Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Альмира» к Правительству Тюменской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тюменской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Альмира» (далее по тексту ООО «Альмира») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Тюменской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тюменской области (далее по тексту ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тюменской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые строения (АБК, цех, котельная, склад, сушилка, диспетчерская, овощехранилище, проходная, баня), сооружение (скважина), железнодорожный подъездной путь, расположенного по адресу: <.......><.......> в размере его рыночной стоимости, равной <.......> по состоянию на <.......>. В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что он является арендатором указанного земельного участка по договору аренды от <.......>, заключенному с Департаментом имущественных отношений Тюменской области. Кадастровая стоимость земельного участка определена на дату его постановки на кадастровый учет <.......> и в соответствии со средними удельными показателями, утвержденными Постановлением Правительства Тюменской области <.......> от <.......> «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области», составляет <.......>.. Согласно отчету ООО «Западно-Сибирская Палата профессиональной оценки» <.......> от <.......> об оценке рыночной стоимости земельного участка, на который представлено положительное экспертное заключение <.......> от <.......> экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на <.......> составляет <.......>.. Административный истец указывает, что поскольку содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, а порядок расчета арендной платы по договору аренды основан на кадастровой стоимости земельного участка, права административного истца как плательщика арендной платы нарушены. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тюменской области заявление ООО «Альмира» об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отклонено. Административным истцом произведен анализ фактических данных о результатах оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, сходных по местоположению и фактическому использованию, в результате которого расчетный удельный показатель рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......> исчисленный из заявленной в административном иске рыночной стоимости согласно отчету об оценке, находится в пределах диапазона рыночной стоимости указанных земельных участков, данные приведены в таблице. Административный истец полагает, что сами по себе возражения относительно представленного отчета, изложенные в решении Комиссии, а также доводы о том, что информация, используемая при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, не отвечает требованиям достаточности, достоверности, обоснованности и проверяемости рыночной стоимости земельного участка не могут быть приняты во внимание в качестве оснований недостоверности рыночной стоимости земельного участка, указанной в отчете об оценке. Указывает, что представленный отчет об оценке в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости земельного участка является надлежащим доказательством, оснований ставить данный отчет под сомнение не имеется.

Представитель административного истца ООО «Альмира» Эрбес С.А., действующая на основании доверенности от <.......> (т.2, л.д.60), имеющая высшее юридическое образование, в судебном заседании административный иск поддержала в полном объеме по изложенным в административном исковом заявлении основаниям, представила письменные объяснения, в которых полагала изложенные Управлением Росреестра по Тюменской области замечания относительно отчета несостоятельными, не соответствующими законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, противоречащими содержанию представленного отчета об оценке (т.2, л.д.119-122).

Представитель административного ответчика Правительства Тюменской области и заинтересованного лица Департамента имущественных отношений Тюменской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, в суд представлены письменные возражения на административный иск, в которых содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Правительства, указано, что в соответствии с п.22в ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке, в отчете об оценке оценщиком приведен доступный ему объем рыночных данных в количестве 20 ценовых предложений, тогда как для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использует 6 ценовых предложений и не приводит обоснование выбора объектов-аналогов, однако результаты оценки соответствуют уровню цен на рынке земельных участков города Тюмени, принятие решения представитель Департамента имущественных отношений Тюменской области, действуя также от имени Правительства Тюменской области, оставил на усмотрение суда (т.2, л.д.110-112).

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тюменской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, представил письменный отзыв на административный иск, в котором каких-либо возражений по существу заявленных требований не содержится (т.2, л.д.113-116).

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее по тексту Управление Росреестра по Тюменской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, в письменном отзыве просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления и принятии решения на усмотрение суда, указал на обращение административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением, по результатам рассмотрения которого оно было отклонено в связи с установлением несоответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2, л.д.65-70).

На основании ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков и представителей заинтересованных лиц.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, показания свидетеля, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, находит административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от <.......> № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее по тексту Закон о кадастре).

Как закреплено в части 1 статьи 16 Закона о кадастре кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений об объекте недвижимости.

В пункте 11 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в качестве таких сведений указаны сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с нормами ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от <.......> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости установлены также ст.248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как следует из материалов административного дела, ООО «Альмира» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые строения (АБК, цех, котельная, склад, сушилка, диспетчерская, овощехранилище, проходная, баня), сооружение (скважина), железнодорожный подъездной путь, расположенного по адресу: <.......>; <.......>; <.......> что подтверждается договором аренды земельного участка <.......> от <.......>, заключенным между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО «Альмира», зарегистрированным Управлением Росреестра по Тюменской области <.......> (т.2, л.д.25-28).

П.7.2 договора аренды установлен срок действия договора аренды с <.......> по <.......>.

В соответствии с Приложением 1 к договору аренды от <.......>, которым согласно п.4.1 договора определяется размер арендной платы, при определении арендной платы принимается к расчету удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (т.2, л.д.29).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> определена по состоянию на дату его кадастрового учета <.......> на основании средних удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Тюменской области от <.......><.......>-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области», и составляет <.......>., что подтверждается кадастровой справкой (т.2, л.д.31).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <.......> N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Исходя из системного анализа приведенных выше норм действующего законодательства Российской Федерации, изменение кадастровой стоимости земельного участка по основаниям, предусмотренным законом, не повлечет нарушение прав иных лиц, между тем, позволит установить баланс законных прав и интересов сторон.

В обоснование размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего на праве аренды административному истцу, в материалы дела представлен отчет <.......> от <.......>, составленный оценщиком ООО «Западно-Сибирская Палата профессиональной оценки» Бауск Н.В., об оценке рыночной стоимости земельного участка (т.1, л.д.44-293).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> по состоянию на <.......> составляет <.......>

На указанный отчет экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Катаевой И.Л. дано экспертное заключение <.......> от <.......>, в котором сделан вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона № 135-ФЗ от <.......> «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов и правил оценочной деятельности, а также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной в отчете (т.2, л.д.32-56).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тюменской области <.......> от <.......> поданное <.......> заявление ООО «Альмира» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено с указанием на имеющиеся в представленном Комиссии отчете об оценке и положительном экспертном заключении несоответствия установленным требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (т.2, л.д.57-59).

В судебном заседании по ходатайству представителя административного истца был допрошен в качестве свидетеля руководитель экспертной организации «Западно-Сибирская Палата профессиональной оценки» Печкин С.А., экспертом которой был подготовлен отчет об оценке, который дал подробные показания относительно изложенных Управлением Росреестра по Тюменской области замечаний по отчету, указав со ссылками на федеральные стандарты оценки порядок отбора оценщиком объектов-аналогов, проведение и изложение в отчете анализа факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, основания применения корректировок, также отметил необоснованность замечаний об отсутствии информации о правах на объекты-аналоги <.......> о разрешенном использовании объекта-аналога <.......>, о местоположении объекта-аналога <.......>, поскольку указанные сведения приведены на стр.131, 129 отчета (т.2, л.д.123-129).

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

При проведении исследования оценщик руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действующими на момент составления отчета.

Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО <.......>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от <.......><.......>, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО<.......>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от <.......><.......>, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО <.......>).

Оценщик оценил преимущества и недостатки каждого метода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбраны объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов оценщик определил итоговую стоимость земельного участка.

Оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов.

В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Суд учитывает, что оценщик Бауск Н.В. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, ее гражданская ответственность застрахована по договору страхования, она прошла соответствующую профессиональную подготовку, на отчет представлено положительное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», членом которой является Бауск Н.В. (т.1, л.д.165-169).

Возражения, изложенные представителем административного ответчика Правительства Тюменской области, а также представителем заинтересованного лица Управления Росреестра по Тюменской области относительно представленного административным истцом отчета, суд не принимает в качестве основания для отказа административному истцу в административном иске.

Представитель Правительства Тюменской области в возражениях на представленный отчет, отмечая нарушения в составлении отчета, указывает, что результаты оценки соответствуют уровню цен на рынке земельных участков города Тюмени.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ч.1 ст.84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Оценив отчет ООО «Западно-Сибирская Палата профессиональной оценки» <.......> от <.......> об оценке рыночной стоимости земельного участка, с учетом представленного положительного заключения на данный отчет эксперта Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» в совокупности с другими представленными доказательствами, в том числе показаниями свидетеля, представленными административным истцом решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которыми были удовлетворены заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, суд признает указанный документ надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Достаточных доказательств несоответствия вышеназванного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые свидетельствовали бы о недостоверном размере итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, определенной оценщиком, суду не представлено.

Суд учитывает также те обстоятельства, что кадастровая стоимость, внесенная в государственный кадастр недвижимости на основании Постановления Правительства Тюменской области от <.......><.......>-п, определена методом массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта, в то время как в представленном отчете оценщиком производилась оценка конкретного земельного участка с кадастровым номером <.......> с учетом его индивидуальных характеристик.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных административным истцом ООО «Альмира» требований путем установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <.......>, площадью <.......>., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые строения (АБК, цех, котельная, склад, сушилка, диспетчерская, овощехранилище, проходная, баня), сооружение (скважина), железнодорожный подъездной путь, расположенного по адресу: <.......>; <.......>; <.......>», в размере его рыночной стоимости, равной <.......>., по состоянию на <.......>.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <.......><.......> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать дату обращения ООО «Альмира» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – <.......>.

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <.......><.......> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Принимая во внимание, что право ООО «Альмира» на установление кадастровой стоимости в заявленном административным истцом размере рыночной стоимости не оспаривалось административным ответчиком Правительством Тюменской области, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), что прямо следует из объяснений представителя административного ответчика в отзыве на административное исковое заявление, суд полагает, что оснований для удовлетворения требований административного истца о взыскании расходов по оплате государственной пошлины с Правительства Тюменской области не имеется, так как решение не может расцениваться как принятое против указанного административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Руководствуясь ст.245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Альмира» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <.......> площадью <.......> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые строения (АБК, цех, котельная, склад, сушилка, диспетчерская, овощехранилище, проходная, баня), сооружение (скважина), железнодорожный подъездной путь, расположенного по адресу: <.......>; <.......>; <.......> в размере его рыночной стоимости, равной <.......> коп., по состоянию на <.......>.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать <.......>.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Тюменского областного суда.

Решение в окончательной форме составлено <.......>

Судья Тюменского областного суда Е.А. Пленкина