Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО обратился в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу Санкт-Петербург, <адрес> с кадастровым №..., кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости в размере 7 761 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу, в суд явился, считает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представители ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Санкт-Петербургу в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращались, в связи с чем их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, пояснения эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ч.7 ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости - нежилое помещение, площадью <...> кв.м., расположенное по адресу Санкт-Петербург, <адрес> с кадастровым №....

Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 15 338 917,16 руб. по состоянию на 01.01.2018.

В соответствии с отчетом независимого оценщика ИП ФИО№... от <дата> об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, представленного административным истцом, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 7 761 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству данного ответчика, судом назначена судебная экспертиза отчета.

Согласно заключению судебной экспертизы, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной, проверяемой.

В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 года установлена экспертом в размере 11 600 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представитель административного истца с заключением судебной экспертизы не согласен, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, указывая, что экспертное заключение составлено с нарушением нормативов ФСО, с использованием справочных материалов, составленных после даты оценки.

Суд не находит оснований для назначения повторной экспертизы в связи со следующим.

Согласно ч.2 ст.83 КАС РФ повторная экспертиза может быть назначена судом в случае возникновения сомнении в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Доводы представителя административного истца о необоснованности и противоречивости экспертного заключения, содержащиеся в ходатайстве о вызове эксперта (т.2 л.д.137-140), несостоятельны.

Так, представитель административного истца указывает, что по состоянию на дату оценки объект использовался в качестве склада, являлся непригодным для какого –либо использования.

Однако каких-либо доказательств ненадлежащего состояния объекта оценки на дату оценки представителем истца не представлено. В тоже время, экспертом обоснованно указано, что в отчете об оценке, представленном самим истцом представлены фотографии, позволяющие охарактеризовать состояние объекта как «отличное», иных данных эксперту не представлялось и в материалах дела не имеется. По сведениям, представленным в сети «Интернет» на дату оценки состояние помещения характеризовалось как «отличное», в нем располагался танцевальный клуб. Экспертом выявлены фотографии и объявления о проведении танцевальных уроков в данном помещении (еще до даты оценки).

Относительно доводов административного истца о том, что на страницах 70 и 82 экспертного заключения экспертом применены методики для торговых помещений, в то время как объект оценки является офисным помещением, эксперт пояснил, что им допущена описка в указании вида объекта оценки («торговое помещение» указано вместо «офисного помещения»), однако фактически все корректировки проведены на основании методики для офисных помещений, ошибок в расчетах допущено не было.

Также является необоснованным довод представителя административного истца о том, то примененная экспертом методика основана на методах массовой оценки, которая может применяться только для определения кадастровой стоимости объектов.

Как обоснованно указал эксперт на странице 82 экспертного заключения, при проведении расчетов он воспользовался не методикой массовой оценки, а экономико-математической моделью арендной платы, которая с высокой степенью точности отражает рыночную ситуацию на рынке нежилых помещений и активно используется Оценщиками при проведении индивидуальной оценки. При этом, использованная модель применяется для определения арендной платы, а не кадастровой стоимости объекта.

По мнению представителя административного истца, указанный экспертом на странице 53 заключения диапазон цен не отражает рыночных данных по сегменту рынка, к которому относится объект оценки – не использующееся подвальное помещение, имеющее вход со двора, не имеющее парковки, в состоянии требующем капитального ремонта.

Объект оценки расположен не в подвале, а в цокольном этаже, состояние объекта не требовало капитального ремонта, что подтверждено сведениями, представленными экспертом. Доказательств противного представителем административного истца не представлено.

Эксперт указал, что показатели операционных расходов для исследуемого помещения (17%) приняты не на основании справочника Лейфера Л.А., а получены расчетным путем. При этом, в указанном справочнике представлен диапазон интервала операционных расходов, а не точный размер данных расходов. Учитывая изложенное довод представителя административного истца о том, что эксперт, в нарушение п.8 ФСО №1 использовал информацию о событиях, произошедших после даты оценки, противоречит экспертному заключению.

Судом не может быть признан обоснованным довод представителя административного истца о том, что в нарушение П.П. «11а» и «11в» ФСО №7 об отсутствии в заключении экспертизы анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, а также анализ фактических данных о ценах сделок. Как обоснованно пояснил эксперт, им проводилась судебная экспертиза, в связи с чем он не включил обзоры социально-экономической обстановки в заключение, поскольку их наличие в заключении не оказывает влияния на результат оценки, исследуемый в заключении. Анализ фактических данных о ценах сделок приведен на страницах 46-47 Заключения, на странице 47 приведен ценовой диапазон на рынке продажи встроенных помещений офисного назначения в Центральном районе и ближайшем окружении исследуемого объекта.

Ссылка представителя административного истца на то, что экспертом неверно подобраны объекты-аналоги, которые в отличие от объекта оценки расположены на первых этажах не свидетельствует о необоснованности экспертного заключения, в котором экспертом были проведены необходимые корректировки, в том числе на этаж расположения (составившая 31%) и на площадь.

Как указывает представитель административного истца на страницах 70-71, 82-83 экспертом в нарушение п.13 ФСО №3, не проведен анализ соответствия данных ГУП «ГУИОН» на соответствие рыночным данным.

Указанный довод несостоятелен, поскольку примененные экспертом значения – коэффициенты площади, этажа, состояния и т. д. определены не на основании экспертного мнения, а по данным ГУП «ГУИОН», полученным на основании ежеквартальных результатов исследования рынка недвижимости Санкт-Петербурга, то есть не требующим повторного подтверждения рынком.

Подробное описание корректировок приведено экспертом в разделе 2.2.7.1 экспертизы, примененные в расчетах коэффициенты представлены на страницах 82-83 заключения, также представлено описание проведения корректировок. Метод корректировок указан на странице 62 заключения. Таким образом, довод представителя административного истца о том, что приведенные экспертом корректировки не позволяют пользователю понять логику процесса определения размера поправок и соответствие выбранного метода определяемому виду стоимости, противоречит заключению судебной экспертизы.

Представитель административного истца указывает, что экспертом в нарушение п.5 ФСО №3 используется неподтвержденный показатель величины потерь от недозагрузки – 2,78% в то время данный показатель по некоторым источникам составляет минимум 5,7%. Кроме того действительный валовый доход следует уменьшить на недосбор арендных платежей, который составляет в среднем 8 %. Данное обстоятельство подтверждено сведениями учебника «Оценка недвижимости» под редакцией А.Г.Грязновой и М.А.Федотовой и статьей Живаева М.В. «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности 2 квартал 2017 года»

Однако, расчет и обоснование коэффициента потери от недозагрузки приведены экспертом на странице 86 экспертного заключения. В тоже время источники, на которые ссылается представитель административного истца (составляющие 5,7; 12,3; 15 процентов) не соответствуют сегменту рынка исследуемого объекта. Так, коэффициенты 5,7%, 12,3% соответствуют среднегодовой величине заполняемости для высококачественной офисной недвижимости - бизнес-центров класса В, а не встроенных нежилых помещений в жилых домах, к которым относится объект оценки. Данный коэффициент указанный автором Живаевым М.В., составляющий 15%, также не может быть использован как относящийся к объектам расположенным в Новосибирской области.

Относительно дополнительного уменьшения валового дохода на недосбор арендных платежей, эксперт обоснованно указал, что учебное пособие не является результатом анализа рыночной ситуации для конкретного объекта оценки. Анализ рынка проведенный экспертом не выявил информации о системных проблемах арендаторов с неплатежами, поскольку рыночная практика предполагает авансирование данных платежей. Данные статьи Живаева М.В. не подлежат применению как приведенные по результатам исследования рынка недвижимости Новосибирской области.

Довод представителя административного истца о том, что сам эксперт указывает на несовершенство реального рынка – возможный размах цен на один и тот же товар в пределах 39 %, а разница в стоимостях 1 кв.м в отчете и экспертном заключении составляет 33%, не может быть принят во внимание, поскольку не свидетельствует о необоснованности и противоречивости экспертного заключения. При этом, удельное значение стоимости рассчитанное экспертом превышает аналогичное значение в отчете оценщика на 49,5%.

Представитель административного истца указывает, что эксперт Васильченко А.В. является генеральным директором ОАО «Региональное управление оценки», учредитель которого Лебедев А.Ю. с 2010 по 2013 годы являлся первым заместителем ГУП «ГУИОН». Указанное обстоятельство свидетельствует о наличии заинтересованности.

Суд не находит оснований для вывода о заинтересованности эксперта в результатах рассмотрения дела, поскольку экспертиза была поручена и проведена Васильченко А.В., а не ОАО «Региональное управление оценки». Состояние учредителя ОАО «Региональное управление оценки» в служебных отношениях с ГУП «ГУИОН» более 6 лет назад, не свидетельствует о заинтересованности генерального директора ОАО в результатах рассмотрения настоящего дела. ГУП «ГУИОН» не является стороной спора либо заинтересованным лицом.

Учитывая изложенное, оценивая заключение судебной экспертизы, письменные и устные пояснения судебного эксперта суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности экспертизы.

В обоснование вывода о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, наличии в отчете существенных ошибок, повлиявших на результат оценки, экспертом в частности указано, что в нарушение п.8 ФСО №1 оценщик в разделе анализа рынка(стр.30-35 отчета) использовал информацию по состоянию после даты оценки – октябрь 2018-сентябрь 2019 года. При описании объекта оценки в отчете представлены противоречивые сведения об объекте, в частности, относительно износа объекта оценки оценщик указал, что по внешнему осмотру величина физического износа не более 5 %, в тоже время в примечании указано, что объект имеет значительный физический износ.

В рамках доходного подхода оценщиком все основные рыночные данные приняты на основании только информационно-аналитических материалов для высококлассной офисной недвижимости – бизнес-центров класса «В», офисных объектов класса «С», данные показатели относятся к другим сегментам рынка (а не к сегменту объекта оценки – встроенному нежилому помещению в многоквартирном доме). Применение указанных показателей приводит к существенному искажению рыночной стоимости и является нарушением п.п.»б» п.22 СО №7. Оценщиком некорректно и необоснованно проведена корректировка на этаж используемой ставки аренды, поскольку используемая оценщиком арендная ставка рассчитана как средневзвешенное значение по нескольким источникам информации, в которых не указано для каких этажей были актуальны указанные арендные ставки. При корректировке используемой ставки аренды на НДС и торг был использован коэффициент 1,25. Данный коэффициент не описан и не обоснован, не указан источник информации об указанном коэффициенте, что является нарушение п.п. «и» п.8 ФСО №3.

Указанные выводы эксперта о существенных недостатках отчета представителем административного истца не опровергнуты, не доказана их необоснованность и противоречивость.

Учитывая изложенное, заключение судебной экспертизы, суд не находит возможным использовать представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, в качестве доказательства действительной рыночной стоимости данного объекта.

При таких обстоятельствах требование административного истца подлежит частичному удовлетворению – кадастровая стоимость объекта недвижимости должна быть установлена в размере рыночной стоимости, установленной на дату определения кадастровой стоимости.

Требование административного истца об обяании административного ответчика внести в ЕГРН в качестве кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночную стоимость рассмотрению в рамках настоящего дела не подлежит, поскольку обязанность органа регистрации прав внести в ЕГРН сведения о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрена ст.17 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», данная обязанность возникает только после вступления решения суда в законную силу. Согласно ст.249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу Санкт-Петербург, <адрес> с кадастровым №..., равную рыночной стоимости в размере 11 600 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Датой обращения ФИО с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 06.11.2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев