Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело поадминистративному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТракАвтоПермь» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 22 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000393, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ТракАвтоПермь» обратилось в суд с административным иском к ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о признании незаконными решения от 22 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000393, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога. Решениями государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 22 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000393 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанное решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Общество с ограниченной ответственностью «ТракАвтоПермь» извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представитель административного истца М. направила ходатайство о проведении судебного заседания в ее отсутствие, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с заключением эксперта в размере 1 157000 рублей.

Административный ответчик государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» извещено о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, ходатайств об отложении не направило, о проведении повторной экспертизы не заявляло.

Суд, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «ТракАвтоПермь» является собственником:

- здания с кадастровым номером **, назначение «нежилое», наименование «гараж», площадью 819,4 кв.м, расположенного по адресу: ****.

Поскольку налоговая база по принадлежащему административному истцу на праве собственности объекту недвижимости исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** определена актом от 29 января 2021 года № 1609 по состоянию на 28 декабря 2020 года и составляет 2364272,41 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административным истцом 25 февраля 2022 года в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» подано заявление об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке объектов недвижимости с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости от 21 января 2022 года №01-241221-2, составленный оценщиком Ш.

22 марта 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2022/000393об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

- оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, 4 (стр. 54 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: местоположение объектов-аналогов № 1, 2, 3, 4-несопостовимы (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7);

- оценщиком в Отчете стр. 36-37, изложен не весь доступный ему объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту оценки; для выполнения расчетов используется типичные для аналогичного объектов сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения). Оценщиком не проанализирована информация за 2019, 2020, 2021 годы по объектам недвижимости, сходным с объектом оценки по ценообразующим факторам (местоположение, физическое состояние) (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункты «а», «в», «г» пункта 22 ФСО № 7).

На основании определения Пермского краевого суда от 9 июня 2022 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» –Б. представлено экспертное заключение от 4 июля 2022 года №22/0620-4, согласно которому отчет об оценке от 21 января 2022 года №01-241221-2 не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:

- оценщиком не приведен анализ рынка в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (в частности не приведен анализ рынка производственно-складской недвижимости (зданий и помещений). Нарушены требования пункта 10 ФСО № 7;

- оценщиком (стр. 52-68 Отчета) нарушена методика расчета сравнительным подходом: определена стоимость зданий аналогов № 1,2,3,4 без учета (за вычетом) стоимости земельных участков (объектов капитального строительства), далее проводятся корректировки к данным аналогам, но при этом оценщик использует сборник корректировок для другого типа объектов - единых объектов недвижимости (издание «Справочник оценщика недвижимости-2020. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», авторы Лейфер Л. А., Крайникова Т.В., ООО "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки", Нижний Новгород, 2020), а не для объектов капитального строительства (например, издание «Справочник оценщика недвижимости-2018. Объекты капитального строительства» ООО "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки", Нижний Новгород, 2018). Исправление ошибки может привести к значительному изменению итогового результата. Нарушены требования пункта 22 ФСО №7, пункта 5 ФСО № 3;

- в таблице 8.3.1 Отчета приведена выборка предложений по сегменту производственно-складской недвижимости. Обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов в Отчете отсутствует - нарушены требования пункта 22 ФСО № 7;

- оценщиком при расчете стоимости объекта сравнительным подходом недостаточно проанализированы ценообразующие характеристики объектов-аналогов. В частности, в представленных скриншотах отсутствует полная информация о передаваемых правах на участок. В приведенном скриншоте объявления по аналогу № 4 (стр. 99 Отчета) указано, что участок под зданием в собственности, далее оценщик приводит скриншот в котором указана информация о том, что участок в аренде. Однако оценщик для аналога №4 проводит корректировку на передаваемые права на участок, при этом использует коэффициент перехода «долгосрочная аренда-право собственности». Информация о том, что земельный участок находится в долгосрочной аренде, не подтверждена, ссылки, скриншоты подтверждающие данную информацию, в отчете не приведены. Нарушены требования пункта 11 ФСО № 3, а также требования пункта 22 ФСО № 7;

- оценщиком некорректно рассчитана корректировка на отличие в местоположении для объекта сравнения №4. Объект сравнения № 4 ошибочно отнесен к «прочим населенным пунктам». Город Добрянка - это административный центр Добрянского городского округа, в состав которого входит город краевого значения Добрянка и находящиеся в административном подчинении города территории — рабочий посёлок Полазна и 110 сельских населённых пунктов. Для расчета использован корректирующий коэффициент 1,0 для «прочих населенных пунктов» (стр. 62 Отчета), тогда аналог №4 расположен «в районном центре с развитой промышленностью» (корректирующий коэффициент - 0,69). Исправление ошибки может привести к значительному изменению итогового результата. Нарушены требования пункта 22 ФСО №7, пункта 5 ФСО № 3;

- оценщиком не проведена корректировка на тип объекта для аналога №3. Объект оценки является отдельно стоящим зданием с земельным участком, объект аналог № 3 является встроенным помещением. Данный фактор не учтен в расчете, корректировка на отличие не проведена, ее отсутствие не обосновано. Исправление замечания может значительно повлиять на итоговый результат рыночной стоимости. Нарушены требования пункта 22 ФСО №7, пункта 5 ФСО № 3;

- оценщиком неверно рассчитана корректировка на функциональное назначение для аналога №2. В расчетах (табл. 11.9 Отчета) применяется понижающий поправочный коэффициент в размере 0,78 к аналогу №2 (+22 %), корректное значение: 1,28 (+28 %) к цене аналога (повышающий коэффициент). Исправление замечания может значительно повлиять на итоговый результат рыночной стоимости.

- оценщиком не подтверждена дата предложения объекта аналога № 3. В скриншоте объявлений о продаже отсутствует корректная дата публикации и дата обновления (год публикации отсутствует). Нарушены требования пункт 5, 11 ФСО № 3.

Наличие в отчете неточностей и методологических ошибок, исправление которых может значительно повлиять на итоговый результат стоимости объекта оценки, свидетельствует о том, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов (нарушены требования статьи 11 ФЗ-135).

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Исходя из разъяснений, изложенных в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В том числе к особенностям рассмотрения такой категории дел относится порядок обжалования решения бюджетного учреждения, установленный пунктом 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, согласно которому решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

На основании части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, к каковым относятся использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены дополнительные замечания относительно тех, которые указаны в решениях государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 22 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000393, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) выявлены также дополнительные обстоятельства о несоответствии отчета требованиям ФСО и ФЗ № 135-ФЗ, что указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения от 22 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000393.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от9 июня 2022 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Б. определен размер рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 1157 000 рублей с кадастровым номером **.

В данном случае заключение эксперта от 4 июля 2022 года № 22/0620-4 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Б. относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере 1 157 000 рублей по состоянию на 21 января 2022 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 25 февраля 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 22 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000393– отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 1157 000 рублей по состоянию на 21 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 февраля 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 26 августа 2022 года

Судья: подпись