Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Евсеенко А.В., с участием представителя административного истца администрации г. Комсомольска-на-Амуре ФИО2, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3, представителя заинтересованного лица АО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 сентября 2016 года № 14,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28.09.2016г. № 14, которым на основании заявления АО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 130 878 кв.м, расположенного по адресу<адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.05.2012г., в размере 15 130 805,58 руб., что на 93,1 % ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной оценки в размере 220 372 376,4 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Не обоснован отказ Оценщика от применения корректировок, влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки. Не учтена низколиквидность объектов-аналогов №№ 2, 3, 4 (Северное шоссе, 16), проданных администрацией г.Комсомольска-на-Амуре в комплексе с объектами недвижимости, которые не могли использоваться по назначению в связи с неудовлетворительным состоянием. Объект-аналог № 5 (ФИО5, 12/2) продан с обременением (нежилые здания, расположенные на нем обременены правом аренды). Корректировка на обременение произведена не была. Объект-аналог № 1 (Северное шоссе, 10/4) продан путем публичного предложения, с ценой отсечения 50% от начальной цены, корректировка на торг произведена не была. Неверно выполнена корректировка на местоположение, при определении которой оценщиком не обоснованно применено постановление администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011г. № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», не подлежащее применению, поскольку объектом оценки является земельный участок, а не объект капитального строительства. При этом ошибочно указано, что объект оценки расположен в периферийной/средней зоне. Объекты-аналоги №№ 1-4 фактически расположены в средней зоне, оценщиком ошибочно указано, что в периферийной. При расчете скорректированной стоимости на местоположение допущена математическая ошибка в отношении объекта-аналога № 6. Осмотр объекта оценки проведен не был, причины в отчете не указаны. Приложенные копии документов к Отчету не заверены. Рыночная стоимость земельного участка может составлять 153 632 449,08 руб. Установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента формирования земельного участка, и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, с учетом рыночной стоимости земельного участка и минимальной выкупной цены за 10 лет аренды.

В дополнении к административному исковому заявлению, представленному в судебном заседании, административный истец указал, что по заданию администрации г. Комсомольска-на-Амуре оценщиком ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере 81 799 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка АО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» представило полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Отказ оценщика от применения корректировок на обременение обоснован. Обременения наложены на объекты капитального строительства, а не на земельные участки. Корректировка на торг не требуется, т.к. торг не является нетипичным условием продажи или сделкой между аффилированными лицами. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Представитель заинтересованного лица АО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» ФИО4 против удовлетворения заявленных требований возражала по аналогичным основаниям.

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании договора № аренды земельного участка от 28.09.2012г. заключенного между администрацией г.Комсомольска-на-Амуре и ОАО «Хабаровскнефтепродукт» (организационно-правовая форма изменена на АО, наименование на «ННК-Хабаровскнефтепродукт»), последний является арендатором земельного участка из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, площадью 130 878 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с целью эксплуатации объектов промышленности (пункт 1.1. Договора). Срок договора определен с 01.11.2012г. по 01.11.2022г. (пункт 2.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.1 Договора, Приложение № 3 к Договору).

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 04.02.2012г. Разрешенное использование: с целью эксплуатации объектов промышленности.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 04.05.2012г. на основании акта от 27.01.2015г. № 27:22:0050705, в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края», и составляла 220 372 376,4 руб.

20.09.2016г. АО «ННК-Хабаровскнефтепродукт» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 66.5/ЗУ/2016 об оценке, составленный 18.04.2016г. оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 04.05.2012г. составляет 15 130 805,58 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-210416-4/5 от 12.09.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

На заседании Комиссии от 28.09.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 93%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 04.05.2012г. в размере 15 130 805,58 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО3, заместителя председателя ФИО6, членов комиссии ФИО7, ФИО8, при участии секретаря комиссии ФИО9

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 66.5/ЗУ/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № ЭП-210416-4/5 от 12.09.2016г.,

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 66.5/ЗУ/2016 следует, что оценка проводилась по состоянию на 04.05.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиков выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): условия продажи (скидка на торг); рыночные условия (время продажи); права на землю; местоположение; назначение; площадь.

Отобрано 6 объектов-аналогов сопоставимых по ценообразующим факторам.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре (http://www.kmscity.ru).

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировку на рыночные условия (для объектов-аналогов №№ 2-4); на местоположение; на площадь, расчет и описание корректировок приведены в Отчете.

Корректировка на условия продажи (скидка на торг) не произведена с указанием, что в качестве аналогов использована информация о состоявшихся сделках.

Корректировка на права на землю не произведена с указанием, что все объекты-аналоги и объект оценки, находятся в собственности продавца.

Корректировка на назначение земельного участка не произведена с указанием, что для оцениваемого земельного участка был определен вид разрешенного использования ВРИ-9 «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», который соответствует виду разрешенного использования всех объектам-аналогам.

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации, по результатам которой из дальнейшего расчета удален аналог № 1, вышедший за пределы доверительного интервала и имеющий наименьшее значение стоимости 1 кв.м.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 15 130 805, 58 руб. (1 кв.м – 115,61 руб.).

Проведена проверка полученного результата на соответствие рыночным данным, приведенным в разделе 2.3.4 Отчета, согласно которым по итогам 1 квартала 2012 года средняя цена сделок в городе Комсомольске-на-Амуре составляет 133 руб./кв.м. Средние цены сделок по купле-продаже земли под производственно-складскую застройку находятся в диапазоне от 40 до 400 руб./кв.м.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что информация о продаже объектов-аналогов в условиях, отличных от рыночных, на сайте органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре отсутствует. Объекты-аналоги №№ 2, 3, 4 проданы посредством аукциона, т.е. по рыночной цене. В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 оценка земельного участка производится без учета состояния и иных характеристик расположенных на нем объектов недвижимости. Объект-аналог № 5 не имеет обременения в виде аренды, аренда расположенного на земельном участке объекта недвижимости при оценке земельного участка не учитывается. При корректировке на местоположение ею применен метод соотнесения коэффициентов относительной ценности зон. Для объектов-аналогов №№ 1-5 определена территория города «периферийная», с учетом того, что все аналоги находятся в местах со схожей с объектом оценки транспортной доступностью и по своей экономической составляющей (логистика, обеспеченность автомобильным доступом) ближе к периферийной зоне. При отнесении объектов-аналогов к средней зоне, стоимость 1 квадратного метра объекта оценки, находящегося в периферийной зоне, снижается на 62%.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-280616-7/4 от 15.09.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО10

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о расположении на объектах-аналогах низколиквидных объектов недвижимости, обременении земельных участков арендной расположенных на них объектах недвижимости.

При корректировки на местоположение оценщиком применен метод соотнесения коэффициентов относительной ценности зон, при котором, сопоставляя коэффициенты относительной ценности земельных участков, можно получить коэффициент корректировки на местоположение. В качестве базы были использованы данные постановления администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.211г. № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», в котором приведены границы и описание территориальных зон и коэффициенты относительной ценности по каждой из зон на 2012 год.

Оценщик обосновал в отчете отнесение объектов-аналогов к периферийной зоне г. Комсомольска-на-Амуре, при их фактическом нахождении в средней зоне. В судебном заседании не установлено, что указанное обстоятельство повлекло за собой занижение рыночной стоимости земельного участка.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

Заверенная специалистом администрации г. Комсомольска-на-Амуре копия отчета об оценке земельного участка, выполненного ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) по заданию административного истца, не соответствует требованиям части 2 статьи 70 КАС РФ, не является относимым доказательством (статья 60 КАС РФ), поскольку не подтверждает несоответствия требованиям федеральных стандартов оценки Отчета, на основании которого Комиссией было вынесено оспариваемое решение, не принята судом в качестве доказательства по делу.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 сентября 2016 года № 14 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 14 февраля 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз