Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, представителя заинтересованного лица ГБУ Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» – Степаненко И.С.,

представителя заинтересованного лица: администрации г.Рязани – Шилкиной Е.Е.,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению ЗАО «Рязанский завод ЖБИ-6» к Министерству имущественных и земельных отношений по Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости

установил:

ЗАО «Рязанский завод ЖБИ-6» обратилось в суд 14 мая 2020 года с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование своих требований указало, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области» утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.

Административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес>.

В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельного участка составляет 254 825 375 рублей 42 коп.

Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку в соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца административные исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной рыночной в размере, установленном экспертом ФИО5 – 185 320 320 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и заинтересованного лица - ГБУ <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» заявленные требования не признала. Полагает, что экспертное заключение ФИО5 является недостаточно ясным и полным.

Представитель заинтересованного лица – администрации г.Рязани возражает против заявленных требований по тем же основаниям.

Представитель заинтересованного лица - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что «Рязанский завод ЖБИ-6» является собственником земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 № 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 254 825 375 рублей 42 коп.

На основании части 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сумма земельного налога подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлена в зависимость от кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).

В пункте 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года № 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Данная позиция также отражена в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.

Суд пришел к выводу о том, что по делу необходимо назначить судебную экспертизу, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ООО «ИКС-ГРУПП КОРПОРЕЙШН» ФИО5

В соответствии с заключением эксперта ФИО5, отчет ООО «Экспертиза» № 03-20/01 от 02.03.2020 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 62:29:0070036:14 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартом оценки и не подтверждает указанную рыночную стоимость (83 092 609 рублей); рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила 185 320 320 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО5, суд исходит из того, что эксперт является оценщиком I категории, имеет большой стаж работы в области оценки, квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена, обладает правом на проведение подобного рода исследований, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (стр.6 заключения).

Объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>, площадью 96 521 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения промышленных объектов.

Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом применен сравнительный подход.

Эксперт ФИО5 выбрала три объекта – аналога, наиболее сопоставимые с объектом оценки: по категории земель (земли населенных пунктов), по назначению (для индустриальной застройки), по виду передаваемых имущественных прав (право собственности); по наличию возможности (невозможности) подключения к инженерным коммуникациям, а также по дате предложения.

Поскольку объекты аналоги отличаются от объекта оценки, экспертом произведены корректировки: на местоположение (объект оценки – г.Рязань, объекты аналоги № 2 и № 3 – Рязанская область) (стр.69-70 заключения), на площадь (стр.70 заключения), а также экспертом применена корректировка «скидка на торг» в размере среднего значения -11,5%.

Эксперт ФИО5 проанализировала объекты аналоги по основным ценообразующим факторам, произвела необходимые корректировки с их обоснованием на основании федеральных стандартов оценки, а также со ссылками на «Справочник оценщика недвижимости – 2017, Лейфер Л.А. Земельные участки. Корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Коэффициент капитализации». На страницах 72-74 заключения представлена подробная таблица сравнения объекта оценки и объектов аналогов со всеми необходимыми расчетами для определения рыночной стоимости земельного участка.

Отнеся объект оценки к сегменту рынка земель под индустриальную застройку, эксперт, проанализировав данные о предложениях по продаже земельных участков данного сегмента, установила, что диапазон предложений составляет от 1200 до 10 807 рублей за 1 кв.м. без учета скидки на торг.

Итоговое значение 1 кв.м. земельного участка – объекта оценки составило 1920 рублей, что соответствует указанному диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится земельный участок.

Утверждение административного ответчика о том, что эксперт в нарушении федеральных стандартов оценки приводит информацию о предложениях по продаже земельных участков, относящихся к иным сегментам рынка, а также об отсутствии скриншотов их объявлений – противоречит материалам экспертного исследования.

Также являются ошибочными доводы административного ответчика о неверном подборе экспертом объектов-аналогов № 2 и № 3, поскольку из текста объявления об их продаже следует, что данные земельные участки являются землями промышленного назначения и, соответственно, относятся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки.

Доводы о необоснованном размере применяемых корректировок на местоположение объектов аналогов № 2 и № 3 несостоятельны, так как эксперт обосновал их применение в экспертном заключении.

Эксперт оценил объект оценки как условно свободный на основании пункта 20 Федерального стандарта оценки № 7, указав, что застроенный земельный участок оценивается как незастроенный.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только возможность или невозможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются.

Эксперт ФИО5 определила, что в отношении объекта оценки и объектов-аналогов имеется возможность подключения к коммуникациям, в связи с чем корректировка по данному фактору не применялась.

Таким образом, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, в части, подлежащей применению при производстве судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов; содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость названного земельного участка, равной рыночной стоимости в размере – 185 320 320 рублей.

Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд

решил:

Удовлетворить административный иск ЗАО «Рязанский завод ЖБИ-6» к Министерству имущественных и земельных отношений по Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 185 320 320 (Сто восемьдесят пять миллионов триста двадцать тысяч триста двадцать) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 14 мая 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 14 сентября 2020 года.

Судья