Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 3/16 по иску ООО «Аура» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Аура» обратилось в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для дальнейшей эксплуатации торгово-сервисного комплекса по обслуживанию автомобилей и стоянки товарных автомобилей, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 10 972 273,77 рублей, земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – объекты обслуживания автотранспорта (АЗС,СТО и автомойки), расположенного по адресу: <адрес> в размере 3 450 127,34 руб.

Заявитель является собственником данных земельных участков.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного.

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № -01.01.2013г. и она составляет 77 606 701,56 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 07.02.2014г. в связи с изменением вида разрешенного использования и кадастровая стоимость определена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области исходя из удельных показателей, установленных постановлением Правительства Самарской области № 610, которая составляет 46 907 902,14 руб.

К настоящему исковому заявлению заявителем представлены отчеты об оценке №, выполненные ООО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 10 972 273,77 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - 3 450 127,34 руб.

На основании изложенного, истец считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель заявителя ООО «Аура»- ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. просит требования удовлетворить на основании представленных отчетов об оценки, полагает заключение эксперта необоснованным.

Представитель кадастрового органа, Правительства Самарской области, Управления Росреестра, мэрии г.о. Тольятти не явились, извещались надлежащим образом, причин не явку суду не сообщили.

Представитель ООО «Институт независимой оценки» ФИО4, действующий на основании доверенности просит требований удовлетворить, полагает, что отчеты соответствуют требованиям законодательства, выводы, изложенные в экспертизе, необоснованны.

Суд полагает в соответствии с положениями ст. 150 КАС РФ возможным рассматривать дело в их отсутствии.

Выслушав лиц, участвующих в деле, показания эксперта ФИО1., изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Аура» в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Аура» является собственником земельных участков: с кадастровым номером <данные изъяты>, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Истцом в обоснование своих требований представлены отчеты об оценке №, выполненные ООО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 10 972 273,77 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - 3 450 127,34 руб.

Согласно требованиям, установленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, истец 28.07.2015 года обращался в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости с предоставлением отчета об оценке. Комиссией было принято решение об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в связи с тем, что отчет не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ № 135. Изложено большое количество замечаний к отчетам.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО2. выводы, сделанные в отчете подтвердила, указав, что полагает обоснованным выбор аналогов, в том числе из Ставропольского района Самарской области как наиболее приближенного ( в части) к объекту оценки.

В рамках судебного разбирательства по ходатайству представителя мэрии г.о. Тольятти была назначена и проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>», выполненного на основании определения суда, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №- 12 918 675 рублей, с кадастровым номером № - 8 987 377 рублей.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований заявителя об установлении кадастровой стоимости вышеназванных земельных участков равной их рыночной стоимости, установленной в экспертном заключении.

В судебном заседании допрошенная в качестве эксперта ФИО1. выводы, сделанные в заключение эксперта от 13.01.2016 г., поддержала в полном объеме, пояснила, что осмотр земельного участка ею не осуществлялся, были приняты во внимание фотоматериалы, использованные в отчете об оценке. При проведении экспертизы они принимала во внимание как требования ФСО, так и нормы ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», применялись познания в области кадастра, поскольку она также является и кадастровым инженером, хорошо знает особенности расположения земельных участков на территории г.о. <данные изъяты>. Земельные участки расположены в зоне ПК-4- зона коммунально-складских объектов. Земельные участки отнесены к сегменту участков коммерческого назначения. Далее был проанализирован рынок земельных участков данного назначения по данным риэлтерских агентств и на основе публичной оферты - сведений о продаже земельных участков на торгах по состоянию на каждую дату оценки. Диапазон цен составил на 2014г. от 1000 до 5000 руб./кв.м. В качестве ценообразующих факторов были использованы следующие элементы сравнения: состав передаваемых прав, условия финансирования, местоположение объекта, площадь, возможность подключения к коммуникациям. Расчет осуществлен методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Введены скидки: на торг, на площадь, на местоположение относительно красных линий, на наличие инженерных коммуникаций.

На вопросы представителя заинтересованного лица ООО «<данные изъяты>» пояснила, что полагает обоснованным принятие выбранных аналогов, в том числе из представленных в качестве публичной оферты- торги в отношении муниципальных земельных участков, в том числе и несостоявшимися в связи с отсутствием заявок, поскольку опубликованные объявления о продаже также относятся к публичной оферте, нет данных о том, что именно по заявленной цене они приобретаются фактически. При осуществлении расчетов проверялись даты публикаций о продаже объектов-аналогов, они все до дат оценки. Корректировка на местоположение не применялась. Корректировка на наличие коммуникаций рассчитана: для земельного участка, в отношении которого заключены и представлены истцом договора на подключение к мощностям - по утвержденным размерам платы за подключение, для второго участка - не застроенного- на основании выделения стоимости отсутствующих инженерных сетей в УПВС - главные корпуса станции технического обслуживания автомобилей. Размер корректировки на наличие коммуникаций составил 84,10 руб./кв.м., расчет корректировки на наличие телефонной связи, интернета -2,21 руб./кв.м. Корректировка на расположение относительно красной линии вводилась по данным справочника оценщика под редакцией ФИО5, аналогично на торг. Корректировка на масштаб введена по данным справочника ООО «РусБизнесПрайсИнформ» в 2012г., где в таблице 20 указаны корректировки на площадь участка для г.о. Тольятти.

Оценивая возражения представителей истца и заинтересованного лица в части выводов эксперта, суд полагает, что ими не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения. Эксперт полно и подробно изложила обоснование своих выводов в судебном заседании, привела описание процесса оценки в самом заключении.

Суд полагает, что нет оснований для удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости в соответствии с отчетом об оценке, как просит административный истец, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, заключение эксперта отвечает требованиям ст.79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.

Из разъяснений, сделанных в п. 24. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Ходатайство о проведении повторной, дополнительной экспертиз, не заявлено.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения истца в суд является 28.09.2015г., в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 28.07.2015 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Аура» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2013 года равной его рыночной стоимости в размере 12 918 675 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 63<данные изъяты> по состоянию на 07.02.2014 года равной его рыночной стоимости в размере 8 987 377 рублей.

Дата подачи ООО «Аура» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 28.07.2015 года, а в суд – 28.09.2015г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29.02.2016г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь