимость объекта недвижимости, суд принимает во внимание, что экспертизы проведены лицами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперты обладают достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, являются членами экспертного совета СРО Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки».

Заключение повторной экспертизы содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться представленным административным истцом отчетом, поскольку выводы первоначальной экспертизы об обнаруженных нарушениях при составлении данного отчета не опровергнуты.

Представитель административного истца и представитель явившегося административного ответчика доводов о необоснованности и противоречивости экспертных заключений (первоначальной - по вопросу соответствия отчета действующему законодательству, повторной – об определении рыночной стоимости) не высказывали, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли, указали, что считают возможным установить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебным экспертом в размере 70 700 000 рублей.

Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта, руководствоваться заключением повторной судебной экспертизы.

Суд не находит оснований для установления рыночной стоимости объекта в размере, определенном в отчете либо в заключении первоначальной судебной экспертизы, поскольку, данные документы составлены с нарушением действующего законодательства в области оценочной деятельности, не обоснованны в достаточной степени.

С учетом изложенного, оценивая заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении повторной судебной экспертизы.

При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – <...> с кадастровым №..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, в размере рыночной стоимости, составляющей 70 700 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 06.12.2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев