Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца – ООО «Оскар» ФИО1, представителя административного ответчика – Правительства Ростовской области ФИО2, представителя заинтересованного лица – Администрации г.Батайска ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Оскар» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – Администрация города Батайска, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Оскар» (далее по тексту – ООО «Оскар») обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года, сославшись на следующие обстоятельства. Истец является собственником земельного участка категории земель населённых пунктов с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров (разрешенное использование – ...), расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рубль и, по мнению истца, значительно выше его рыночной стоимости. Рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2014 года согласно отчету независимого оценщика ООО «...» № ... от 13 июля 2015 года об оценке составляет ... рубль, к отчету представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков – «...» от 16 июля 2015 года о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства и нормативных правовых актов в области оценочной деятельности. Заявление ООО «Оскар» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 28 сентября 2015 года. Ссылаясь на положения ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и на необходимость уменьшения размера земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости, истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рубль.

В судебное заседание явился представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенностей, просил удовлетворить заявление на основании размера рыночной стоимости, указанного в отчете оценщика, не соглашаясь с размером рыночной стоимости, установленным экспертным заключением ООО «...» № ... от 16 февраля 2016 года.

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности ФИО2 в суд явилась, просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенном судебной экспертизой.

Представитель Администрации г.Батайска ФИО3 по доверенности в суд явилась, также просила установить кадастровую стоимость равной рыночной в размере, установленном выводами заключения эксперта.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенных судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации», вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ООО «Оскар» является собственником земельного участка площадью ... квадратных метров с кадастровым номером ... находящегося по адресу: ..., из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование согласно кадастровому паспорту – ...), что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от 25 декабря 2008 года (том 1 л.д.8) и выпиской из ЕГРП о зарегистрированных правах на земельный участок от 28 октября 2015 года (том 1 л.д.12).

Согласно кадастровой справке от 29 октября 2015 года (том 1 л.д.48) кадастровая стоимость земельного участка составляет ... рубль. Размер кадастровой стоимости согласно кадастровой справке определен по состоянию на 1 января 2014 года.

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец как собственник земельного участка имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Заявление ООО «Оскар» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 28 сентября 2015 года (том 1 л.д. 19-21).

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора истцом соблюден.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчёт об оценке объекта оценки составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчете.

В целях проверки отчёта проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (статья 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В обоснование своих требований истец представил отчет ООО «...» №... от 13 июля 2015 года (том 1 л.д.49-121). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рубль. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков – «...» от 16 июля 2015 года (том 1 л.д.122-142).

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Возражая против иска и представленного истцом отчета, Правительство Ростовской области, ссылаясь, в том числе на доводы, приведенные в решении комиссии от 16 июля 2015 года, указало на следующие недостатки и несоответствия отчета федеральным стандартам оценки: в отчете имеются нарушения в определении вида разрешенного использования - вид разрешенного использования объекта-оценки «...», а в объявлении о продаже объекта-аналога № 2 отсутствует информация о виде разрешенного использования, между тем, оценщик не провел необходимую корректировку на вид разрешенного использования и не обосновал неприменение корректировки по данному показателю; оценщик на странице 44 отчета указывает, что не использует в расчетах объект-аналог № 4, так как на нем расположены объекты незавершенного строительства, при этом, в расчетах оценщик использует объект-аналог № 1, тогда как на нем также расположены объекты незавершенного строительства; в отчете отсутствует скан-копия объявления аналога № 1, что является нарушением п. 10 ФСО № 3; в нарушение п. 11 ФСО № 3, согласно которому информация, предоставленная заказчиком (в числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, документы на страницах 67, 68 отчета не заверены.

Администрация г.Батайска также возражала против иска и представленного истцом отчета, ссылаясь, при этом, на следующие недостатки и несоответствия отчета федеральным стандартам оценки: в объявлении о продаже аналога № 1 (страница 44 отчета), используемого в сравнительном подходе, отсутствует информация о разрешенном использовании земельного участка, земельный участок продается обремененный объектом незавершенного строительством, отсутствует информация об инженерных коммуникациях, в связи с чем данный аналог не может применяться в расчетах, в результате чего нарушен п. 19 ФСО № 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, используемых при проведении оценки объекта оценки; в объявлении о продаже аналога № 2 (страница 45 отчета) также отсутствует информация о разрешенном использовании участка, наличии либо отсутствии инженерных коммуникаций на участке, что нарушает п. 19 ФСО № 1; в объявлении о продаже аналога № 3 (страница 45 отчета) отсутствует информация о разрешенном использовании земельного участка, что также является нарушением п. 19 ФСО № 1.

Судом, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области и Администрации г.Батайска относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета и экспертного заключения СРО, а также допроса оценщика, составившего отчет, в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросам проверки представленного истцом отчета ООО «...» №... от 13 июля 2015 года на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и, если вышеуказанный отчет об оценке не в полной мере отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также, если стоимость земельного участка, указанная в отчете ООО «...» №... от 13 июля 2015 года, не подтвердится экспертом, определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости и проверки отчета проведена ООО «...» (заключение № ... от 16 февраля 2016 года, том 2 л.д. 5-105). Согласно заключению судебного эксперта по первому вопросу эксперт пришел к выводу, что отчет ООО «...» №... от 13 июля 2015 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

По второму вопросу эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ... рублей.

Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащиеся в нем выводы в основу решения суда.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В обоснование вывода о несоответствии отчета ООО «...» № ... от 13 июля 2015 года требованиям законодательства об оценочной деятельности, нарушении оценщиком требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, эксперт, в частности, указал следующее:

- на странице 17 отчета оценщик указывает, что территория обеспечена коммуникациями, однако по имеющейся у эксперта информации (копия справки о наличии коммуникаций на земельном участке от 22.01.2016 г. от представителя истца по доверенности ФИО1) на земельном участке по состоянию на 01.01.2014 г. из коммуникаций имелось только энергоснабжение;

- на странице 44 отчета оценщик приводит скрин-копию объекта-аналога №1, но исходя из представленной копии и информации об объектах исследования, можно сделать вывод, что данная скрин-копия принадлежит объекту № 4, который в расчетах оценщиком не использовался, а скрин-копия объекта-аналога № 1 в отчете отсутствует;

- на рынке земельных участков под производственно-складское строительство в г. Батайске были найдены другие земельные участки за период с 01.01.2012 г. по 31.01.2014 г., сопоставимые по своим параметрам и характеристикам с объектом оценки (объектом экспертизы), данные представленные на открытом рынке, проанализированные оценщиком, не позволяют судить о тенденциях рынка на дату оценки. Оценщик проанализировал не все данные, которые были представлены на рынке, в связи с чем можно сделать вывод, что оценщик нарушил п. 19 ФСО № 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

В качестве иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в экспертном заключении указано следующее:

- при определении корректировки на дату предложения на страницах 47, 57 отчета оценщик использовал информацию о коэффициенте инфляции, данная корректировка проведена некорректно, так как взаимосвязь между коэффициентом инфляции и стоимостью земельных участков в отчете не обоснована;

- на страницах 47, 58 отчета оценщик некорректно определил корректировку на площадь, так как при определении зависимости между значением площади и удельной скорректированной стоимостью была использована выборка из 4 объектов, хотя на рисунке отмечены только 3 точки. Оценщик указывает, что для расчета корректировки на площадь была использована выборка предложений по продаже земельных участков, основным ценообразующим различием между которыми была площадь объекта, тогда как на страницах 43-44 отчета представлены объекты, участвующие в выборке, у которых имеются различия также по другим ценообразующим факторам, таким как: дата предложения, наличие строений, наличие железнодорожной ветки. Таким образом, выявленное значение отражает не только зависимость «цены/площадь»;

- на страницах 48, 58 отчета оценщик рассчитывает поправку на наличие железнодорожной ветки путем вычитания 14% из стоимости объекта-аналога, который имеет железнодорожную ветку, данный расчет был выполнен неверно. В издании «...» под редакцией ... (2014 год) указано, что отношение удельной цены земельных участков с железнодорожной веткой к удельной цене аналогичных участков без железнодорожной ветки составляет .... Из данного высказывания можно сделать вывод, что земельный участок без железнодорожной ветки равен отношению цены земельного участка с железнодорожной веткой к ..., следовательно, поправка на железнодорожную ветку должна была быть рассчитана следующим образом: ...

- на странице 57 отчета оценщик указывает, что у объектов-аналогов коммуникации подведены либо имеется техническая возможность их подключения, поэтому корректировка не требуется, при этом не указывая информацию о наличии коммуникаций у оцениваемого земельного участка и объектов аналогов. Исходя из данных, имеющихся у эксперта, на рассматриваемом земельном участке имеется электроснабжение. В объявлении по продаже аналога № 1 указано, что к земельному участку подведены все коммуникации, в объявлении по продаже объекта-аналога № 2 указано, что коммуникации отсутствуют, у объекта-аналога № 3 на земельном участке присутствуют электричество, водоснабжение и канализация, газоснабжение находится по меже, в связи с чем, по мнению эксперта, для аналогов № 1, № 2 и № 3 требуется вводить корректировку на наличие или близость инженерных сетей, так как оцениваемый земельный участок и объекты сравнения № 1, № 2, № 3 обладают неоднородными и несопоставимыми характеристиками по данному параметру;

- в объявлении объекта-аналога № 1 отсутствует информация относительно вида разрешенного использования земельного участка. Оценщик не указывает, исходя из чего был сделан вывод, что объект-аналог № 1 сопоставим с объектом оценки по виду разрешенного использования;

- ссылка на аналог № 3 является недействительной, проверить данный источник на достоверность невозможно, информация, использованная оценщиком, непроверяемая;

- на странице 58 отчета оценщик вводит поправку на уторгование согласно изданию «...» под редакцией ... (2014 год). Для расчетов принимается среднее значение скидки на торг для земельных участков под индустриальную застройку для неактивного рынка, при этом оценщик не указывает, почему он относит оцениваемый земельный участок к неактивному рынку;

- на страницах 44-45 отчета представлены скриншоты объектов, использованных в расчетах, в объявлениях объектов № 3 и № 4 отсутствует информация о дате размещения объявлений, также в скриншоте объекта-аналога №3 отсутствует информация о площади объекта. Оценщик не указывает, исходя из чего был сделан вывод о дате публикации объектов и площади объекта № 3.

В связи с изложенным, эксперт пришел к выводу, что допущенные нарушения не позволяют судить о надежности результата рыночной стоимости объекта оценки, полученного в рамках отчета ООО «...» № ... от 13 июля 2015 года, в связи с чем рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, полученная в вышеуказанном отчете, экспертом не может быть подтверждена.

Суд не находит оснований не согласиться с вышеизложенными выводами эксперта, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, опровергающих указанные выводы.

При определении рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов экспертом использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Батайске (таблица 23 заключения), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов в г.Батайске (таблица 22 заключения). В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов экспертом применены корректировки на условия продажи, на динамику сделок на рынке, на инженерное обеспечение и на величину общей площади участков. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Возражая против заключения эксперта ООО «...» № ... от 16 февраля 2016 года, представитель административного истца ссылался на то, что экспертное заключение является недостоверным доказательством по делу ввиду того, что не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, а экспертом при определении рыночной стоимости спорного земельного участка неправильно были подобраны объекты-аналоги. В частности, в замечаниях на экспертизу указано, что эксперт ..., которой было поручено проведение экспертизы отчета, по состоянию на 14 декабря 2015 года не является и раннее не являлась членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем обязана была отказаться делать заключение по первому вопросу о проверке представленного истцом отчета ООО «...» №... от 13 июля 2015 года на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, так как указанный вопрос выходит за пределы компетенции эксперта. В таблице 22 заключения эксперта (страницы 40-42) указаны объекты, расположенные в ..., строки 2 и 10 таблицы, которые являются одним и тем же объектом, на что указывает одна и та же площадь, цена, местоположение. При этом эксперт выбирает в качестве объекта-аналога земельный участок из строки 10 таблицы 22 заключения, как соответствующий возможности использования объекта в расчетах, а объект, указанный в строке 2 таблицы 22 заключения, указан как не соответствующий возможности использования, что, по мнению представителя истца, нарушает требование п. 5 ФСО № 3. На территории земельного участка, выбранного в качестве объекта-аналога № 3, имеются административные и производственные здания. На земельном участке по адресу: ..., с кадастровым номером ... расположены объекты недвижимого имущества, поставленные на кадастровый учет еще в 2011 году и таких объектов более 10 штук. Также согласно данным кадастрового учета земельный участок имеет площадь ... кв.м, тогда как в заключении эксперта он имеет площадь ... кв.м. Это обстоятельство грубо нарушает требования пп. 13 п. 3 ФСО № 1. То есть, по мнению представителя истца, эксперт в качестве объекта-аналога использует производственно-складскую базу, что противоречит принципу аналогичности сравниваемых объектов. Также неясным, по мнению представителя истца, является вопрос по снижению цены на активный рынок, так как при применении корректировки на уторгование эксперт выбирает значение корректировки, равное ...%, что соответствует активному рынку, но при этом в пояснениях перед таблицей 26 заключения пишет об отсутствии активного спроса, что нарушает требование п. 5 ФСО № 3. На страницах 55-56 заключения эксперт вводит понятие и значения корректировок на инженерное обеспечение земельного участка, что противоречит принципам предполагаемого использования результатов как оценки земельного участка, так и заключения эксперта. На страницах 56-57 заключения эксперта обозначены принципы и значения применения корректировки на площадь с указанием источника информации: данные Справочника оценщика ...., 2014 года, стр. 135-136. По мнению представителя истца, названный источник не указывает на данные, используемые экспертом (коэффициент торможения цены), а указывают на конкретные значения корректировки в зависимости от диапазонов площади, что также нарушает требование п. 5 ФСО № 3. Также, в судебном заседании представитель истца указал, что рыночная цена в скрин-копии объявления о продаже аналога № 1 (... рублей) отличается от указанной на странице 48 заключения в таблице 23 (... рублей).

Возражения представителя административного истца на заключение эксперта ООО «...» № ... от 16 февраля 2016 года суд отклоняет, исходя из следующего.

Согласно статье 16.2 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 13 июля 2015 года) экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков.

В соответствии со статьей 17.1 указанного Закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

В данном случае судом была назначена судебная оценочная экспертиза по делу и эксперт не нарушил требования статей 16.2 и 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, поскольку данные требования относятся к экспертам, осуществляющим проверку отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Как указано в статье 17.1 названного Закона, результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. В данном случае ... выступает экспертом в суде, а не экспертом в саморегулируемой организации. Эксперт не производил экспертизу отчета, а отвечал на поставленный судом вопрос о том, соответствует ли отчет ООО «...» № ... от 13 июля 2015 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная в отчете ООО «...» № ... от 13 июля 2015 года, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 13 Федерального закона № 73-Ф3 от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» должность эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее образование и получивший дополнительное профессиональное образование по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти.

Данные требования экспертом ООО «...» ... соблюдены. Эксперт подтвердил свою квалификацию сдачей единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков. Копия данного аттестата представлена на странице 97 заключения эксперта.

В связи с изложенным, данные замечания представителя истца, указанные в возражениях на заключение эксперта, подлежат отклонению.

Довод возражений о том, что эксперт нарушил требование п. 5 ФСО № 3 тем, что выбрал в качестве объекта-аналога земельный участок из строки 10 таблицы 22 заключения, как соответствующий возможности использования объекта в расчетах, а объект, указанный в строке 2 таблицы 22 заключения, указан как не соответствующий возможности использования, подлежит отклонению. Объект № 2 не был использован для расчетов, так как в объявлении данного объекта отсутствует информация о разрешенном использовании земельного участка, при этом, эксперт в таблице 22 заключения обосновывает возможность использования всех объектов в расчетах, в связи с чем эксперт не вводит в заблуждение пользователей заключения.

Замечание представителя истца о том, что по адресу: ..., находится земельный участок с кадастровым номером ... и что эксперт в качестве объекта-аналога использует производственно-складскую базу, является несостоятельным. Кадастровый номер, который выявил представитель административного истца как предположительный кадастровый номер объекта-аналога № 3 является кадастровым номером объекта капитального строительства. Вместе с тем, в объявлении объекта-аналога № 3 указано, что земельный участок находится по адресу: «...», а не по адресу: «...», как на то ссылается в замечаниях представитель истца. В объявлении о продажи аналога № 3 указано, что продается земельный участок площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ..., в связи с чем эксперт правомерно исходил из той информации (адреса и площади участка), которая указана в объявлении. Исходя из сведений публичной кадастровой карты усматривается, что на всех земельных участках, расположенных по адресу: «...», капитальные строения отсутствуют. При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт исходил из той предпосылки, что объект экспертизы оценивается в предположении, что он является свободным от застройки. В предложениях по продаже аналогов № 1, № 2, № 3, № 4 отсутствует информация о наличии строении на земельных участках. Как показывает практика, при отсутствии информации о наличии строений в объявлениях по продаже земельных участков следует считать, что такие строения на участках отсутствуют. В связи с этим корректировка на наличие строений на земельных участках не применялась.

Довод замечаний об активности или неактивности рынка продаж и нарушении, тем самым, требований п. 5 ФСО № 3, суд также отклоняет. В издании «...», ...., 2014 года, указана следующая трактовка понятий активного и неактивного рынка: «под активным понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает активные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего, объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом. Под неактивным понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего, коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Сюда могут быть отнесены, также крупнейшие и дорогостоящие имущественные комплексы, а также объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей». Оцениваемый объект относится к активному рынку, так как он расположен в г.Батайске, площадь достаточно типовая для данного рынка, о чем свидетельствуют выставленные на продажу объекты. То, что в заключении эксперта указано, что ввиду отсутствия активного спроса и на фоне конкуренции продавцы недвижимости вынуждены снижать цены предложения, а также идти на скидки, не отражает смысл всего объяснения примененной корректировки на уторгование, эксперт в данном случае не определяет объект к активному или неактивному рынку, а обосновывает наличие корректировки на торг.

Довод о том, что перейдя по ссылке, указанной на странице 53 заключения, можно увидеть ограничения на использование информации в официальных документах, также не может повлиять на вывод суда о том, что экспертное заключение является достоверным доказательством по делу. В заключении эксперта на странице 37 указано, что стоимость 1 сотки земельных участков была выявлена согласно проведенному исследованию, а также информации, полученной на интернет-сайте ... и на основании собственной базы эксперта. Эксперт мог не использовать напрямую данные с интернет-сайта ... , а провести проверку данных на основании собственной базы.

Замечание представителя истца относительно того, что на страницах 55-56 заключения эксперт вводит понятие и значения корректировок на инженерное обеспечение земельного участка, что противоречит принципам предполагаемого использования результатов как оценки земельного участка, так и заключения эксперта, необоснованно. В заключении эксперт определял рыночную стоимость земельного участка исходя из того понятия, которое изложено в статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3. На открытом рынке стоимость незастроенных земельных участков с коммуникациями значительно отличается от стоимости незастроенных земельных участков без наличия коммуникаций, поэтому данный фактор был учтён экспертом при расчете рыночной стоимости земельного участка. В сборнике ... «...» на странице 134 указан перечень основных факторов и коэффициенты их влияния на стоимость земельного участка под индустриальную застройку, в котором указаны такие факторы, как наличие электроснабжения на участке, наличие газоснабжения на участке и наличие водоснабжения и канализации на участке. Таким образом, можно сделать вывод, что на стоимость земельного участка влияет наличие либо отсутствие инженерных коммуникаций.

Довод о том, что справочник оценщика ..., 2014 года, не указывает на данные, используемые экспертом (коэффициент торможения цены), а указывает на конкретные значения корректировки в зависимости от диапазонов площади, также подлежит отклонению как несостоятельный. Экспертом в описании корректировки на площадь приведена соответствующая формула расчета корректировки, а также формула для расчета коэффициента «торможения цены». По данной формуле можно рассчитать коэффициент «торможения цены» по данным вышеуказанного справочника оценщика ..., 2014 года, для земельных участков под индустриальную застройку. Эксперт не вводит в заблуждение пользователей заключения, а рассчитывает коэффициент «торможения цены» самостоятельно на основе данных вышеуказанного справочника.

Ссылка представителя истца на то обстоятельство, что рыночная цена в скрин-копии объявления о продаже аналога № 1 отличается от указанной на странице 48 заключения в таблице 23 также подлежит отклонению, поскольку в объявлении о продаже данного аналога указано, что цена 1 сотки составляет ... рублей. Исходя из данной информации, эксперт и определил стоимость данного земельного участка как равную ... рублей. Согласно пояснениям эксперта в судебном заседании, указание в объявлении на то, что стоимость земельного участка площадью ... кв.м составляет ... рублей, является опиской, и в г.Батайске такая стоимость земельного участка площадью ... кв.м невозможна. Суд соглашается с данными выводами и считает, что то обстоятельство, что в одном и том же объявлении указаны две разные цены одного объекта, только подтверждает суждение эксперта о допущенной ошибке в объявлении.

Таким образом, приведенные представителем истца в обоснование несогласия с экспертным заключением ООО «...» № ... от 16 февраля 2016 года аргументы являются предположениями о завышении рыночной стоимости спорного земельного участка и не могут быть признаны влияющими на рыночную стоимость. В замечаниях истца отсутствуют фактические данные, опровергающие выводы эксперта, в связи с чем данные замечания подлежат отклонению.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Правительством Ростовской области и Администрацией г.Батайска данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы и признаются обоснованными, основаны на указанных в заключении методиках. Оснований не согласиться с выводом эксперта о конкретном размере рыночной стоимости у суда по материалам дела не имеется. Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, представителями административного истца не представлено.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости участка, указанный в заключении эксперта ООО «...» № ... от 16 февраля 2016 года, соглашаясь с указанными выше возражениями Правительства Ростовской области и Администрации г.Батайска, подтвержденными выводом экспертного заключения по первому вопросу, относительно недостоверности представленного истцом отчета оценщика, как по подбору объектов-аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости и свидетельствует о недостаточности осуществленного анализа рынка, исходя из совокупности требований вышеназванных федеральных стандартов оценки.

Экспертиза отчета СРО нормативно-методического характера не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные в результате судебной экспертизы иные данные о рыночной стоимости земельного участка, а установленные недостатки отчета оценщика не позволяют определить рыночную стоимость в соответствии с отчетом.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд устанавливает размер кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в соответствии с выводами заключения эксперта ООО «...» № ... от 16 февраля 2016 года в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Датой подачи заявления следует считать дату обращения ООО «Оскар» с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, т.е. 2 сентября 2015 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Из материалов дела следует, что определением суда от 9 декабря 2015 года на административного истца как на лицо, в интересах которого возбужден спор, возложена обязанность по внесению на депозитный счет суда денежных средств в обеспечение расходов на проведение экспертизы. Разрешение вопроса о перечислении внесённых административным ответчиком на специальный счёт суда сумм, подлежащих выплате экспертам, отложено до поступления из экспертного учреждения финансово-экономического обоснования стоимости экспертизы и сведений о реквизитах для оплаты. В материалах дела отсутствуют доказательства внесения ООО «Оскар» денежных средств на депозитный счёт Ростовского областного суда в обеспечение расходов по оплате услуг экспертов.

Из представленного ООО «...» финансово-экономического обоснования (том 2 л.д.3) усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере ... рублей с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... рублей.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 указано, что с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Согласно ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Поскольку Правительство Ростовской области не оспаривало право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривало и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным, возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также, учитывая, что административный истец настаивал на удовлетворении заявленных требований на основании размера рыночной стоимости участка, указанного в представленном им отчете оценщика, а суд по результатам рассмотрения заявления соглашается с позицией Правительства Ростовской области и устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, указанном в экспертном заключении ООО «...», то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о возложении на административного истца понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины. В связи с этим с истца подлежит взысканию денежная сумма в размере ... рублей в пользу ООО «...» за проведённую указанным экспертным учреждением судебную оценочную экспертизу по данному делу.

Руководствуясь статьями 175, 177, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метров категории земель населенных пунктов, разрешённое использование – ..., расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – 2 сентября 2015 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Оскар» в пользу ООО «Экспертное ...» (ИНН/КПП ...) ... рублей за проведенную судебную оценочную экспертизу по настоящему административному делу (заключение № ... от 16 февраля 2016 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 22 марта 2016 года

Судья И.В. Порутчиков