Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Логистический центр Хомутово» о признании недействующим в части Приложения № 1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» и предоставленные в аренду без торгов, вместе со ставками, используемыми при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденному решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25 ноября 2015 года № 303/18-15-5,

установил:

решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25 ноября 2015 года № 303/18-15-5 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» и предоставленные в аренду без торгов (далее – Порядок) и установлены ставки и коэффициенты, применяемые в расчете арендной платы за земли на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск».

Названное решение действует в редакции решения Городской Думы города Южно-Сахалинска от 26 сентября 2018 года № 1272/65-18-5.

Первоначальный текст документа опубликован в печатном издании «Южно-Сахалинск сегодня», № 76 (1148), 17 декабря 2015 года.

Приложением № 1 к названному Порядку установлены ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», предоставленные в аренду без торгов и относящиеся к категории земель населенных пунктов. Применительно к виду разрешенного использования земельных участков установлены размеры ставок: Ст1 – ставка арендной платы в виде процента от кадастровой стоимости (если не указано иное) при предоставлении земельного участка, занятого объектом недвижимости (под существующими объектами недвижимости) и Ст2 – ставка арендной платы в виде процента от кадастровой стоимости (если не указано иное) при предоставлении земельного участка для размещения (строительства, реконструкции) объектов недвижимости.

Общество с ограниченной ответственностью «Логистический центр Хомутово» (далее также – ООО «ЛЦ Хомутово», Общество), являющееся арендатором расположенного в городе Южно-Сахалинске земельного участка, обратилось в Сахалинский областной суд с административным исковым заявлением о признании не действующим решения Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25 ноября 2015 года № 303/18-15-5 в части установления пунктом 5.8 Приложения № 1 к Порядку ставок арендной платы в размере 15% (Ст1) и 5% (Ст2) за земельные участки с видом использования «для размещения рынков, микрорынков, ярмарок, торговых зон, складов оптовой (оптово-розничной) торговли, контейнеров, холодильников, площадок».

В обоснование требований административный истец указал, что на основании договора аренды от 12 ноября 2015 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного для завершения строительства коммерческо-складского комплекса. Расчет арендной платы в отношении названного земельного участка производится по ставкам арендной платы, установленным в пункте 5.8 Приложения № 1 к оспариваемому решению: в период строительства и до 16 ноября 2017 года – даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию административного здания по ставке Ст2 – 5%, а начиная с 16 ноября 2017 года арендная плата рассчитывается с применением ставки Ст1– 15%. Полагает, что оспариваемый нормативный правовой акт в части размера ставок 5% и 15% не соответствует части 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и не согласуется с принципами экономической обоснованности и предсказуемости расчета арендной платы, закрепленными в постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление Правительства Российской Федерации № 582), что нарушает права и охраняемые законом интересы Общества как арендатора земельного участка.

В судебном заседании представитель ООО «ЛЦ Хомутово» А административный иск поддержал, уточнив, что Общество считает размеры ставок арендной платы, указанные в пункте 5.8 Приложения № 1 экономически необоснованными, поскольку методики расчета данных ставок не имеется, а выводы, изложенные в экспертном заключении ООО «<данные изъяты>», на которые ссылается административный ответчик, являются субъективным мнением эксперта. Полагает, что расчет ставок арендной платы орган местного самоуправления должен производить индивидуально для каждого объекта с учетом целевого назначения земельного участка, ограничений прав арендатора, субсидий и других данных.

Представитель Городской Думы города Южно-Сахалинска Б требования административного истца не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях на административный иск. Полагала, что размеры ставок, установленные оспариваемым нормативным правовым актом, определены с учетом требований действующего законодательства, являются экономически обоснованными, рассчитаны с учетом доходности земельных участков.

Представитель заинтересованных лиц – администрации города Южно-Сахалинска и Департамента землепользования города Южно-Сахалинска Ф полагал административный иск не подлежащим удовлетворению ввиду его необоснованности. Указал, что в пояснительной записке к проекту оспариваемого решения ссылка на экспертное заключение от 2009 года является технической ошибкой, в 2009 году экспертное заключение не составлялось, фактически орган местного самоуправления при утверждении ставок арендной платы в 2015 году руководствовался экспертным заключением ООО «Сахалинская оценочная компания «Максимус» от ноября 2012 года.

Изучив материалы дела, заслушав специалистов М и Ш., выслушав представителя административного истца, представителей административного ответчика и заинтересованных лиц, заключение участвующего в деле прокурора Ю Н.Д., полагавшую административный иск не подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела ООО «ЛЦ Хомутово» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 59792 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> Участок предоставлен для завершения строительства коммерческо-складского комплекса. Договор аренды до настоящего времени не расторгнут и является действующим (том 1 л.д. 26-31).

Согласно приложению к названному договору арендная плата за пользование земельным участком исчисляется по формуле, предусмотренной частью 4 статьи 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного оспариваемым решением Городской Думы: А= Кс х Ст х Ки, где А – размер арендной платы за использование земельного участка, руб.; Кс – кадастровая стоимость земельного участка, руб.; Ст – ставка арендной платы, установленная приложениями 1-3 к Порядку; Ки – коэффициент инфляции (том 1 л.д. 35, 36).

Таким образом, административный истец является лицом, в отношении которого применяется оспариваемый нормативный правовой акт.

Проверяя полномочия Городской Думы города Южно-Сахалинска на принятие оспариваемого нормативного правового акта, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с положениями части 2 статьи 26 Устава городского округа «Город Южно-Сахалинск» (в редакции, действующей в период принятия оспариваемого нормативного правого акта) к компетенции городского Собрания (в настоящее время Городской Думы) – представительного органа города Южно-Сахалинска относится порядок использования земель и контроль за его исполнением, а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством принятие иных нормативных правовых актов, содержащих нормы земельного права (пп. 4); установление нормативов, платежей, а также льгот по ним, относящимся к ведению местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством (пп.12).

Городская Дума состоит из 25 депутатов, избираемых по мажоритарной избирательной системе по двадцати пяти одномандатным округам (часть 4 статьи 25 Устава).

Статьей 29 Устава городского округа «Город Южно-Сахалинск» определено, что Городская Дума по вопросам своего ведения принимает решения – правовые акты нормативного и иного характера. Решения принимаются на заседании представительного органа открытым, в том числе поименным, или тайным голосованием.

Порядок принятия решений Городской Думы устанавливается Регламентом Городской Думы.

Принятые нормативные правовые акты Городской Думы направляются для подписания и обнародования мэру города в течение 10 дней.

Нормативные правовые акты Городской Думы подписываются мэром города в течение 10 дней со дня поступления в канцелярию администрации города. Нормативные правовые акты Городской Думы подлежат обнародованию (опубликованию) в течение месяца со дня подписания мэром города.

Официальным опубликованием нормативного правового акта, принятого органами местного самоуправления города Южно-Сахалинска, считается первая публикация его полного текста в газете «Южно-Сахалинск сегодня» (часть 13 статьи 28 Устава).

Согласно пункту 2 статьи 18 Регламента Городской Думы города Южно-Сахалинска, принятого решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 03 октября 2015 года № 2/1-14-5, нормативные правовые решения, за исключением решений по принятию, изменению или дополнению устава городского округа «Город Южно-Сахалинск» и повторного рассмотрения нормативного правового акта, отклоненного мэром города Южно-Сахалинска, принимаются большинством голосов от установленного числа депутатов.

В результате рассмотрения дела установлено, что решение Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25 ноября 2015 года № 303/18-15-5, положения которого оспариваются административным истцом, принято полномочным органом – Городской Думой города Южно-Сахалинска на 18-м очередном заседании 25 ноября 2015 года, в результате голосования, большинством голосов (18) от установленного числа депутатов, что соответствует приведенным выше положениям Устава городского округа «Город Южно-Сахалинск» и Регламента Городской Думы города Южно-Сахалинска.

Нормативный правовой акт опубликован в установленные сроки.

Таким образом, с учетом приведенных норм, оспариваемое решение принято уполномоченным органом в установленной форме, процедура принятия, порядок введения в действие не нарушены, что не оспаривается административным истцом.

При рассмотрении вопроса о соответствии части оспариваемого нормативного правового акта органа местного самоуправления нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Принцип экономической обоснованности, закрепленный в постановлении Правительства Российской Федерации № 582, предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

В соответствии принципом предсказуемости расчета размера арендной платы в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления должны быть определены порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Из пояснительной записки к проекту оспариваемого решения Городской Думы (том 1 л.д. 155-159) следует, что содержащиеся в Приложении к Порядку размеры ставок арендной платы – Ст1 и Ст2 в виде процента определены пропорционально установленным ранее коэффициентам, экономическое обоснование для ставок тождественно экспертному заключению от 2009 года, содержащему экономическое обоснование коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида функционального использования земельного участка в соответствии с принятой при проведении государственной кадастровой оценки классификацией, для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся на территории г. Южно-Сахалинска, представленного ООО «<данные изъяты>».

Также в пояснительной записке указано, что в 2015 году планируется утверждение результатов проведения государственной кадастровой оценки, вследствие чего с 01 января 2016 года расчет арендной платы необходимо будет производить по новой кадастровой стоимости. В целях недопущения негативных последствий для арендаторов и ухудшения их положения в связи с неопределенностью размеров новой кадастровой стоимости, потребуется некоторая корректировка действующих ставок арендной платы в конце 2015 года, после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель в конце 2015 года. Данная корректировка необходима также для недопущения негативных последствий в виде снижения доходов в местный бюджет по арендной плате (том 1 л.д. 159).

Из объяснений представителя администрации города Южно-Сахалинска и Департамента землепользования города Южно-Сахалинска Ф а также объяснений специалиста Ш следует, что при утверждении ставок арендной платы в ноябре 2015 года орган местного самоуправления располагал заключением ООО «<данные изъяты>» от ноября 2012 года, а не от 2009 года, как ошибочно указано в пояснительной записке, а в январе 2016 года <данные изъяты> по заказу Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска составлено экспертное заключение экономического обоснования коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида земельного участка с учетом произошедших с 2012 года изменений кадастровой стоимости земельных участков и их доходности.

Как следует из экспертного заключения от января 2016 года в ходе проведения экспертной оценки проанализированы данные о кадастровой стоимости всех арендуемых земельных участков, расположенных в разных кадастровых кварталах, относящихся в том числе и к таким видам разрешенного использования, как земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (таблица 5.1).

В ходе исследования экспертом проводился подробный экономический анализ и оценка факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков: демографическая ситуация, занятость населения, денежные доходы населения, инфляционные процессы и др. В заключении по учетам анализа рынка недвижимости выявлена наибольшая доходность земельных участков, используемых под объектами торговой недвижимости, которые приняты в качестве базового показателя, отражающего максимальную доходность земельного участка, определена ставка капитализации, являющаяся показателем доходности проектов коммерческой недвижимости. При расчетах ставки капитализации использован метод «кумулятивного построения» (суммирования) на основании которого с учетом среднего удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в разрезе групп видов разрешенного использования (таблица 5.2) определен коэффициент дифференциации по видам деятельности (таблица 5.3), который для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (ВРИ 5) равен 18,2% от кадастровой стоимости.

В заключении указано, что полученные коэффициенты дифференциации по видам деятельности отражают норму доходности каждого вида деятельности арендатора по принципу обратной капитализации и являются максимальными для назначения арендной платы за земельные участки.

Таким образом, вопреки доводам представителя административного истца, оспариваемые ставки арендной платы – 5% и 15% за земельные участки с видом использования: для размещения рынков, микрорынков, ярмарок, торговых зон, складов оптовой (оптово-розничной) торговли, контейнеров, холодильников, площадок, установленные пунктом 5.8 Приложения № 1 к Порядку, утвержденному решением Городской Думы от 25 ноября 2015 года № 303/18-15-5, определены в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования и не превышают максимально предложенной оценщиком величины, что свидетельствует о их экономической обоснованности.

Ссылка административного истца на отсутствие в расчетах эксперта сведений о субсидиях, сама по себе не свидетельствует об экономической необоснованности оспариваемых ставок, поскольку, как пояснил представитель администрации города Южно-Сахалинска, организациям, использующим земельные участки для размещения объектов, указанных в пункте 5.8 Приложения № 1, субсидии не предоставляются, в связи с чем такие сведения оценщику не передавались. Представитель административного истца не представил доказательств, свидетельствующих о субсидиях, которые подлежали учету в расчете ставки арендной платы.

Сомнения представителя административного истца в объективности экспертного заключения, которым руководствовался орган местного самоуправления при утверждении оспариваемых ставок арендной платы, не опровергают выводы эксперта ФИО1, который является субъектом оценочной деятельности (включен в реестр членов Российского общества оценщиков, его ответственность застрахована в ВСК страховой дом) и который при определении коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора использовал соответствующие данные государственной кадастровой оценки земельных участков, указал на использованные методики, рассчитал ставку капитализации, привел перечень используемой литературы.

Согласно абзацу 2 статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки. В связи с чем суд считает, что административный истец, не обладая специальными знаниями в области оценочной деятельности, не вправе оценивать экспертное заключение с точки зрения необходимости применения той или иной методики при определении коэффициента дифференциации для определения размера арендной платы.

Давая оценку приведенным в административном иске доводам о нарушении принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, суд считает их необоснованными. Так, из Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» и предоставленные в аренду без торгов, следует, что в данном нормативном правовом акте определены порядок расчета арендной платы (статья 2), условия перерасчета арендной платы, в том числе определены случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя (статья 3), что в полной мере соответствует принципу предсказуемости.

Что касается доводов ООО «ЛЦ Хомутово» о необходимости применения при расчете арендной платы для их Общества ставок, указанных в пункте 9.3 Приложения № 1 к Порядку, то данные доводы не подлежат оценке, как не относящиеся к предмету нормоконтроля.

При изложенных обстоятельствах, оценив в совокупности и взаимной связи имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что оспариваемый пункт 5.8 Приложения № 1 к Порядку, утвержденному решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25 ноября 2015 года № 303/18-15-5, не противоречит законодательству, имеющему большую юридическую силу.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд принимает решение отказать в удовлетворении заявленных требований, если оспариваемый полностью или в части нормативный правовой акт признается соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Руководствуясь статьями 174-180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Логистический центр Хомутово» о признании недействующим пункта 5.8 Приложения № 1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности городского округа «Город Южно-Сахалинск» и предоставленные в аренду без торгов, вместе со ставками, используемыми при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденному решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 25 ноября 2015 года № 303/18-15-5, отказать.

Сообщение о принятии указанного решения подлежит опубликованию в официальном печатном издании Городской Думы города Южно-Сахалинска – газете «Южно-Сахалинск сегодня» в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.В. Неволина

Мотивированное решение составлено 01 февраля 2019 года