Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ПАО «Сбербанк России» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ПАО «Сбербанк России» обратился в суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости. Свои требования мотивировал тем, что административный истец является собственником нежилого пятиэтажного здания, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 7945,1 кв.м. с кадастровым номером № Кадастровая стоимость названного здания установлена по состоянию на 08.06.2012 г. в размере 170323875.76 рублей. Однако согласно отчету об оценке рыночной стоимости здания № 567/07/18 от 26.07.2018 г., выполненного ИП ФИО10., рыночная стоимость здания по состоянию на 08.06.2012 г. составляет 118427000 рублей. Просил установить кадастровую стоимость равной рыночной в указанном размере.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Черников А.Ю. заявленные требования поддержал, настаивая на установлении кадастровой стоимости здания равной рыночной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № 567/07/18 от 26.07.2018 г., выполненным ИП ФИО11 Полагал заключение судебной экспертизы не достоверным доказательством, выполненным с нарушением требований закона, вследствие чего имеются основания для назначения повторной и дополнительной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, согласен с выводами судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта и свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ПАО «Сбербанк России» является собственником нежилого пятиэтажного кирпичного здания с КН № площадью 7945.1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.05.1999г., выпиской из ЕГРН от 23.11.2018 г. (л.д.37-38 т.1). Кадастровая стоимость здания по состоянию на 08.06.2012 г. установлена в размере 170323875,82 рублей.

Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащее ему здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области №76 от 25.10.2018 г. заявление ПАО «Сбербанк России» о пересмотре кадастровой стоимости здания, установлении равной рыночной стоимости отклонено (л.д.15-17 т.1).

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. №508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость здания, административный истец ПАО «Сбербанк России» представил отчет об оценке об оценке рыночной стоимости здания № 567/07/18 от 26.07.2018 г., выполненный ИП ФИО12 в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на 08.06.2012 г. составляет 118427000 рублей.(л.д.42-128 т.1).

В силу положений ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объектов недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, в том числе с учетом письменных возражений ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области.

В связи с наличием явных противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке на основании определения суда от 10 января 2019 года экспертом Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ Зарецких А.В. проведена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости здания, и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно заключению судебной экспертизы № 344/9-4 от 22 февраля 2019 года, в ходе исследования отчета № 567/07/18 от 26.07.2018 г., выполненного ИП ФИО13 установлено некорректное использование при оценке отдельно стоящего нежилого здания в качестве аналогов встроенных помещений без корректировки на тип объекта недвижимости, применение скидки на торг при использовании информации о состоявшихся зарегистрированных сделках купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в г.Липецке за период с 01.01.2012 г. по 8.06.2012 г. Использование сравнительного подхода на основании приведенной информации о состоявшихся зарегистрированных сделках купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в г.Липецке за период с 01.01.2012 г. по 8.06.2012 г. является не корректным, поскольку приведенные объекты недвижимости конструктивно не являются аналогами исследуемому пятиэтажному нежилому зданию с техническим этажом площадью 7945,1 кв.м. Использование при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода в качестве аналога таблицы ОЗ.03.4.008 справочника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» 2008 не корректно, т.к. названная таблица относится к двухэтажным административным зданиям объемом до 10000 куб.м., которые не являются аналогом объекту оценки. Удаление из стоимости объекта-аналога прочих конструкций (лестницы, крыльца. отмостка) и специальных конструкций (лифты) снижает стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода применен объем объекта оценки 30083 куб.м., тогда как объем объекта составляет 37391 куб.м., согласно данным инвентаризационного дела № 782н. В рамках затратного подхода не учтена прибыль предпринимателя при инвестициях в строительство офисно-торговых объектов.

Согласно выводам эксперта, вышеизложенные нарушения снижают стоимость объекта оценки и противоречат п.5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривающему, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Аналогичные несоответствия ФСО при составлении отчета № 567/07/18 от 26.07.2018 г. явились основанием для принятия комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области решения №76 от 25.10.2018 г. (л.д.15-17 т.1)

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО14 показал, что им был выполнен отчет № 567/07/18 от 26.07.2018 г. по определению рыночной стоимости нежилого пятиэтажного здания, расположенного по адресу: <адрес> Расчет был произведен путем применения сравнительного и затратного подходов. При исследовании он счел возможным использование в качестве аналогов встроенных помещений с корректировкой на отдельный вход, поскольку запрета на это не имеется, а аналоги в виде отдельно стоящих зданий подобрать не представилось возможным. При исследовании рынка предложений им принимались во внимание предложения по нежилым помещениям, сведений о видах разрешенного использования по указанным помещениям не имелось. Объем здания был рассчитан им, исходя из данных экспликации технического паспорта, по внутренним обмерам помещений. Оснований для применения корректировки на объем здания он не усмотрел. Коэффициент прибыли предпринимателя в расчете им не применялся, поскольку, исходя из указания справочника КО-Инвест, этого не требуется, данным справочником учтены все необходимые коэффициенты и поправки. Настаивает на том, что класс качества отделки здания – «Стандарт».

Анализируя содержание и выводы отчета № 567/07/18 от 26.07.2018 г., выполненного ИП ФИО15 в совокупности с иными доказательствами по делу, в том числе показаниями свидетеля ФИО16 заключением судебной экспертизы, решением №76 от 25.10.2018 г комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Липецкой области, суд приходит к выводу о невозможности принятия отчета № 567/07/18 от 26.07.2018 г. в основу решения, поскольку он не отвечает требованиям ст.ст. 60-61 КАС РФ об относимости и допустимости доказательств.

Так, согласно п.3 СНиП 31-05-2003, Правил подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и количества этажей общественного здания, строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки +/- 0,00 (надземная часть ) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных и конструктивных деталей, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также подпольных каналов и подполий под зданиями.

Из инвентаризационного дела на <адрес>, ведение которого осуществляется ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация», следует, что объем здания и его частей исчислен по наружному обмеру и составил 37391 куб.м (36160 куб.м- 1-5 этажи, 1231 куб.м- технический этаж).

Между тем, ИП ФИО17 в нарушение приведенных положений п.3 СНиП 31-05-2003, Правил подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и количества этажей общественного здания, в противоречие данным технической инвентаризации, произведен расчет рыночной стоимости из объема здания по внутреннему обмеру- 30083,23 куб.м., что следует из отчета № 567/07/18 от 26.07.2018 г. и дополнительно представленного расчета. Данное нарушение безусловно влияет на достоверность результата оценки.

В соответствии с пп. «г» п.24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утв. Приказом Минэкономразвития № 611 от 25 сентября 2014 года, при применении затратного подхода, определении последовательности расчета оценщик определяет прибыль предпринимателя.

В широко применяемых научных и методических пособиях, находящихся в открытом доступе, предусматривается, что при расчете затрат на новое строительство, среди косвенных затрат необходимо учитывать прибыль предпринимателя (учебное пособие «Оценка недвижимости: теория и практика» под ред.Щербаковой Н.А., Методические рекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертизы под. ред. доктора юридических наук А.Ю.Бутырина и др.).

Как следует из отчета № 567/07/18 от 26.07.2018 г., выполненного ИП ФИО18 при определении рыночной стоимости в рамках затратного подхода, был использован «Справочник оценщика» издания КО-Инвест,2011 «Общественные здания», в котором прибыль предпринимателя не учтена. Вопреки утверждениям ИП ФИО19., из упомянутого справочника прямо не следует, что прибыль предпринимателя учтена в содержащихся в справочнике коэффициентах и ее определение при расчетах исключается.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что прибыль предпринимателя – это сложившаяся рыночная ставка дохода, стимулирующая предпринимателя на инвестирование строительного проекта, подразумевающая доход на капитал, вложенный в реализацию инвестиционного проекта по строительству недвижимого имущества, определение прибыли предпринимателя при расчете рыночной стоимости в рамках затратного подхода является обязательным. Между тем в представленном административным истцом отчете № 567/07/18 от 26.07.2018 г., коэффициент прибыли предпринимателя не применен.

Суд находит обоснованными и выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы № 344/9-4 от 22 февраля 2019 года, в части использования в отчете № 567/07/18 от 26.07.2018 г. в качестве аналогов без соответствующих корректировок встроенных помещений, неприменения корректировки на объем зданий, исключения из стоимости объекта-аналога прочих конструкций (лестницы, крыльца, отмостка) и специальных конструкций (лифты).

Таким образом, отчет об оценке № 567/07/18 от 26.07.2018 г. не в полной мере отвечает требования, предъявляемым к составлению отчета, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, и, как следствие, не может быть использован в качестве допустимого доказательства по делу.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению судебной экспертизы № 344/9-4 от 22 февраля 2019 года, выполненного экспертом Липецкого филиала ФГБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ФИО20., рыночная стоимость нежилого здания с КН № площадью 7945.1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 8 июня 2012 года составляет без учета НДС 205475061, 61 рубль. (л.д.2-16 т.2).

Оценивая экспертное заключение от 22 февраля 2019 года № 344/9-4, суд учитывает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости.

Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, оснований для признания подготовленного ими заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пп.24 -25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

сметных расчетов;

информации о рыночных ценах на строительные материалы;

других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

При определении рыночной стоимости здания эксперт ФИО21 проанализировал подходы к оценке, обосновал отказ от сравнительного и доходного подходов, применил затратный подход, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. В соответствии с данным подходом рыночная стоимость оценки равна сумме полной восстановительной стоимости (ПВС) и прибыли предпринимателя за вычетом накопленного износа. Затратный подход определения рыночной стоимости дома определяет затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств. Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство аналогичной копии объекта. Рыночная стоимость определена на основании метода удельных показателей. Для оцениваемого объекта подобран объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого здания, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Класс качества оцениваемого здания определен экспертом как "эконом", его параметры (площадь, объем, этажность, характеристики конструктивных элементов, качество отделки) приведены экспертом правильно, в соответствии с данными технической инвентаризации и визуального осмотра.

В качестве аналога экспертом выбран объект, имеющий этажность от 4 до 6 этажей, высота этажа до 5 м., класс конструктивной системы КС-1- ОЗ.08.074 Магазины универсальные. Расчет полной восстановительной стоимости произведен по справочнику Ко-Инвест, использованные экспертом материалы справочника приобщены к пояснениям эксперта в судебном заседании.

Из пояснений эксперта ФИО22 в судебном заседании следует, что использование сравнительного и доходного подходов для определения рыночной стоимости исследуемого нежилого здания не является эффективным. Аналог «ОЗ.08.074 Магазины универсальные» при использовании затратного подхода им был подобран исходя из сопоставимости с объектом оценки конструктивных элементов, этажности, класса качества отделки. С назначением «банки» подходящего аналога не установлено. Функциональное назначение «торговое» или «офисное» в данном случае не является определяющим, вместе с тем в соответствии со справочником под ред.Лейфера здания с указанным назначением объединены в одну группу «Офисно-торговые здания». Исходя из нормативных требований, существующих методик, конкретных рыночных условий, им был применен при определении рыночной стоимости коэффициент прибыли предпринимателя. Экспертом подтверждены все выводы судебной экспертизы.

Экспертное заключение, допрос эксперта в судебном заседании в полной мере подтверждают выводы эксперта относительно рыночной стоимости имущества, эксперт дал полные и мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, на возражения истца. Доводы административного истца о том, что при составлении заключения, проведенные экспертом расчеты не отвечают принципам обоснованности, достаточности и достоверности, несостоятельны, поскольку противоречат содержанию экспертного заключения и объяснениям эксперта.

Ссылка административного истца на рецензию на заключение эксперта, выполненную ООО «Оценочная компания «Трио», судом отклоняется, поскольку само по себе наличие иного мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки. Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости здания в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки. В представленной рецензии не содержится доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной информации, как об объекте оценки, так и принятом объекте-аналоге.

Доводы административного истца о том, что в справочнике КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» 2011 г. в разделе «Банки и офисы» (стр.108-110) содержатся более подходящие аналоги, не состоятельны, поскольку в указанных аналогах, помимо наименования (назначения) –банки и офисы, других сопоставимых характеристик не имеется (различие по этажности, площади и объему зданий, классам конструктивной системы и качества ).

Суд считает не обоснованным и утверждение о том, что в технических паспортах на здание имеются разночтения в площади, что является основанием для назначения повторной либо дополнительной экспертизы. Как следует из инвентаризационного дела на на <адрес>, действительно по первоначальной экспликации в поэтажным планам строений, общая площадь здания составляла 7939, 5 кв.м., что и нашло отражение в техническом паспорте по состоянию на 2.09.2003 г. Однако, впоследствии составлена экспликация от 11.09.2003 г., в соответствии с которой общая площадь составляет 7945. 1 кв.м., что отражено в актуальной редакции технического паспорта, в данных кадастрового учета и Едином государственном реестре недвижимости. Кадастровая стоимость здания также определена из площади 7945. 1 кв.м. Следовательно, экспертом правильно учитывалась указанная величина.

Ссылка истца на то, что при определении рыночной стоимости здания должна быть определена и стоимость земельного участка, занятого этим зданием, не основана на законе.

Как противоречащее требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" суд расценивает утверждение истца об отсутствии у эксперта ФИО23 компетенции на проведение судебной экспертизы, поскольку он не имеет квалификационного аттестата оценщика, его ответственность не застрахована.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" должность эксперта в государственных судебно-экспертных учреждениях может занимать гражданин Российской Федерации, имеющий высшее образование и получивший дополнительное профессиональное образование по конкретной экспертной специальности в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующих федеральных органов исполнительной власти. Должность эксперта в экспертных подразделениях федерального органа исполнительной власти в области внутренних дел может также занимать гражданин Российской Федерации, имеющий среднее профессиональное образование в области судебной экспертизы.

Согласно содержащимся в материалах дела сведениям Зарецких А.В. имеет квалификации « инженер», «экономист», степень магистра техники и технологии по направлению «Строительство», специальность «Экспертиза и управление недвижимостью», квалификацию по экспертным специальностям :16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», 27.1, диплом о профессиональной переподготовке по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», удостоверения о повышении квалификации по направлению «Современная деятельность по строительству зданий и сооружений», по направлению «Сметное дело» и др., стаж экспертной работы с 2007 г.

Принимая во внимание изложенное, квалификация и компетенция государственного эксперта ФИО24 надлежащим образом подтверждена, не вызывает сомнений.

Иные возражения административного истца относительно некорректности заключения, заинтересованности эксперта, ненадлежащем обосновании экспертом используемых методик расчетов рыночной стоимости также не ставят под сомнение результаты экспертизы, носят формальный характер, который не влечет недействительности выводов эксперта. Вопреки утверждениям истца не усматривается оснований сомневаться в верности профессиональных выводов эксперта, обладающего опытом и знаниями в данной области, надлежащей квалификацией. Предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, по настоящему делу не имеется.

Оценив экспертное заключение № 344/9-4 от 22 февраля 2019 года по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, принимает как допустимое доказательство в основу решения.

Учитывая, что рыночная стоимость здания в размере 205475061, 61 рубль, определенная заключением судебной экспертизы, выше установленной кадастровой стоимости в размере 170323875,82 рублей, и административный истец не просил установить рыночную стоимость здания в размере, определенной заключением судебной экспертизы, а также исходя из положений ст. 3 КАС РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении административного иска ПАО «Сбербанк России» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости здания равной его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Липецкого областного суда в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья .О.В.Михалева

Решение в окончательной

форме принято 8.04.2019 г.