Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в порядке упрощенного письменного производства, дело по административному исковому заявлению ООО «Агрофирма БИРЮЗА» к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края;Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Агрофирма БИРЮЗА» обратилась в суд с административным исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края;Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «для эксплуатации производственной базы» расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что согласно данным отчета о рыночной стоимости земельного участка от 28 сентября 2015 года <...>-О/2015, выполненного ООО «Институтом оценки и управления собственностью», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, составляет <...> рублей.

Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, составляет <...> рублей.

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанного земельного участка являются неверными и нарушают его права.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от <...><...> заявление ООО «Агрофирма БИРЮЗА» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> отклонено, поскольку установлено отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости, по состоянию на <...>, более чем на 30 процентов, а именно: 72 процентов.

Кроме того установлено, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. <...>-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (п. 22 «в» ФСО <...>); по информации в скриншоте нет даты опубликования объектов-аналогов №<...>, 2; корректировка на наличие-отсутствие коммуникаций выполнена неверно.

Стоимость инженерных коммуникаций, проходящих по территории участка, не учитывается, так как данные расходы относятся к зданиям и сооружениям (Журнал «Учет в строительстве» <...>, 2006г., с. 101, письмо Минфина России от <...>г. <...>). Налог на недвижимое имущество зданий, сооружений - уплачивается отдельно. Таким образом, в соответствии с целями оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости, земельные участки оцениваются как свободные от улучшений (зданий, сооружений, инженерных коммуникаций); объекты-аналоги №<...>, 4, 5 не является объектами-аналогами по одному из основных ценообразующих факторов - площади (п.22 «б» ФСО <...>).

Положительное экспертное заключение от 19.10.2015г. <...> не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, что выражается в том, что экспертное заключение на отчет об оценке не содержит информации о подтверждении стоимости (п. 17 ФСО <...>).

ООО «Агрофирма БИРЮЗА», является арендатором земельного участка, в отношении которого заявлены административные исковые требования. Завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы.

Представитель административного истца ООО «Агрофирма БИРЮЗА» по доверенности < Ф.И.О. >3, в судебное заседание не явилась, до начала судебного заседания от нее поступила телефонограмма о рассмотрении дела в его отсутствие, в порядке упрощенного письменного производства.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, представил отзыв на административное исковое заявление, просит рассмотреть дело с учетом изложенной позиции

Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края; представитель заинтересованного лица Администрации МО <...> в судебное заседание не явились, по неизвестной суду причине, хотя были уведомлены надлежащим образом о месте и времени слушания дела

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, представил отзыв на административное исковое заявление, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя филиала учреждения

В силу ст. 291 КАС РФ административное дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства в иных случаях, предусмотренных КАС РФ, если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц.

Суд считает возможным рассмотреть данное дело по существу в отсутствии не явившихся участников процесса в порядке упрощенного (письменного), поскольку о месте и времени рассмотрения дела стороны были извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ООО «Агрофирма Бирюза» об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

В силу ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Как видно из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании постановления администрации муниципального образования <...> от <...><...>, между Управлением муниципальных ресурсов и ООО «Агрофирма Бирюза», <...>, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «для эксплуатации производственной базы» расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>.

Расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением главы муниципального образования <...> от <...><...> «О внесении изменений в постановление главы муниципального образования <...> от <...><...> «О порядке определения размера арендной платы за земли государственной и муниципальной ответственности на территории муниципального образования <...> Краснодарского края», со сведениями о расчете кадастровой стоимости, утвержденные распоряжением главы администрации главы администрации Краснодарского края от <...><...> – р, «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края», и решением Совета Ейского городского поселения <...> от <...><...> «О внесении изменении изменений в решение Совета городского поселения <...> от <...><...> «Об установлении земельного налога на территории Ейского городского поселения <...>».

В силу п.1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с п.2 и 3 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ <...> от <...>.

Согласно, данным филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»» по <...> рублей, что подтверждается кадастровой справкой от <...>.

В силу ст. 24.18 Федеральный закон от <...><...> - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно представленного административным истцом отчета об оценке от <...><...>-О/2015, выполненного ООО «Институтом оценки и управления собственностью», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, составляет <...> рублей.

Положительным экспертным заключением Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет от <...><...>, установлено, что рыночная стоимость объекта оценки, правильно определенна оценщиком в отчете от <...><...>-О/2015 об оценке земельного участка.

В соответствии со ст. 77 КАС РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

При рассмотрении дела судом установлено, что представленный отчет о рыночной стоимости спорного земельного участка, вызывает сомнения в достоверности определения рыночной стоимости.

Определением Краснодарского краевого суда от <...> по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для определения допущено ли оценщиком при составлении отчета от <...><...>-О/2015, выполненного ООО «Институтом оценки и управления собственностью», нарушение требований федеральных стандартов оценки и установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>

Согласно заключения эксперта № ЭК-2016-06-75 от <...> ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» отчёт от <...><...>-О/2015 выполненный ООО «Институтом оценки и управления собственностью» о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки.

Отсутствуют реквизиты юридического лица (арендатора объекта оценки) (ст. 11 ФЗ <...>). Нарушен принцип обоснованности (и. 4 ФСО <...>, ст. 11 ФЗ <...>, и. 10 ФСО <...>).

В анализе рынка оценщик отметил, что «к четвертому кварталу 2010 г. показатель средней цены предложения земли под застройку объектами коммерческого назначения зафиксирован на уровне от 500 руб./кв.м. до 4 000 руб./кв.м.» (стр. 65).

В качестве источников информации указаны печатные издания «Пульс недели» и «Деловой Ейск» за 2010 <...> объявлений о продаже земельных участков коммерческого назначения, а также выборка аналогичных объектов, позволяющая сделать вывод об уровне диапазона цен, указанного оценщиком отсутствует.

Отсутствует: достаточное обоснование данных рисунка <...> (структура предложений земельных участков в зависимости от целевого использования в <...> - стр.66); ссылка па источник информации, указанной в таблице анализа цен на земельные участки по Краснодарскому краю (стр. 66, 67); обоснование срока реализации земельных участков в <...>, указанного оценщиком на стр. 41.

Нарушен принцип проверяемости (п. 4 ФСО <...>, п. 15 ФСО <...>). Ссылки на источники информации, использованные оценщиком для определения корректировки на наличие инженерного обеспечения (стр. 69) на момент проведения экспертизы не активны, соответствующие скриншоты отсутствуют, что делает проверку расчета указанной корректировки невозможной. Информация, подтверждающая достоверность объектов-аналогов, используемых при определении величины корректировки на вид разрешенного использования (электронные ссылки/скан-копии/скриншоты и пр.) отсутствует, проверка данного расчета невозможна. Отсутствуют даты публикаций объявлений о продаже объектов-аналогов №<...>, 2 на их скриншоте (стр. 118), что делает невозможным проверку информации о достоверности даты предложения объектов-аналогов, указанных оценщиком.

Отсутствует обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов в анализе рынка (п.8 з ФСО <...>). В анализе рынка отсутствуют следующие пункты (п.11 ФСО <...>): анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект; основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.

Информация, предоставленная заказчиком, не заверена в установленном порядке. Информация, используемая при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности (п. 19 ФСО <...>). В расчете стоимости исследуемого участка сравнительным подходом (таблица 5, стр.79) указано, что коммуникации отсутствуют на объекте-аналоге <...> и находятся рядом с объектом-аналогом <...>. Однако, в объявлениях о продаже этих объектов (стр. 118) данные о наличие коммуникаций на участках не представлены.

По данным оценщика (т. 4, стр. 78), объекты были представлены на рынке купли-продажи в ноябре - декабре 2010 г., что говорит о невозможности уточнения данных о наличии инженерного обеспечения по телефону. Указанный довод дает эксперту основание сделать вывод о недостоверности указанной информации. Более того, отсутствие даты публикации объявлений на их скриншоте (стр. 118),что вызывает сомнение о достоверности даты предложения объектов-аналогов, указанных оценщиком. В отчете об оценке отсутствуют достаточные данные для обоснования тезисов оценщика и проверки расчетов (см. пп. 17-19).

Суждение о возможных границах интервала, в котором, по мнению оценщика, может находиться рыночная стоимость, после проведения процедуры согласования отсутствует (п. 30 ФСО <...>). Информация, использованная оценщиком, не является обоснованной, проверяемой, достаточной и достоверной.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «для эксплуатации производственной базы» расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> на дату определения кадастровой стоимости, по состоянию на <...> составляет <...> рублей.

В силу ст.62, ч.8ст.82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ, в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы, № ЭК-2016-06-75 от <...> ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза», установил, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертном вопросы.

При определении рыночной стоимости земельного участка, эксперт применил сравнительный подход. В ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже земельного участка, подобран ряд аналогов. Информация об объектах-аналогах проанализирована экспертом и приведена в расчетной таблице.

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения метода сравнительного подходов.

У суда нет оснований сомневаться в компетенции эксперта проводившего данную экспертизу. Информация, использованная экспертом при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, удовлетворяет требованиям закона. Выводы эксперта не опровергнуты.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что определённая в заключении эксперта № ЭК-2016-06-75 от <...> ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> в размере <...> рублей, является достоверной.

В соответствии со ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...><...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...><...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

В обоснование нарушенных прав, свобод и законных интересов административный истец ссылается на то обстоятельство, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера арендной платы.

В силу положений ст.24.18 Федерального закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно сведениям, предоставленным филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, датой, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, является <...>.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст.24.18, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу п.25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <...><...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

ООО «Агрофирма Бюрюза» обращалась с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Краснодарскому краю, <...>.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п.11 ч.2 ст.7 Федерального закона от <...> № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Лицо должно проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах. Суд неоднократно вызывал в судебное заседание представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, Департамента имущественных отношений Краснодарского края; администрации.

В судебное заседание представители извещенные надлежащим образом, не являлись о причинах не явки не сообщали, ходатайств об отложении слушания дела не представляли. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что со стороны административных ответчиков и заинтересованных лиц, имеет место отсутствие процессуального интереса в исходе рассмотрения данного дела.

При таких обстоятельствах, с учетом совокупности представленных по делу доказательств, суд удовлетворяет, административные исковые требования ООО «Агрофирма Бирюза» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости.

Директором ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза» в суд подано ходатайство о взыскании с ООО «Агрофирма Бирюза» расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере <...> рублей.

Согласно ч.1 ст.103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании п.1 ст.106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с п.31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <...><...> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым взыскать с административного истца в пользу экспертной организации, стоимость проведения судебной экспертизы.

Руководствуясь ст.20, 175, 177, 180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования ООО «Агрофирма БИРЮЗА» к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края;Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, с видом разрешенного использования : «для эксплуатации производственной базы» расположенного по адресу: Краснодарский край, <...> равной его рыночной стоимости в размере <...> рублей по состоянию на <...>.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> считать <...>.

Взыскать с ООО «Агрофирма Бирюза», юридический адресу: Краснодарский край, <...>, офис, 3, в пользу ООО «Аверс «Оценка и Экспертиза», расположенного по адресу: 350001 <...>, офис, 303, ИНН <...> КПП: <...>; расчетный счет: 40<...>; к/с: 30<...>; БИК: <...>: <...>, оплату за проведение экспертизы в размере <...> тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Краснодарского краевого суда А.К. Бендюк