Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Квадрат» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 7 апреля 2022 года № ОРС-59/2022/000678, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **:170 в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Квадрат» (с учетом уточнённого административного искового заявления) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об оспаривании решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 7 апреля2021 года № ОРС-59/2022/000678 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **:170 в размере равном его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога. Решением государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 7 апреля 2022 года № ОРС-59/2022/000678 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанное решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Административный истец общество с ограниченной ответственностью «Квадрат» извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представитель административного истца Ларина О.В. в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, настаивала на доводах административного искового заявления.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Конюшевич И.Е. в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, возражала против удовлетворения заявленных требований.

Заинтересованные лица администрация Чайковского городского округа, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Пермскому краю, Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд представителей не направили.

Суд, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «Квадрат» является собственником земельного участка с кадастровым номером **:170, площадью 112089+/-117 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, город Чайковский, Ольховское сельское поселение, промплощадка «Чайковской ТЭЦ-18».

Правовой интерес административного истца в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях пункта 2 статьи 375, подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края «О налогообложении в Пермском крае».

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании акта от 19 августа 2021 года № АЗУ-59/2021/002026 по состоянию на 10 августа 2021 года и составляет для земельного участка с кадастровым номером **:170 – 23 072 313,3 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Административным истцом 16 марта 2022 года в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» подано заявление об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельного участка с кадастровым номером **:170 в размере его рыночной стоимости от 5 марта 2022 года № 20И/Н-22 по состоянию на дату оценки 4 февраля 2022 года, составленный оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «МВМ-Оценка» Ш.

7 апреля 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение № ОРС-59/2021/002258 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

- оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 (страница 45-47 Отчета) для расчета рыночной стоимости земельного участка объекты недвижимости не схожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: скидка на торг (объект аналог № 3- реализуется на торгах)- корректировка выполнена не корректно, объект аналог № 2 (он же объект оценки) – несопоставим, так как объект аналог это другой объект, сходный по основным экономическим, эксплуатационным, техническим и другим характеристикам с оцениваемым объектом, цена которого известна из сделки, состоявшейся при идентичных условиях, либо из цены, предложенной рынком.(нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7);

На основании определения Пермского краевого суда от 26 мая 2022 года экспертом П. представлено экспертное заключение от 8 июня 2022 года № 22/06, согласно которому отчет об оценке от 5 марта 2022 года № 20И/Н-22 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:

- оценщик некорректно применил для расчета данные договора по продаже земельного участка, являющегося объектом оценки: - объект оценки не может являться объектом-аналогом. Согласно пункту 10 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» «Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Согласно пункту 22 ФСО 7 «Оценка недвижимости»: «При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом с менту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам... . При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообзующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявлена различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.» Из требования ФСО можно сделать вывод, что аналог - это объект, отличный от объекта оценки. Стоимость (цена сделки) за 1 кв.м. участка, указанная в договоре, - 8,63 руб. - является экстремальным (минимальным) значением выборки, приведенной в таблицах стр.31-34 Отчета, отклонение от среднего значения по территориям других ГО и МР к (99 руб./кв. м) составляет более 90%, что свидетельствует о несоответствии цены в договоре рыночному значению, а, следовательно, о неприменимости данных о сделке для расчета. Нарушены требования пункта 10 ФСО №1, пункта 22 ФСО №7, пункта 5 ФСО №3, статьи 11 №135-Ф3.

- оценщик недостаточно проанализировал важный ценообразующий фактор - условия продажи аналога №3 (земельного участка с кадастровым номером **:1086). Данный участок реализуется в рамках процедуры банкротства собственника - АО «Север» - с 2017 года: Начальная цена участка определена в размере рыночной стоимости, рассчитанной в отчете об оценке, в размере 157 847 000 рублей (по данным единого федерального реестра сведений о банкротстве, bankrot.fedresurs.ru). В соответствии с требованиями статей 110, 139 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: «Начальная цена продажи определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов с учетом рыночной стоимости имущества должника, определенной в соответствии с отчетом оценщика, в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом», «При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена».

Приведенное в расчете значение цены предложения 16 000 000 рублей (фактически сниженная посредством публичного предложения цена продажи имущества должника) не может быть использовано для расчета, так как не является рыночной стоимостью участка, определенной оценщиком. Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме». В ситуации продажи имущества банкрота на торгах посредством поэтапного снижения цены (рыночной стоимости, рассчитанной в отчете оценщика) более чем на 89%, имеют место вынужденные условия продажи объекта, следовательно, на цене сделки отражаются чрезвычайные обстоятельства. Аналог не применим для расчета. Нарушены требования статьи 3, 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

- оценщик в таблице 4 на странице 46 указывает, что участок 6 (адрес: Пермский край, Чайковский район, 0,5 км. юго-восточнее окраины улицы Подгорная села Фоки (урочище Мушники), кадастровый номер: **:62, **:63) подходит в качестве аналога, однако для расчета в таблице 5 его не применяет. Аналогично, участок №10 (Пермский край, р-н Пермский, с/п Двуреченское, д Нетюково, кадастровый номер **:1086) по мнению оценщика не подходит в качестве аналога (стр.47 Отчета), однако далее применяется в расчете (стр.48 Отчета). Содержание отчета вводит в заблуждение пользователей отчета (нарушены требования пункта 5 ФСО №3, статьи 11 №135-Ф3).

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлено замечание одного из тех же пунктов ФСО, которые указаны в решении ГБУ «ЦТИ ПК» от 7 апреля 2022 года № ОРС-59/2022/000678, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, то есть установлены нарушения тех же требований ФСО, что и указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения от 7 апреля 2022 года.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от 26 мая 2022 года экспертом П. определен размер рыночной стоимости объекта оценки в размере 2 590 000 рублей для земельного участка с кадастровым номером **:170.

В данном случае заключение эксперта от 8 июня 2022 года № 22/06 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта П. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:170 следует установить равной его рыночной стоимости в размере 2 590 000 рублей по состоянию на 4 февраля 2022 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 16 марта 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 7 апреля 2022 года № ОРС-59/2022/000678 – отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **:170 равной его рыночной стоимости в размере 2 590 000 рублей по состоянию на 4 февраля 2022 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 16 марта 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 10 августа 2022 года.

Судья: подпись