Гражданский кодекс часть 1

представителя административных ответчиков - министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО19

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Геркулес», Бирюкова Сергея Евгеньевича, Минаева Михаила Алексеевича, Разоренова Юрия Михайловича, Кузнецова Александра Викторовича, закрытого акционерного общества «Галантерея», Поташовой Елизаветы Николаевны, Каревского Сергея Петровича, Бесполденовой Валентины Алексеевны и Аджбы Сергея Львовича к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области и государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Торговый дом «Геркулес», Бирюков С.Е., Минаев М.А., Разоренов Ю.М., Кузнецов А.В., ЗАО «Галантерея», Поташова Е.Н., Каревский С.П., Бесполденова В.А. и Аджба С.Л. обратились в Рязанский областной суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административные истцы ООО «Торговый дом «Геркулес», Бирюков С.Е., Минаев М.А., Разоренов Ю.М., Кузнецов А.В., ЗАО «Галантерея», Поташова Е.Н., Каревский С.П., Бесполденова В.А. и Аджба С.Л. указали, что им на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 41 411 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для размещения объектов оптовой торговли, <адрес>

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2019-10274634 кадастровая стоимость вышеназванного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 46 894 679 рублей 20 копеек.

Административные истцы, полагая, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной, обратились к независимому оценщику индивидуальному предпринимателю ФИО21 для определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Из отчета об оценке № 89/19 от 25 апреля 2019 года, подготовленного оценщиком ФИО22 по заказу стороны административных истцов, следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на

1 января 2018 года составляет 17 618 000 рублей.

Таким образом, административные истцы несут необоснованную налоговую нагрузку по причине несоответствия кадастровой стоимости принадлежащего им объекта недвижимости его рыночной стоимости, поскольку размер подлежащего уплате земельного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости, налоговая ставка по данному виду налога определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав и законных интересов заявителей.

Административные истцы ООО «Торговый дом «Геркулес», Бирюков С.Е.,

Минаев М.А., Разоренов Ю.М., Кузнецов А.В., ЗАО «Галантерея», Поташова Е.Н.,

Каревский С.П., Бесполденова В.А. и Аджба С.Л. просили установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости - 17 618 000 рублей, определенной в отчете об оценке

№ 89/19 от 25 апреля 2019 года.

С учетом уточнения заявленных требований, сторона административных истцов просила установить по состоянию на 1 января 2018 года рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 39 832 000 рублей, определенном заключением судебной экспертизы № 36/19 от 10 января 2020 года.

Определением суда от 30 июня 2020 года в соответствии со ст. 41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) по настоящему делу в качестве административного соответчика было привлечено ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки».

В судебном заседании представитель административного истца - ООО «Торговый дом «Геркулес» по доверенности ФИО23 административный иск Общества поддержала и просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, установленной заключением эксперта <скрыто>ФИО24 № 36/19 от 10 января 2020 года.

От административных ответчиков министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» поступили в письменной форме отзывы, согласно которым государственная кадастровая оценка проведена в установленном порядке и с соблюдением требований федерального законодательства, действующего на момент проведения оценки. Процедура принятия Минимуществом Рязанской области постановления № 22-П от 12 октября 2018 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области» полностью соблюдена. Соотношение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и определенной в экспертном заключении по результатам повторной судебной оценочной экспертизы его рыночной стоимостью не выходит за границы приемлемого с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазона отклонений, обусловленного различием методик применения кадастровой и рыночной стоимости.

Представитель административных ответчиков - Минимущества Рязанской области и ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» по доверенности ФИО25 в судебном заседании поддержала позицию административных ответчиков, изложенную в письменных отзывах, и пояснила, что сторона административного ответчика считает заключение эксперта <скрыто>ФИО26 от 16 марта 2020 года надлежащим доказательством по делу, отвечающим признакам относимости, допустимости, достоверности и достаточности. При этом соотношение между кадастровой стоимостью принадлежащего административным истцам земельного участка и определенной в заключении эксперта ФИО27 его рыночной стоимостью не выходит за границы приемлемого с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазона отклонений. В связи с чем сторона административных ответчиков полагает, что в удовлетворении требований административных истцов необходимо отказать.

Административные истцы Бирюков С.Е., Минаев М.А., Разоренов Ю.М.,

Кузнецов А.В., Поташова Е.Н., Каревский С.П., Бесполденова В.А., Аджба С.Л., а также представители административного истца - ЗАО «Галантерея», заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и администрации города Рязани в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

От представителя заинтересованного лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» по доверенности ФИО28 поступил в письменной форме отзыв, в котором она просит рассмотреть данное дело без участия представителя Учреждения.

На основании ч. 2 ст. 150 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие перечисленных выше лиц.

Суд, выслушав объяснения явившихся сторон, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равную его рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 4 КАС РФ суд защищает нарушенные или оспариваемые права, свободы и законные интересы граждан и организаций.

В силу ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года).

Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.

Как установлено судом, административным истцам ООО «Торговый дом «Геркулес», Бирюкову С.Е., Минаеву М.А., Разоренову Ю.М., Кузнецову А.В., ЗАО «Галантерея», Поташовой Е.Н., Каревскому С.П., Бесполденовой В.А. и Аджбе С.Л. принадлежит на праве общей долевой собственности объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером №, площадью 41 411 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для размещения объектов оптовой торговли, <адрес> Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-001/2019-10273722 от 7 мая 2019 года, подготовленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Рязанской области, и сторонами не оспаривается.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области № 22-П от 12 октября 2018 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области» утверждена по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Рязанской области, в том числе, как следует из приложения № 1, установлена кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № КУВИ-001/2019-10274634 от 7 мая 2019 года и № КУВИ-001/2019-19439740 от 7 августа 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 46 894 679 рублей 20 копеек.

8 июля 2019 года административные истцы ООО «Торговый дом «Геркулес»,

Бирюков С.Е., Минаев М.А., Разоренов Ю.М., Кузнецов А.В., ЗАО «Галантерея»,

Поташова Е.Н., Каревский С.П., Бесполденова В.А. и Аджба С.Л. обратились в Рязанский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости.

В ходе судебного разбирательство административный ответчик Минимущество Рязанской области, не оспаривая право административных истцов на установление рыночной стоимости принадлежащего им объекта недвижимости, указало на несоответствие представленного ими отчета об оценке № 89/19 от 25 апреля 2019 года, составленного оценщиком ФИО29., Федеральным стандартам оценки.

Для устранения возникших сомнений в правильности отчета по ходатайству административного истца ООО «Торговый дом «Геркулес» судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости вышеназванного земельного участка, проведение которой поручено эксперту <скрыто>ФИО30

Согласно заключению эксперта ФИО31 № 36/19 от 10 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составляет 39 832 000 рублей.

Изучив экспертное заключение <скрыто>, суд счел обоснованными доводы Минимущества Рязанской области об ошибках и нарушениях, допущенных экспертом при проведении экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, вызывающих сомнения в правильности и обоснованности заключения эксперта ФИО32

В связи с этим по административному делу была назначена в <скрыто> повторная судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке № 89/19 от 25 апреля 2019 года, подготовленного оценщиком ФИО33., требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а в случае несоответствия - о размере рыночной стоимости спорного земельного участка.

Из заключения эксперта <скрыто>ФИО34 от

16 марта 2020 года, подготовленного по результатам повторной судебной оценочной экспертизы по административному делу № 3а-65/2020 (3а-382/2019), следует, что составленный ФИО35 отчет об оценке № 89/19 не соответствует требованиям действующего на дату составления отчета законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость объекта исследования - земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составила 46 877 252 рубля.

Суд считает, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям ч. 2 ст. 82 КАС РФ, положениям Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно содержит подробное описание проведенного исследования и его результатов, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 года, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (п. 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (п. 11).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (п. 22).

В пункте 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России № 297 от 20 мая 2015 года указано, что объектом-аналогом является объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и распоряжением № 568-р от 6 марта 2002 года утвердило Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Эксперт проанализировал объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний.

При проведении оценки земельных участков эксперт ФИО36 использовала сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Экспертом при анализе фактических данных о ценах сделок и предложений использовались сведения о 16 земельных участках, из которых для сравнения подобрано 3 объекта-аналога на дату определения рыночной стоимости, относящихся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка, и расположенных в пределах города Рязани. Экспертом применены корректировки на торг, на площадь. В исследовательской части заключения приведено мотивированное обоснование неприменения корректировки на инженерные коммуникации и вид разрешенного использования.

Проведя согласование результатов оценки, эксперт осуществил расчет рыночной стоимости объектов оценки, установив ее в размерах, не выходящих за пределы диапазона рыночных цен предложений, исследованных в результате анализа рынка недвижимости.

По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Эксперт ФИО37 является незаинтересованным по делу лицом, состоит в саморегулируемой организации оценщиков; имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню которых отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, опровергающих достоверность указанной величины рыночной стоимости земельного участка, не представлено.

Проанализировав заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд полагает, что экспертное заключение отвечает требованиям процессуального законодательства об относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и федеральным стандартам оценки. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Таким образом, ставить заключение эксперта ФИО41 под сомнение у суда оснований не имеется; выводы эксперта являются предельно ясными, обоснованными исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Оснований для установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с заключением эксперта ФИО38 № 36/19 от 10 января 2020 года не имеется, поскольку из заключения эксперта усматривается некорректный подбор аналогов и несоответствие в выводах эксперта, что свидетельствует о наличии в них существенных противоречий, в связи с чем имеются сомнения в обоснованности данного экспертного заключения.

Учитывая вышеизложенное, суд отклоняет возражения стороны административных истцов относительно заключения повторной судебной экспертизы, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении различными оценщиками, что обусловлено вероятностным характером оценки.

Соотношение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером № и его рыночной стоимостью, определенной в заключении повторной судебной экспертизы, не выходит за границы приемлемого с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазона отклонений, обусловленного различием методик определения кадастровой стоимости и рыночной стоимости.

Обращение административных истцов в соответствии со ст. 22 Федерального закона

№ 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является законным, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административных истцов как налогоплательщиков.

Верховным Судом Российской Федерации в пункте 24 постановления Пленума № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равную его рыночной стоимости в сумме 46 877 252 рублей, определенной заключением эксперта <скрыто>ФИО39 от 16 марта 2020 года.

Таким образом, административный иск ООО «Торговый дом «Геркулес»,

Бирюкова С.Е., Минаева М.А., Разоренова Ю.М., Кузнецова А.В., ЗАО «Галантерея», Поташовой Е.Н., Каревского С.П., Бесполденовой В.А. и Аджбы С.Л подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости считать 8 июля 2019 года (дата обращения с административным иском в суд).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Геркулес», Бирюкова Сергея Евгеньевича, Минаева Михаила Алексеевича, Разоренова Юрия Михайловича, Кузнецова Александра Викторовича, закрытого акционерного общества «Галантерея», Поташовой Елизаветы Николаевны, Каревского Сергея Петровича, Бесполденовой Валентины Алексеевны и Аджбы Сергея Львовича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 41 411 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для размещения объектов оптовой торговли, <адрес> равную его рыночной стоимости в размере 46 877 252 (сорока шести миллионов восьмисот семидесяти семи тысяч двухсот пятидесяти двух) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 8 июля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья-подпись В.Е. Лукашевич

Копия верна.

Судья В.Е. Лукашевич

Мотивированное решение суда составлено 17 июля 2020 года.