Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на следующее. В 2017 г. по договору купли-продажи она приобрела в собственность земельный участок площадью * кв.м. с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *», который 31 мая 2019 г. ею продан Б. Согласно постановлению Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 г. № 518 «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Калмыкия» по состоянию на 1 июня 2012 г. кадастровая стоимость указанного земельного участка составила 8 178 060 руб. Считая указанную кадастровую стоимость завышенной, она обратилась к независимому оценщику для определения рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету независимого оценщика С. рыночная стоимость земельного участка составила 3 090 000 руб. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости затрагивает её права как плательщика налогов, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости земельного участка. С учетом приведенных обстоятельств, ссылаясь на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просила установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, – 3 090 000 руб.

Решением Верховного Суда Республики Калмыкия от 1 июня 2021 г. административные исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Установлена кадастровая стоимость земельного участка площадью * кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере 5058000 (пять миллионов пятьдесят восемь тысяч) руб. по состоянию на 1 июня 2021 г.

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 1 июня 2021 г. на Правительство Республики Калмыкия возложена обязанность оплатить судебную оценочную экспертизу, назначенную к проведению в АНО «СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР», в размере 48450 руб.

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 1 июня 2021 г. на административного истца ФИО1 возложена обязанность оплатить повторную судебную оценочную экспертизу, назначенную к проведению в АНО ООО «Центр-Аналит», в размере 38000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 августа 2021 г. решение Верховного Суда Республики Калмыкия от 1 июня 2021 г. отменено, административное дело направлено на новое рассмотрение в Верховный Суд Республики Калмыкия.

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 августа 2021 года определение Верховного Суда Республики Калмыкия от 1 июня 2021 года о возложении обязанности на Правительство Республики Калмыкия оплатить судебную оценочную экспертизу отменено.

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 27 августа 2021 года определение Верховного Суда Республики Калмыкия от 1 июня 2021 года о возложении обязанности на административного истца ФИО1 оплатить повторную судебную оценочную экспертизу отменено.

Определением судьи Верховного Суда Республики Калмыкия от 29 сентября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация города Элисты Республики Калмыкия.

В судебное заседание административный истец ФИО1, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, не явилась.

Представитель административного истца ФИО2 поддержал заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с отчетом независимого оценщика С. в размере, равном его рыночной стоимости, – 3 090 000 руб.

Представитель административного ответчика - Правительства Республики Калмыкия ФИО3, представитель заинтересованного лица - Администрации города Элисты Республики Калмыкия ФИО4 возражали против удовлетворения заявленных требований, просили установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 1 от 19 февраля 2021 г. АНО «СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» в размере рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 июня 2012 г. в размере 7722 400 руб.

Представители административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованного лица – филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Калмыкия, заинтересованное лицо Б., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

Поскольку установленных статьями 150, 152 КАС РФ оснований отложения судебного разбирательства административного дела не имеется, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, признав причину их неявки неуважительной.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела усматривается, что административный истец ФИО1 по договору купли-продажи от * 2017 года (зарегистрирован в ЕГРН *.2017 г.) приобрела в собственность земельный участок площадью * кв.м., кадастровый номер *, расположенный по адресу: *. на основании договора от 31 мая 2019 г. (зарегистрирован в ЕГРН *.2019 г.) указанный земельный участок ею продан Б. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * внесены в Единый государственный реестр недвижимости филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Калмыкия 21 января 2013 г., то есть срок, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, истек 21 января 2018 г. С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка административный истец обратилась 18 ноября 2020 г. (согласно календарному оттиску почтового штемпеля уведомления о вручении (отчет об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором *), указанным на почтовом конверте с административным исковым заявлением).

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судам дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск срока, предусмотренного частью 3 статьи 245 КАС РФ, не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Республики Калмыкия № 518 от 24 декабря 2012 г. «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Калмыкия» утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Калмыкия, состоящих на кадастровом учете на 01 июня 2012 г. После указанной даты результаты очередной государственной кадастровой оценки земель на территории Республики Калмыкия утверждены Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 июня 2020 г. № 72-од. Поскольку ФИО1 являлась собственником земельного участка с кадастровым номером * в период с 22 марта 2017 г. по 10 июня 2019 г., размер установленной и действующей в указанный период кадастровой стоимости влияет на исчисление налоговых платежей и реализацию ею иных имущественных прав в отношении данного земельного участка, приведенные обстоятельства свидетельствуют об уважительности причин пропуска предусмотренного частью 3 статьи 245 КАС РФ срока, который подлежит восстановлению, административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - рассмотрению по существу.

Разрешая требования административного искового заявления, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом, ФИО1 в период с 22.03.2017 г. по 10.06.2019 г. являлась собственником земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства спортивного комплекса, расположенного по адресу: *, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от *.2017 г. (л.д. 10), копией договора купли-продажи от *.2019 г. (л.д. 11), копией требования Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Элисте № * от 19.08.2020 г. (л.д. 15), ответом начальника отдела филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Калмыкия Б. № * от 06.08.2021 г.

В соответствии с пп. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (ст. 390 Налогового кодекса РФ).

Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 г. № 518 «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Калмыкия» кадастровая стоимость принадлежавшего административному истцу земельного участка по состоянию на 1 июня 2012 г. установлена в размере 8 178 060 руб., о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 28 августа 2020 г.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абз. 3 ч. 11 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абз. 5 ч. 16 ст. 24.18 данного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки.

Не согласившись с размером кадастровой стоимости земельного участка, установленной постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 г. № 518, ФИО1 обратилась за определением его рыночной стоимости к независимому оценщику

Согласно отчету № * от 4 сентября 2020 г. независимого оценщика С., рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 июня 2012 г. составила 3 090 000 руб.

При исследовании в ходе судебного разбирательства отчета № * от 4 сентября 2020 г. в нем обнаружены недостатки, вызывающие сомнение в его обоснованности и достоверности определенного оценщиком размера рыночной стоимости участка. В частности, при указании в отчете о том, что исследуемый земельный участок находится на затопленной территории, заболочен (возможна отсыпка), не приведены объективные сведения об этом, в связи со ссылкой на указанную характеристику оценщиком необоснованно использован корректировочный коэффициент (ВРИ 2,4) – 0,6; использованы данные объектов-аналогов (по данным еженедельной газеты «Все для вас»), площадь которых значительно меньше земельного участка - объекта оценки, с иным видом разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство, с минимальной стоимостью, в то время как в указанной газете в тот же период имелись объявления о продаже земельных участков по более высокой стоимости; при этом для оценки отобраны объекты-аналоги, расположенные на удаленном расстоянии от объекта оценки, находящегося в центре города, поправка на местоположение не применялась; также, проводя сравнение стоимости объектов, оценщик ошибочно исходил из того, что являющийся объектом оценки земельный участок имеет назначение - под автозаправочный комплекс, в то время как вид его разрешенного использования – для строительства спортивного комплекса.

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 22 декабря 2020 года по письменному ходатайству представителя административного ответчика - Правительства Республики Калмыкия ФИО3 от 21 декабря 2020 года (л.д. 136) по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации «СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» (г. Ростов-на-Дону).

Заключением судебной оценочной экспертизы № 1 от 19 февраля 2021 г. АНО «СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 июня 2012 г. определена в размере 7722 400 руб.

В письменных возражениях на указанное экспертное заключение представитель административного истца ФИО2 (том 2, л.д. 1) полагал недопустимыми выводы судебной экспертизы по определению рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка.

Анализ содержания экспертного заключения № 1 от 19 февраля 2021 г. приводит к выводу о наличии неустранимых сомнений в обоснованности и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости земельного участка.

В частности, при подборе объектов-аналогов экспертом использованы данные объявлений о продаже земельных участков с Интернет-сайта «Авито» за период - январь-февраль 2021 г., что является нарушением положений п. 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297. Применяя в целях исследования в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, экспертом (со ссылкой на невозможность по состоянию на дату исследования выявить актуальные по состоянию на 1.06.2012 г. предложения по реализации объектов-аналогов) применена корректировка стоимости земельного участка посредством применения индексов инфляции потребительских цен на товары и услуги (за период 2012 – 2021 г.г.), которые публикуются Федеральной службой государственной статистики (портал Инфляция РФ. Калькулятор инфляции www. уровень инфляции.рф) и приведен математически неверный расчет (при определении рыночной стоимости участка – применен индекс - 41,5%, в то время как в процентном соотношении уровень инфляции между июнем 2012 г. и январем 2021 г. составил 70,95%). При этом, экспертом не приведено обоснование возможности применения такой корректировки в рамках метода сравнения продаж объектов недвижимости (земельных участков).

В связи с недостатками в экспертном заключении № 1 от 19 февраля 2021 г. по ходатайству в судебном заседании представителя административного истца ФИО2 определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 12 марта 2021 г. на основании ч. 2 ст. 83 КАС РФ назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр-Аналит» (г. Волгоград).

Из заключения эксперта ООО «Центр-Аналит» от 6 мая 2021 г. следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка на 1 июня 2012 г. составила 5 058000 руб.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу ст. 62, ч. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив по правилам статей 82 и 84 КАС РФ отчет независимого оценщика № * от 4 сентября 2020 г. и заключение экспертизы № 1 от 19 февраля 2021 г., суд приходит к выводу, что приведенные выше содержащиеся в них недостатки имеют неустранимый характер, в связи с чем результаты проведенных исследований вызывают сомнения в их обоснованности и достоверности и не позволяют установить объективно размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 июня 2012 года.

Вместе с тем, заключение эксперта ООО «Центр-Аналит» от 6 мая 2021 г. соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка.

Выводы эксперта не противоречивы, последовательны, аргументированы, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объектов недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка, отказ от затратного и доходного подхода обоснован.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта исследования – земельного участка, его основные количественные и качественные характеристики; проанализирован рынок земельных участков г. Элисты по состоянию на дату оценки, сведения об объектах-аналогах приведены в таблице, проанализированы и проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка, отражены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, подходы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр-Аналит» от 6 мая 2021 г., при проведении исследования отобраны объекты-аналоги, публикация продаж которых осуществлена в мае 2012 года, то есть в разумно допустимый период (1 месяц), предшествующий дате, по состоянию на которую проведена оценка, дата предложения актуальна на дату оценки. Экспертом проанализирован рынок недвижимости земельных участков по состоянию на дату оценки, приведено обоснование соответствующих корректировок, имеющих существенное значение с точки зрения влияния на рыночную стоимость земельного участка с оцениваемыми характеристиками. В частности, осуществлена поправка на уторгование в пределах 13-15% (14%) согласно данным справочника оценщика недвижимости (2014 год, том 3, корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, стр. 118, рис. 17). В связи с нахождением объектов-аналогов 1 и 3, соответственно, в спальном районе города и на территории старой застройки, окраины, применены корректирующие коэффициенты 1,32 и 1,52 согласно положениям справочника оценщика недвижимости (2014 год, том 3, корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, стр.29, рис. 18). Поскольку объект-аналог 2 граничит с красной линией, применена корректировка с коэффициентом 0.74 (справочник оценщика недвижимости 2014 год, том 3, корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, стр.124, рис.19). В связи с нахождением объектов-аналогов 1 и 2 по площади участка в диапазоне менее 0,1 Га, применена поправка в виде коэффициента 0,96. Также осуществлена поправка на вид разрешенного использования (с применением коэффициента 1,67). На основании полученных данных оценщиком определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 июня 2012 года.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим специальное высшее образование, необходимое для проведения экспертиз такого рода, квалификацию и опыт работы. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В письменном ходатайстве представитель административного истца ФИО5 просил признать данное заключение эксперта недопустимым доказательством по следующим основаниям: 1) несоответствие требованиям п. 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), поскольку при проведении экспертизы использована информация о событиях, произошедших после даты оценки – «Справочник оценщика недвижимости - 2014. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков // Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ред. ФИО6, ФИО7, Н.Новгород, 2014 г., Справочник оценщика недвижимости – 2018 г. Земельные участки. Часть 2// Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ред. ФИО6, ФИО7, Н.Новгород, 2018 г.; 2) необоснованное применение экспертом корректирующего коэффициента в связи с разрешенным использованием «под офисно-торговую застройку – 1,67», поскольку спорный земельный участок относится землям рекреации, в отношении которых подлежит применению корректирующий коэффициент 0,61; 3) экспертом сделан неверный вывод об отнесении земельного участка к территориальной зоне «Культурный и исторический центр (самый дорогой район: может включать зоны, находящиеся в разных административных районах города)», поскольку выезд на место эксперт не осуществлял и не приведено сведений, подтверждающих данный вывод; не учтено, что земельный участок расположен в месте, где имеются балки, овраги, заболоченность (камыш), рядом протекает река «*».

Вместе с тем, приведенные доводы представителя административного истца о том, что повторная судебная оценочная экспертиза проведена с нарушением федеральных стандартов оценки, подлежат отклонению.

Согласно пункту 4.8 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, утвержденными Советом Российского общества оценщиков 21 ноября 2018 г. на основании протокола № 67-Р, при проведении оценки допустимо использование сведений, опубликованных после даты оценки, которые содержат используемую в рамках анализа рынка информацию, относящуюся к периоду до даты оценки. Допустимо использование публикаций после даты оценки, которые позволяют уточнить характеристики и иные ценообразующие факторы объектов-аналогов. На применение данных рекомендаций эксперт ссылается в пункте 19 раздела 2.2 заключения. Поскольку использованные экспертом источники, в частности, - «Справочник оценщика недвижимости - 2014. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков // Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ред. ФИО6, ФИО7, Н.Новгород, 2014 г., Справочник оценщика недвижимости – 2018 г. Земельные участки. Часть 2// Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ред. ФИО6, ФИО7, Н.Новгород, 2018 г., содержат корректирующие факторы по земельным участкам, относящиеся к прошлым периодам, начиная с 2007 года, их использование не противоречит положениям пункта 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297.

Довод представителя административного истца со ссылкой на сведения о местоположении спорного земельного участка в зоне Р-1 (земли рекреации, согласно Правилам землепользования и застройки города Элисты), в связи с чем вместо корректирующего коэффициента 1,67 подлежал применению 0,61, является несостоятельным.

Факт расположения спорного земельного участка в зоне Р-1/03 (зона общественных парков) подтверждается выкопировкой из Правил землепользования и застройки города Элисты, утвержденных решением Элистинского городского Собрания от 27.12.2010 N 1 (согласно выкопировке из схемы проектируемого состояния территории Генерального плана города Элисты (утв. решением Элистинского городского Собрания от 1 июля 2010 г.) – зона зеленых насаждений).

Вместе с тем, в соответствии с ч. 1 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Согласно ч. 4 данной статьи земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

В соответствии с разделом 2.8.1 «Анализ наиболее эффективного использования» экспертного заключения, вывод о наилучшем использовании отражает мнение оценщиков в отношении наилучшего использования земельного участка, исходя из анализа состояния земельного рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применительно к земельному участку, подразумевает такое использование, которое является физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

Как следует из содержания экспертного заключения (стр. * заключения), письменного пояснения эксперта ООО «Центр-Аналит» С., согласно таблице соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования (Справочник оценщика недвижимости - 2014. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков // Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ред. ФИО6, ФИО7, Н.Новгород, 2014 г., стр. 104,105), применявшейся в ходе оценки спорного земельного участка, земельные участки с видом разрешенного использования «для размещения объектов физической культуры и спорта» (вид разрешенного использования спорного земельного участка по документу - для строительства спортивного комплекса) отнесены к классу земель «под офисно-торговую застройку», одновременно из указанной таблицы усматривается, что в класс земель «под объекты рекреации и объекты лечебно-оздоровительного назначения» не входят земельные участки с видом разрешенного использования «для размещения объектов физкультуры и спорта». Из заключения эксперта (стр. *) также следует, что экспертом проведен анализ и сделан вывод о наиболее эффективном использовании земельного участка, согласно которому фактическое использование оцениваемого земельного участка соответствует его разрешенному использованию («для строительства спортивного комплекса»), определялось на основании представленных Заказчиком документов. В результате сделан вывод о том, что наиболее эффективным является использование земельного участка согласно текущему использованию – под офисно-торговую застройку.

Таким образом, осуществление поправки по виду разрешенного использования земельного участка с коэффициентом 1,67 «под офисно-торговую застройку» не повлекло нарушений применяемых стандартов оценки при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, соответствует приведенному выше требованию определения оценщиком размера стоимости с учетом наиболее эффективного использования земельного участка.

Утверждение представителя административного истца о необоснованности отнесения спорного земельного участка к территориальной зоне «Культурный и исторический центр» опровергается письменными пояснениями эксперта, согласно которым экспертом в рамках раздела 2.5 заключения был проведен анализ местоположения объекта экспертизы, приведены фрагменты карт (страницы 14, 15 заключения), из которых видно, что земельный участок расположен в центральной зоне г. Элисты, в 500 метрах от центральной улицы города – ул. Ленина, в непосредственной близости от Парка культуры и отдыха «Дружба», а также от расположенного в пешеходной зоне между указанным парком и зданием Народного Хурала (Парламента) Республики Калмыкии, мемориального комплекса «Аллея Героев».

Кроме того, экспертом в части довода представителя административного истца о непринятии во внимание таких характеристик земельного участка, как наличие балок, оврагов, заболоченности части территории, представлено письменное пояснение, что подобные изъяны рельефа земельного участка устраняются на стадии строительства, оцениваемый участок расположен в зоне с достаточно плотной застройкой индивидуальными жилыми домами, указанное свидетельствует, что рассматриваемые изъяны рельефа не значительны, препятствия к постройке объектов недвижимости в соответствии с видом разрешенного использования отсутствуют. Более того, в судебном заседании представитель административного истца подтвердил наличие на спорном земельном участке двухэтажного неоконченного строительством объекта, сведениям о котором содержатся в фотоматериале, приложенном к заключению эксперта № 1 от 19 февраля 2021 года, составленному с выездом на место экспертом М.

Анализируя в целом материалы дела, следует прийти к выводу о несостоятельности позиции представителя административного истца ФИО2, основанной на субъективной оценке независимого оценщика С. в отчете № *, о наличии существенных негативных физических факторов (заболоченность и камыш) земельного участка, влияющих на его рыночную стоимость. Убедительных сведений стороной административного истца, подтверждающих данное обстоятельство, не представлено. Более того, объективно на отсутствие таких факторов указывает содержание фотоматериала в составе экспертного заключения № 1 от 19 февраля 2021 г. (стр. *, *).

С учетом изложенного, суд не усматривает в выводах эксперта С. противоречий, неясностей, искажения фактических данных, которые бы ставили под сомнение результат оценки. Несогласие представителя административного истца с выводами эксперта не является безусловным основанием для признания экспертного заключения недопустимым доказательством.

Иные, заслуживающие внимания, доводы, мотивированные возражения, замечания на указанное экспертное заключение эксперта ООО «Центр-Аналит» от 6 мая 2021 г. лицами, участвующими в деле, не представлены.

При таких обстоятельствах суд признает требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости подлежащими частичному удовлетворению и считает возможным установить указанную стоимость в размере 5 058 000 руб. по состоянию на 1 июня 2012 г.

Согласно абзацу 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия № 72-од от 11 июня 2020 г. утверждена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 4 435 110 руб., которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2021 г. Таким образом, на момент рассмотрения дела оспариваемая кадастровая стоимость является архивной и установленная судом кадастровая стоимость данного земельного участка подлежит применению по 31 декабря 2020 г.

Абзацем третьим пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае дата обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется датой, указанной на календарном оттиске почтового штемпеля уведомления о вручении (согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором *, указанным на почтовом конверте с административным исковым заявлением), то есть - 18 ноября 2020 года.

Разрешая вопрос о возмещении расходов по оплате проведенных в рамках настоящего административного дела судебной оценочной экспертизы и повторной судебной оценочной экспертизы, прихожу к следующему.

Согласно заявлению руководителя АНО «СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» и счета № * от 19.02.2021 г. (т. 1 л.д. 224-225) расходы по проведению судебной оценочной экспертизы составили 48450 рублей.

Судебные расходы, связанные с проведением повторной судебной оценочной экспертизы в ООО «Центр-Аналит» составили 38000 рублей (ходатайство об оплате и счет № * от 7.05.2021 г. – т. 2 л.д. *).

Представитель административного истца ФИО2 полагал необходимым возложить расходы по проведению указанных экспертиз на административного ответчика – Правительство Республики Калмыкия.

Представители административного ответчика – Правительства Республики Калмыкия ФИО3, заинтересованного лица – Администрации города Элисты Республики Калмыкия ФИО4 полагали необходимым возложить данные расходы на административного истца.

В соответствии со ст. 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно ст. 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам (пункт 1).

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

Согласно частям 1 и 2 статьи 77 КАС РФ суд в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе.

Статьей 49 КАС РФ установлено, что эксперт не вправе отказаться от проведения порученной ему экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату до ее проведения. В случае невыполнения требования суда о представлении экспертом своего заключения в суд в срок, установленный определением о назначении экспертизы, при отсутствии мотивированного сообщения государственного судебно-экспертного учреждения или эксперта о невозможности своевременного проведения экспертизы либо о невозможности проведения экспертизы по причинам, указанным в частях 7 и 8 этой статьи, а также в случае невыполнения указанного требования ввиду отсутствия документа, подтверждающего предварительную оплату экспертизы, судом на руководителя государственного судебно-экспертного учреждения или виновного в таких нарушениях эксперта налагается судебный штраф в порядке и размере, установленных статьями 122 и 123 данного кодекса.

Таким образом, проведение экспертизы на основании определения суда о ее назначении является безусловной обязанностью эксперта (экспертного учреждения).

В соответствии с ч. 2 ст. 59 КАС РФ заключение эксперта является доказательством по делу, которое не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 данного кодекса.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, а другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (статья 84 КАС РФ).

В силу ч. 14 ст. 49 и ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

Возникновение права эксперта на получение оплаты за выполненную им работу по проведению судебной экспертизы и компенсацию расходов, связанных с ее проведением, не обусловлено согласием суда с заключением эксперта; процессуальным законом не предусмотрено условий, при которых расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, не подлежат компенсации. В реализации данного права не может быть отказано по причине несогласия суда с экспертным заключением.

Возмещение эксперту (экспертам) затрат, связанных с проведением судебной экспертизы, должно осуществляться по правилам статьи 111 КАС РФ в порядке распределения судебных расходов.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзацах 2 и 3 пункта 31 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов (абзацы 2 - 3 пункта 31 постановления Пленума).

Приведенные положения закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации необходимо применять с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО8 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр". Названным Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны несоответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (части 3) и 57 в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.

Вместе с тем, не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из материалов дела, определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 22 декабря 2020 года по письменному ходатайству представителя административного ответчика - Правительства Республики Калмыкия ФИО3 от 21 декабря 2020 года (л.д. *) в связи с несогласием с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика С. № * по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации «СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» (г. Ростов-на-Дону).

Поскольку данная экспертиза назначена на основании ходатайства административного ответчика - Правительства Республики Калмыкия в связи с несогласием с размером рыночной стоимости земельного участка, определенным в Отчете № Н-72, расходы, связанные с ее проведением, в размере 48450 рублей подлежат взысканию с Правительства Республики Калмыкия в пользу АНО «СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР».

Вместе с тем, учитывая, что назначение повторной судебной оценочной экспертизы в ООО «Центр-Аналит» связано с позицией представителя административного истца ФИО2, заявившего ходатайство о ее назначении в заседании суда 12 марта 2021 года (том 2 л.д. *) в условиях отсутствия возражений представителя административного ответчика – Правительства Республики Калмыкия ФИО9, при этом, согласно заключению эксперта от 6 мая 2021 г. рыночная стоимость спорного земельного участка на 1 июня 2012 г. составила 5 058000 руб., в связи с чем допущенное при установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости ее расхождение с рыночной стоимостью является незначительным, около 38%, что укладывается в приемлемый диапазон отклонений и не может свидетельствовать об ошибочности кадастровой оценки объекта недвижимости, а также, поскольку бремя доказывания размера рыночной стоимости спорного объекта возложено на административного истца, судебные расходы, связанные с проведением повторной судебной оценочной экспертизы в размере 38000 рублей в пользу ООО «Центр-Аналит» подлежат возмещению за счет административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ,

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, площадью * кв.м., расположенного по адресу: * в размере рыночной стоимости – 5058000 (пять миллионов пятьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 1 июня 2012 года.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 5058000 (пять миллионов пятьдесят восемь тысяч) рублей подлежит применению по 31 декабря 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 ноября 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Взыскать с Правительства Республики Калмыкия в пользу автономной некоммерческой организации «СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 48450 рублей по следующим реквизитам:

АНО «СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНЫЙ ЦЕНТР»; ИНН *, КПП *; 344011, Россия, г. Ростов-на-Дону, *; расчетный счет * в Южный филиал ПАО «*», г. Ростов-на-Дону; корр.счет *, БИК *.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр-Аналит» судебные расходы по проведению повторной судебной оценочной экспертизы в размере 38000 рублей по следующим реквизитам:

ООО «Центр-Аналит»; ИНН *, КПП *; 400005, Россия, г. Волгоград, *; расчетный счет *в Филиале Южный ПАО Банка «*»; корр.счет *, БИК * в Отделении Ростов-на-Дону.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Верховный Суд Республики Калмыкия в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий С.И. Говоров

Мотивированное решение составлено 25 октября 2021 года.