Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Хохлова В.В. в интересах Плетнер М.Ю. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), Правительству Республики Саха (Якутия) об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

Хохлов В.В. в интересах Плетнер М.Ю. обратился с вышеуказанным административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Саха (Якутия) (далее – Управление Росреестра по РС(Я), Правительству Республики Саха (Якутия) (далее – Правительство РС(Я). В обоснование иска ссылался на то, что Плетнер М.Ю. является собственником нежилого здания общей площадью *** кв.м. с кадастровым № ..., расположенного по адресу: ........... Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости распоряжением Правительства РС(Я) от 14 ноября 2019 г. №1470 определена в размере .......... руб., то есть .......... руб. за кв.м. Однако на дату утверждения кадастровой стоимости здания 01 января 2019 г. действительная рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составила 21 284 420 руб., то есть .......... руб. за кв.м. Указанное подтверждается Отчетом об оценке № ....

Административный истец указывает, что ФНС России в отношении объекта с кадастровым № ... за 2019 г. исчислен налог в сумме .......... руб. исходя из кадастровой стоимости объекта в размере – .......... руб., тогда как при верной величине кадастровой стоимости в размере 21 284 420 руб. сумма налога должна составить .......... руб. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заявителя, как собственника здания. Существенное различие между кадастровой стоимостью здания и рыночной стоимостью повышает величину налога на имущество физических лиц. В связи с этим просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель Правительства РС(Я) просит отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на то, что представленный заявителем Отчет об оценке составлен с нарушениями требований и является недопустимым доказательством.

На указанный отзыв стороной административного истца представлены возражения, пояснительная записка директора ООО ОФ «********».

Административный истец в судебное заседание не явился, извещен о дате, месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель административного истца Хохлов В.В. просит удовлетворить исковые требования по изложенным в иске основаниям.…..

Представители административного ответчика - Правительства РС (Я) Винокурова Н.М. и Степанова О.Г. просят отказать в удовлетворении требований, ссылаясь на недостоверность представленного отчета об оценке.

Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) в судебное заседание не явился, Управление извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие истца и представителя Управления, учитывая надлежащее извещение указанных лиц о времени и месте рассмотрения дела.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик К. подтвердила свой отчет, по доводам ответчика о недостоверности отчета пояснила, что при оценке ею выбран метод стоимости замещения затратного подхода. Обоснование выбора указанного метода изложено на 38 странице отчета об оценке. Указывает, что оценке подвергался объект капитального строительства без учета земельного участка, на котором он расположен. Указанное обстоятельство повлияло на выбор метода оценки. Так, от сравнительного подхода пришлось отказаться, поскольку рынка объектов капитального строительства в чистом виде, без учета земельной составляющей, не существует, а применение метода выделения для земли имеет неоправданно высокую погрешность прежде всего из-за невозможности выделить земельные участки под оцениваемым объектом и объектами-аналогами. От доходного подхода оценщик также отказался, поскольку прогнозирование денежных потоков доходов затруднены, а результат имеет высокую погрешность. Кроме того, представляет большую сложность и дополнительно увеличивает погрешность результатов оценки определение доли земли в формировании потока доходов, которую следовало вычесть при определении стоимости объекта капитального строительства.…..

Представитель Правительства РС(Я) в отзыве на исковое заявление указал, что в сборнике укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) № 33 «Здания и сооружения торговых предприятий» приведены несколько таблиц, подлежащих применению при оценке. По мнению представителей ответчика, в данном случае оценщик не обосновал, почему им выбрана таблица 28, а не 30, 31 или 32 в качестве объекта-аналога. Свидетель по указанному доводу пояснила, что таблица 30 «Склады одноэтажные кирпичные для продовольственных товаров», таблица 31 «Склады двухэтажные кирпичные для продовольственных товаров», таблица 32 «Склады одноэтажные кирпичные для промышленных товаров» не могут быть применены, поскольку объект недвижимости заявителя относится к торговым базам, а не складам, он не кирпичный, в нем нет котельных, холодильных установок, то есть не подпадает под характеристику зданий, приведенных в таблицах №№30, 31, 32.

Выслушав представителя административного истца, представителей ответчика Правительства РС(Я), свидетеля, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Исходя из положений пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Материалами дела подтверждено, что Плетнер М.Ю. является собственником 1-этажного торгового блока № ..., общей площадью *** кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: .........., кадастровый № ....

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 марта 2020 г. кадастровая стоимость здания составляет .......... руб. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 01 января 2019 г., дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2020 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - 03 марта 2020 г.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена распоряжением Правительства РС(Я) от 14 ноября 2019 г. №1470-р «Об утверждении результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, на территории РС(Я)». Из приложения №36 к указанному постановлению Правительства РС(Я) №1470-р следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № ... составила .......... руб.

Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанного здания должна быть установлена в размере его рыночной стоимости. Установление кадастровой стоимости здания в размере .......... руб. существенно повышает величину налога на имущество физических лиц.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца. К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Частью 2 статьи 246 КАС РФ установлен перечень документов, прилагаемых к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Так, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, к административному исковому заявлению прикладывается отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (пункт 4 части 2).

Административным истцом в обоснование требований представлен Отчет об оценке № ..., составленный 13 апреля 2020 г. оценщиком ООО «Оценочная фирма «********» К.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 19 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ).

Согласно абзацу 3 статьи 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности) оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Представитель Правительства РС(Я) полагает, что представленный Отчет об оценке составлен с нарушениями требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности), Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297 (далее – ФСО №1) и Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299 (далее – ФСО №3). Полагает, что оценщиком применена необоснованная корректировка по местоположению, для оценки в Отчете использован метод сравнительной единицы в рамках затратного подхода.

С указанными доводами представителя Правительства РС(Я) нельзя согласиться.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N28 в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет (статья 69 ГПК РФ, статья 69 КАС РФ).

В силу пункта 11 ФСО №1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктами 18-20 ФСО №1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

В соответствии с пунктом 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В своих выводах оценщик обосновал отказ от доходного подхода и сравнительного подхода, указав, что наиболее приемлемым подходом при оценке объекта оценки будет метод стоимости замещения затратного подхода.

Как указывает оценщик, каждый из подходов к оценке рыночной стоимости имеет свои особенности, касающиеся, в частности, области применения. Доходный подход дает наиболее обоснованные результаты в случае, если рынок аренды для аналогичных объектов дает возможность максимально реализовать доходный потенциал, арендная стоимость растет и есть все основания для того, чтобы делать прогнозы на будущее. Сравнительный подход, например, дает наиболее обоснованные результаты в случаях, когда имеются достоверные данные для сопоставления объекта оценки с аналогичными объектами недавно совершенных сделок купли- продажи. Затратный подход в большей степени применим в случаях, когда объект оценки либо имеет ограниченный рынок, либо не имеет рынка совсем.

При определении величины полной восстановительной стоимости единицы сравнения применен сборник №33 Укрупненных показателей восстановительной стоимости (далее -УПВС) зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов, утвержденный Министерством торговли СССР по согласованию с Госстроем СССР 20 мая 1970 г., отдел 4, таблица 28 «Торговые базы одноэтажные» с максимальным объемом здания до 150 тыс. куб.

Вопреки доводам представителя административного ответчика таблица 30 «Склады одноэтажные кирпичные для продовольственных товаров», таблица 31 «Склады двухэтажные кирпичные для продовольственных товаров», таблица 32 «Склады одноэтажные кирпичные для промышленных товаров» не могут быть применены, поскольку объект недвижимости заявителя относится к торговым базам, не подпадает под характеристику зданий, приведенных в таблицах №№30, 31, 32.

К таблице 30 «Склады одноэтажные кирпичные для продовольственных товаров» относятся здания без подвала с охлаждаемыми камерами, здания с двумя платформами. К таблице 31 «Склады двухэтажные кирпичные для продовольственных товаров» - здания двухэтажные с подвалом, с платформами с двух сторон, со встроенной котельной, с охлаждаемыми камерами. К таблице 32 «Склады одноэтажные кирпичные для промышленных товаров» - здания без подвалов с платформами, со встроенными котельными. Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и оборудование котельной.

Таким образом, оценщиком правильно выбрана таблица №28 в качестве объекта-аналога из сборника УПВС №33.

Иные доводы о недопустимости Отчета об оценке стороной административного ответчика не приведены.

Проведя процедуру расчета затратным подходом оценщик пришел к выводу, что по состоянию на дату оценки стоимость объекта оценки округленно составляет 21 284 420 руб.

Отчеты оценки ООО «Оценочная фирма «********» содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости объекта недвижимости выполнена, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета ООО «Оценочная фирма «********» и опровергнуть его выводы, отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлялось, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки объекта недвижимости его рыночной стоимости. В связи с чем, требования административного истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

По настоящему делу исковое заявление подано в суд 19 июня 2020 года, следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2020 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление Хохлова В.В. в интересах Плетнер М.Ю. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), Правительству Республики Саха (Якутия) об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить на период с 01 января 2020 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость по состоянию на 01 января 2019 г.:

- 1-этажного торгового блока № ..., общей площадью *** кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: .........., с кадастровым № ... равной его рыночной стоимости в размере 21 284 420 (двадцать один миллион двести восемьдесят четыре тысячи четыреста двадцать) рублей 00 коп.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 июня 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда РС(Я): З.С. Дьяконова

Решение суда принято в окончательной форме 21 июля 2020 года.