Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «БИН» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «БИН» (далее – ООО «БИН», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Управлению Росреестра по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты рекреационного назначения (строительство лодочной базы), площадью 7324 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край Пермский район Усть-Качкинское с/п с. Усть-Качка равной его рыночной стоимости в размере 1834 000 рубля по состоянию на 14.01.2014.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором указанного выше земельного участка, кадастровая стоимость участка была определена на 14.01.2014 и составила 5267567, 28 рублей. Поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка, установленная кадастровая стоимость затрагивает права и интересы Общества на уплату арендных платежей в установленном законом размере. С целью реализации предоставленного права на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось к независимому оценщику, согласно отчету об оценке от 14.06.2018 № 1/2415-18 рыночная стоимость была определена в размере 1834000 рублей. Решением Комиссии от 01.08.2018 № 745 заявление ООО «БИН» было отклонено, после чего Общество обратилось в суд с настоящим иском.

ООО «БИН» направило в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя. В предварительном судебном заседании представитель истца на удовлетворении иска настаивал.

Административные ответчики Правительство Пермского края и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, привлеченное к участию в деле в качестве административного ответчика определением суда от 24.10.2018, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, участия представителя в судебном заседании не обеспечили. Представили письменные отзывы относительно заявленных требований.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра по Пермскому краю) статус которого изменен в соответствии с определением суда от 24.10.2018, занесенным в протокол судебного заседания, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, свою позицию по делу представил в письменном отзыве. В предварительном судебном заседании представитель органа не возражал против права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Привлеченная к участию в деле в качестве заинтересованного лица определением суда от 04.10.2018 администрация Пермского муниципального района Пермского края о рассмотрении дела извещена, ранее просила о рассмотрении дела без участия своего представителя, подтвердила исчисление арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав письменные доказательства, приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе юридическим лицом, владеющим объектом недвижимости на праве собственности или аренды, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Из материалов дела видно, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты рекреационного назначения (строительство лодочной базы), площадью 7324 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край Пермский район Усть-Качкинское с/п с. Усть-Качка, о чем в материалы дела представлена выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах на земельный участок и договор аренды земельного участка от 14.02.2014 № 139, согласно которому расчет арендной платы производится за арендованный земельный участок исходя из его кадастровой стоимости (л.д. 17, 22).

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером **, в связи с чем, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, административный истец вправе оспорить его кадастровую стоимость.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 12 постановления от 30.06.2015 № 28 необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абз. 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно сведений об основных характеристиках земельного участка с кадастровым номером **, он сформирован и поставлен на кадастровый учет 14.01.2014. Его кадастровая стоимость по состоянию на 14.01.2014 составила 5267567, 28 рублей, о чем представлена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 25.10.2018. Кадастровая стоимость данного участка определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю от 30.01.2014 № 446 в соответствии с Приказом от 26.12.2011 № П/531 на основании удельного показателя кадастровой стоимости, согласно которому кадастровая палата наделена полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости.

Административный истец, не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, им представлен отчет об оценке от 14.06.2018 № 1/2415-18, которым рыночная стоимость спорного объекта определена в размере 1834000 рублей по состоянию на 14.01.2014.

Решением Комиссии от 01.08.2018 № 745 Обществу отказано в удовлетворении заявления со ссылкой на наличие в отчете об оценке нарушений требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для вывода о том, что отчет не соответствует требованиям оценочной деятельности.

Как следует из отчёта об оценке № 1/2415-18 от 14.06.2018, составленного ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», оценщик Воронов А.А., проводивший оценку, включён в реестр членов Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», № в реестре 009158. Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО «ИНГОССТРАХ».

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 14.01.2014, то есть рыночная стоимость установлена на ту же дату, на которую установлена кадастровая стоимость этого участка.

Описание объекта оценки даёт однозначное представление о нём. В отчёте присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подхода и методов оценки. Как следует из отчёта, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчёте.

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложении на продажу прав собственности на земельные участки, расположенные в пределах Пермского края, информация о которых получена из информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в том числе с официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также данных архива бесплатных объявлений.

Также оценщиком были использованы данные из аналитического отчёта о развитии рынка земельных участков г. Перми и Пермского края за декабрь 2013 года и январь 2014 года, выделены основные ценообразующие факторы и диапазон их значений, указаны источники информации.

При этом, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка, относятся к землям населённых пунктов. Согласно отчёту об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на условия продажи (торг), на площадь, на инженерно-геологические условия, наличие водоема, по назначению участка.

Суд считает, что при подготовке отчёта использована информация, отвечающая требования достаточности и достоверности.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных отзывах (письменных пояснениях) административных ответчиков и заинтересованных лиц, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.

Отчет об оценке содержит анализ рынка (стр. 17-27 отчета), в том числе сегмента рынка, к которому относится объект оценки, о чем свидетельствует представленная выборка участков на странице 36 отчета. Отобранные объекты-аналоги № 1 и № 2 возможно идентифицировать по кадастровым номерам, которые приведены в информационном сообщении о проведении конкурса на предоставление земельных участков в аренду (стр. 57 отчета). При проведении корректировок оценщиком указаны источники корректировок, номера страниц, а также приложены скрины данных страниц. Премия за риск вложения в недвижимость принята оценщиком на уровне страхового риска, представленного на странице 39 в таблице 5.1.2.

Квалификация оценщика, как было указано выше, подтверждена соответствующими документами. Статья 15 Закона об оценочной деятельности не требует указания в отчете второго оценщика, который работает в оценочной компании.

Не усматривает суд оснований ставить под сомнение отчет оценщика со ссылкой на нарушение пункта 12 ФСО № 3 ввиду того, что представленные от имени Общества документы не подписаны уполномоченным лицом.

Как следует из электронной версии отчета оценщика, оценщику были представлены подлинники документов, указанных на странице 58-66 отчета, с которых оценщиком сделаны скрины, в связи с чем пункт 12 ФСО № 3 не нарушен.

Таким образом, оценив отчет об оценке по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заявителем подтверждена величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке.

Величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 следует, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В связи с чем, суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на дату подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 19.07.2018, то есть дату первоначального обращения в Комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2017.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «БИН» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты рекреационного назначения (строительство лодочной базы), площадью 7324 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край Пермский район Усть-Качкинское с/п с. Усть-Качка равной его рыночной стоимости в размере 1834 000 рубля по состоянию на 14 января 2014 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года. Датой подачи ООО «БИН» заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату 19 июля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления решения суда в окончательном виде – 16 ноября 2018 года.

Судья (подпись)