Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Мудракова В.В. – Доногруппова Н.А., представителя заинтересованных лиц - Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты, Администрации города Элисты - Шардаева А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мудракова В.В. к Правительству Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Мудраков В.В. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что он на основании договора аренды земельного участка от * июля 2015 года № * (в редакции дополнительного соглашения от * октября 2016 года) является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью * кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, **. Кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 года № 518 «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Калмыкия» составила 1188870 руб. 28 коп. Согласно справке филиала ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия от * ноября 2017 года о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой утверждения кадастровой стоимости данного земельного участка указано 31 августа 2016 года. Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права, поскольку установленная кадастровая стоимость является базой для исчисления арендных платежей и выкупной стоимости земельного участка, истец обратился за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету независимого оценщика С. от * ноября 2017 года № * рыночная стоимость земельного участка составила 619000 рублей. Просит суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом оценщика.

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 22 декабря 2017 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.

Определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 17 января 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты, Администрация города Элисты, Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия.

В судебном заседании представитель административного истца Мудракова В.В. – Доногруппов Н.А. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить. Административный истец Мудраков В.В., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, не сообщив суду о причинах неявки.

Представитель заинтересованных лиц - Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты, Администрации города Элисты Шардаев А.А. просил отказать в удовлетворении административного искового заявления, представив письменные возражения.

Представители ответчиков - Правительства Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, филиала ФБГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не сообщив суду о причинах неявки и не представив доводов и возражений по поводу заявленных исковых требований.

Поскольку установленных статьями 150, 152 КАС РФ оснований отложения судебного разбирательства административного дела не имеется, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, признав причину их неявки неуважительной.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, заслушав представителя административного истца – Доногруппова Н.А., представителя заинтересованных лиц – Шардаева А.А., суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с пп. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно материалам дела * июля 2015 года между Управлением по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты и Мудраковым В.В. заключен договор № *** аренды земельного участка, находящегося на территории города * Республики Калмыкия, с кадастровым номером ***, площадью ** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста, разрешенное использование: для размещения пункта общественного питания, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, ***.

В силу п. 3.1 указанного договора аренды земельного участка арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы земельного участка (Приложение 1). В соответствии с п. 3.6 указанного договора арендная плата по договору производится арендатором по банковским реквизитам Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты в Управлении федерального казначейства по Республике Калмыкия. Пунктом 4 расчета арендной платы земельного участка (приложение 1 к договору аренды земельного участка № 852/2015) установлен базовый размер арендной платы в *% от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 14 декабря 2015 года № 459 внесены изменения в положение о Министерстве по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, согласно которым с 1 января 2016 года Министерство является органом исполнительной власти Республики Калмыкия, осуществляющим от имени Республики Калмыкия правомочия собственника по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в собственности Республики Калмыкия, а также земельными участками, находящимися в собственности Республики Калмыкия, полномочия органов местного самоуправления города Элисты по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты, в пределах, установленных законодательством.

Распоряжением Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от * июня 2016 г. № * утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из категории земель населенных пунктов, образуемого путем перераспределения из земельных участков с кадастровым номером **, площадью * кв.м., расположенного по адресу: Республика Калмыкия, ***., **, площадью ** кв.м., расположенного по адресу: Республика Калмыкия, ***. Образуемые земельные участки ЗУ1 общей площадью ** кв.м., расположенный по адресу: ***., предназначенный под общественное питание (код вида разрешенного использования земельных участков – 4.6); ЗУ2 общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: ***., предназначенный под обслуживание автотранспорта (код вида разрешенного использования земельных участков – 4.9), находятся в границах территориальной зоны ПЗЗ г. Элисты (ВТ/02).

На основании межевого плана от * августа 2016 года, составленного по заказу Мудракова В.В., указанный выше образованный земельный участок ЗУ1 общей площадью * кв.м. поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером **, который внесен в государственный кадастр недвижимости 29 августа 2016 года.

Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 года № 518 утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Калмыкия. В соответствии с указанным нормативным актом кадастровая стоимость арендуемого Мудраковым В.В. земельного участка с кадастровым номером ***, составила 1188870 руб. 28 коп.; датой внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в реестр объектов недвижимости указано 31 августа 2016 года (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от * ноября 2017 года № ***).

24 октября 2016 года между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и представителем Мудракова В.В. по доверенности Мудраковым Вал.В. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от * июля 2015 года № *, в соответствии с которым на основании распоряжений Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от * июня 2016 г. № № * и от * октября 2016 года № * внесены изменения в п. 1.1 раздела 1 «Предмет договора» указанного выше договора, в силу которых кадастровый номер земельного участка ** изменен на **, площадь земельного участка * кв.м. изменена на * кв.м. В соответствии с п. 2 указанного дополнительного соглашения остальные условия договора остаются без изменений и сохраняют свою юридическую силу.

Не согласившись с указанным выше размером установленной кадастровой стоимости, истец обратился к независимому оценщику за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчету независимого оценщика С. от * ноября 2017 года № * рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 31 августа 2016 года составила 619000 рублей.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 названного Федерального закона.

Пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В отчете об оценке от * ноября 2017 года № *** приведено описание объекта исследования – земельного участка, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки; проведено изучение рынка земельных участков, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования. В результате выбора подходов оценщиком для оценки объекта исследования отобран сравнительный подход. Отказ от использования затратного и доходного подхода, а также соответствующих методов оценки мотивирован. В процессе применения сравнительного подхода использован метод сравнения продаж как наиболее полно учитывающий факторы стоимости объекта оценки и имеющуюся о нем информацию. Сведения об объектах-аналогах проанализированы и приведены в таблице. На основании полученных данных оценщиком произведено согласование результатов оценки, которые проверены применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка, определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 31 августа 2016 года.

Отчет от * ноября 2017 года № * об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, составлен независимым оценщиком С., который включен в реестр оценщиков общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» 7 июля 2008 года под регистрационным № *** (свидетельство № *** от * мая 2017 года), обладает необходимыми специальными знаниями и правом на проведение оценочной деятельности: квалификационный аттестат ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» № *** от * октября 2017 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», квалификационный аттестат ФГБОУ ВПО «** технический университет» о сдаче единого квалификационного экзамена № *** от * марта 2016 года, сертификат соответствия от * июня 2016 года № *** о соответствии требованиям «Системы сертификации судебных экспертов, организаций и лабораторий, оказывающих услуги в области судебной экспертизы» в области судебной оценочной экспертизы; диплом *** государственного технического университета о профессиональной переподготовке по дополнительной профессиональной программе «Судебная оценочная (стоимостная) экспертиза стоимости предприятия (бизнеса)» № *** от * апреля 2016 года; удостоверение *** государственного технического университета о повышении квалификации по дополнительной профессиональной программе «Судебная оценочная экспертиза» № *** от ** марта 2016 года; диплом НОУ ВПО «* финансово-промышленная академия (МФПА)» о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» серии * № * от * мая 2008 года; ответственность оценщика застрахована в ЗАО СК «***» (страховой полис № ***).

С учетом изложенного, вопреки позиции представителя заинтересованных лиц Шардаева А.А., представленный отчет о рыночной стоимости объекта оценки соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы в отчете предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Довод письменных возражений представителя заинтересованных лиц о необходимости представления положительного экспертного заключения на отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки не подлежит удовлетворению. Законом об оценочной деятельности для физических лиц не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Кроме того, в силу изменений, внесенных в ст. 246 КАС РФ Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 274-ФЗ, пункт 5 части 2 указанной нормы, содержащий требование об обязательном приобщении к административному исковому заявлению положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, исключен.

Оценив представленный истцом отчет об оценке от 20 ноября 2017 года № Н-155 в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, прихожу к выводу, что в целом отчет соответствует требованиям действующего законодательства. Доказательств обратного ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах суд признает требования Мудракова В.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости подлежащими удовлетворению и считает возможным установить указанную стоимость в размере 619000 рублей по состоянию на 31 августа 2016 г.

В соответствии с положениями абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона
№ 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере рыночной стоимости подлежит установлению на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

С учетом установленных обстоятельств дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствует дате обращения административного истца в суд - 21 декабря 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление Мудракова В.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью * кв.м., расположенного по адресу: ***., в размере рыночной стоимости - 619000 (шестьсот девятнадцать тысяч) рублей по состоянию на 31 августа 2016 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Калмыкия С.И. Говоров