Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Каргаполовой Ольги Викторовны к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

Каргаполова О.В. обратилась в суд с административным иском к Государственному бюджетному учреждению Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» (далее также – ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», Учреждение, бюджетное учреждение) о признании незаконным решения от 29 октября 2021 г. № об отказе в установлении кадастровой стоимости здания кемпинга, с кадастровым номером <...>, площадью 859,6 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, и об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом оценщика, в сумме 3 348 000 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником данного здания, уплачивает налог на имущество физических лиц, налоговая база для исчисления которого, определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 18 февраля 2021 г. кадастровая стоимость здания утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Курганской области» и составляет 31907 141 руб. 58 коп.

Согласно отчету ООО «Зеленая планета» № от 8 октября 2021 г. рыночная стоимость здания определена по состоянию на 6 октября 2021 г. в размере 3348 000 руб.

11 октября 2021 г. Каргаполова О.В. обратилась к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта оценки в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика, в удовлетворении которого ей отказано.

Полагая решение ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» незаконным, Каргаполова О.В. указывает, что отчет полностью соответствует требованию подпункта «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, а именно описание процесса оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. Приводит доводы о том, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Считает, что отчет оценщика не содержит двусмысленного толкования, соответствует всем требованиям, предъявляемым действующим законодательством, соблюдены требования к форме отчета и квалификации оценщика.

Обращает внимание, что административным ответчиком в оспариваемом решении не представлено веских доводов относительно использования недостоверных сведений, расчетных ошибок, либо нарушений требований законодательства об оценочной деятельности оценщиком, составившим отчет, в связи с чем отказ не основан на законе.

Определением Курганского областного суда от 17 декабря 2021 г. по делу назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением № эксперта ООО «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес-планирования» Т, каких-либо нарушений при проверке отчета об оценке ООО «Зеленая планета» № от 8 октября 2021 г. не выявлено.

В судебное заседание Каргаполова О.В. не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена, что следует из телефонограммы. Ее представитель Левицкий М.С. административный иск поддержал.

Представитель ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» Мищенко Е.И. против заявленных требований возражала.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области Вахтина К.О. против удовлетворения административного иска возражала.

Оценщик Т пояснил, что отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Указал, что для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, использовались все необходимые элементы сравнения.

В соответствии со статьями 150 и 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о месте и времени судебного заседания.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд находит административный иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно части 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа, наделенного государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом. При проверке законности решения суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконным решения, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 данной статьи, в полном объеме.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 г. № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» разъяснено, что суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, изменяя, таким образом, основания принятого решения.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются, поскольку установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в данные ЕГРН направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 269-ФЗ) в Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон № 237-ФЗ) введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ определено, что до 1 января 2023 г. устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее также – Решение).

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Постановлением Правительства Курганской области от 23 декабря 2020 г. № 443 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курганской области - 1 января 2021 г.

Таким образом, с 1 января 2021 г. кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости на территории Курганской области по заявлению заинтересованных лиц устанавливается решением соответствующего бюджетного учреждения, которым является ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости», и решение которого может быть обжаловано в судебном порядке согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Каргаполова О.В. является собственником здания кемпинга, с кадастровым номером <...>, площадью 859,6 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах от 18 февраля 2021 г. (л.д. 13-16).

Постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 19 октября 2020 г. № 52-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Курганской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, расположенных на территории Курганской области (за исключением земельных участков) по состоянию на 1 января 2020 г.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 февраля 2021 г., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...>, утвержденная постановлением Департамента от 19 октября 2020 г. № 52-п по состоянию на 1 января 2020 г., составляет 31907 141 руб. 58 коп., дата начала применения кадастровой стоимости – 1 января 2021 г. (л.д. 17).

11 октября 2021 г. Каргаполова Н.Л. обратилась в ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, представив с заявлением отчет об оценке объекта оценки № от 8 октября 2021 г., подготовленный оценщиком ООО «Зеленая планета» К, согласно которому рыночная стоимость здания, рассчитанная по состоянию на 6 октября 2021 г. составляет 3348 000 руб.

29 декабря 2021 г. ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» принято оспариваемое решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решение принято уполномоченным органом в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, причины, послужившие основанием для отказа в установлении рыночной стоимости, в решении приведены.

Вместе с тем, решение нельзя признать законным ввиду следующего.

В ходе рассмотрения дела экспертом ООО «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес-планирования» Т на основании определения Курганского областного суда от 17 декабря 2021 г. проведена судебная экспертиза.

Эксперт пришел к выводу о том, что оценщиком ООО «Зеленая планета» К при составлении отчета об оценке № от 8 октября 2021 г. не установлено нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иных нарушений, приведенных в решении бюджетного учреждения в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <...> в размере его рыночной стоимости. Факторов, отраженных в решении бюджетного учреждения, влияющих на стоимость объекта оценки, экспертом не установлено.

Экспертом в ходе проведения экспертизы не выявлены:

- иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки;

- иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости;

- математические ошибки.

Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, обоснованы; информация, использованная оценщиком, является достоверной, достаточной, проверяемой.

Кроме того, эксперт не установил нарушений, приведших к искажению, неправильному определению вследствие математических, методологических и иных ошибок.

Эксперт полагает указанные в разделе V оспариваемого решения ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» № нарушения необоснованными и противоречащими действующим нормам законодательства.

Поскольку определенная в отчете рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <...> по состоянию на 6 октября 2021 г. является достоверной, перерасчет стоимости эксперт не производил.

Оснований не согласиться с выводами эксперта, у суда не имеется.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно положениям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 данного Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных данным Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В качестве первой причины принятия оспариваемого решения бюджетным учреждением в разделе V указано нарушение оценщиком пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», в силу которого в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, при этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; пункта 5 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Бюджетное учреждение приводит доводы о том, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал несколько земельных участков: объект-аналог № 1 (<адрес> общей площадью 900 кв.м.), с кадастровым номером <...>; объект-аналог № 2 (<адрес> в, общей площадью 1381 кв.м.) с кадастровым номером <...>; объект-аналог № 3 (<адрес>, общей площадью 1413 кв.м.) с кадастровым номером <...>. Указанные объекты несопоставимы с объектом оценки по следующим ценообразующим факторам: «местоположение» и «площадь». Объект оценки расположен вдоль федеральной трассы Р-254, а объекты-аналоги расположены в спальных районах и центре города Кургана. Также аналоги не сопоставимы по назначению с объектом оценки. Назначение объекта оценки не для эксплуатации кафе, о чем оценщик сам пишет в своем отчете. Кроме того, оценщиком указана противоречивая информация. В ЕГРН не содержится информации о том, что данный земельный участок для коммерческого использования (для эксплуатации кемпинга). Бюджетным учреждением приводится довод о том, что на землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению. Должностное лицо учреждения ссылается на часть 2 статьи 98 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в состав рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты, в связи с чем делает вывод о том, что земли рекреации не подразумевают строительства торговых или офисных объектов. Указывает, что в сборнике корректировок под редакцией Лейфера Л.А. отсутствуют корректировки перехода разрешенного вида использования земель рекреации к землям под офисно-торговую застройку. Следовательно, автор сборника полагает, что сравнивать данные виды земельных участков между собой некорректно. Также обращает внимание, что согласно сведениям Росреестра, земельный участок с кадастровым номером <...> имеет ряд ограничений, а именно запрещение регистрации, земельный участок с кадастровым номером <...> имеет ограничения прав и обременение объекта недвижимости, а также сведения о правообладателе отсутствуют, следовательно, данный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. В связи с чем, распоряжение такими земельными участками относится к полномочиям органа местного самоуправления (часть 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действе Земельного кодекса Российской Федерации»). Кроме того, отмечено, что оценщик проводит поправку на «торг» (страница 110 отчета об оценке) по «активному рынку» необоснованно, так как, согласно обзору рынка земельных участков коммерческого назначения Курганской области (страница 85 отчета об оценке), оценщик делает вывод о неразвитости рынка продаж коммерческих земельных участков.

Эксперт в заключении пришел к выводу, что при проверке соответствия отчета об оценке и выполненной оценки общим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки № 1, № 2, № 3, а также ССО РОО 2015 нарушений обязательных требований к содержанию отчета об оценке, требованиям к описанию объекта оценки не выявлено. Факты, отражающиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, и являющиеся основанием для признания отчета не соответствующим законодательству, отсутствуют. При проверке соответствия отчета об оценке и выполненной оценки Федеральному стандарту оценки № 7 эксперт указал, что не имеет замечаний к соблюдению обязательных требований ФСО № 7, нарушений не выявил.

Экспертом сделан вывод о том, что результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком подходов и методов оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствуют подходам и методам.

В отчете был применен сравнительный подход. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результате сравнительного подхода. Отказ от применения методов использующих элементы затратного и доходного подхода при определении рыночной стоимости здания обоснован. Промежуточным расчетом был расчет рыночной стоимости земельного участка. Отказ от применения методов, использующих элементы затратного и доходного подхода, при определении рыночной стоимости земельного участка обоснован. Расчеты выполнены в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 7 марта 2002 г. № 568-р.

Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результатах расчетов методом сравнения продаж. Стоимость объекта капитального строительства отражена без учета стоимости земельного участка. При применении метода сравнения продаж оценщик исходил из наиболее эффективного использования земельного участка, что соответствует «Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков». Выбор подхода является обоснованным. Отказ от применения затратного и доходного подходов также обоснован.

Касаемо выведения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и итоговой величины объекта оценки эксперт установил следующее. В связи с применением одного метода оценки, применение процедуры согласования результатов не требуется. Результаты оценки стоимости не противоречат данным, приведенным в разделе анализа рынка. В отчете приведены копии всех материалов, устанавливающих качественные и количественные характеристики объектов оценки, ссылки на источники информации, использованные для расчета стоимости, в том числе распечатки информации электронных сайтов. Текст отчета изложен ясно и последовательно. Информация, использованная для расчетов стоимости объектов оценки, отвечает принципам достоверности и достаточности. Материалы, изложенные в отчете, позволяют провести проверку выполненных расчетов.

По поводу анализа эффективного использования эксперт отметил, что в отчете содержится раздел анализа НЭИ объекта оценки. В данном разделе исследованы юридические и экономические аспекты использования объекта оценки. Анализ выполнен на основе сопоставления альтернативных вариантов использования объекта оценки. Анализ наилучшего использования выполнен оценщиком исходя из анализа экономического развития региона и перспектив развития территории данного района города Кургана. Вывод о варианте наилучшего использования, которым является его текущее назначение – кемпинг, обоснован.

Эксперт отмечает, что расчет стоимости объекта оценки доходным подходом не применялся в данном Отчете. Отказ от использования подхода оценщиком обоснован в разделе 11.1. Отчета.

Указывает, что в рамках выбранного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Расчет выполнен корректно и обоснованно в рамках выбранного метода. Оценщиком расчет и выбор алгоритма расчета выполнен на основе достоверной информации. Использованные в расчетах величины достоверны и обоснованы, выбор объектов-аналогов систематизированный и правильный, величины поправочных коэффициентов к их стоимостям обоснованы и подтверждены. Математические ошибки в отчете отсутствуют, порядок расчета стоимости количества поправок, порядок математических действий соответствует методологии определения рыночной стоимости, принятой и обоснованной оценщиком. Математические расчеты полностью верны и обоснованы. Скорректированные цены аналогов не имеют существенных различий, что соответствует требованиям «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», предъявляемым к использованию метода сравнения продаж. Результаты определения стоимости земельного участка методом сравнений продаж соответствуют данным анализа рынка, приведенным в отчете. Для расчета стоимости оценщик использовал данные о ценах предложений, опубликованные интернет-изданиях. Ссылки на источники информации в отчете приведены, скриншоты объявлений с идентификационными данными самих объявлений и объектов-аналогов присутствуют. Для согласования скорректированных стоимостей по объектам- аналогам оценщиком применена общепринятая схема, основанная на учете суммарных значений корректировок, вносимых в цены аналогов.

Обращает внимание, что расчет стоимости объекта оценки затратным подходом не применялся в данном отчете. Отказ от использования подхода оценщиком обоснован в разделе 11.1. отчета.

Таким образом, по мнению эксперта, вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке по итогам проведения экспертизы отчета № от 8 октября 2021 г., выполненный оценщиком ООО «Зеленая планета» К соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; соответствует федеральным стандартам оценки; соответствует ССО РОО 2020; соответствует заданию на оценку.

Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, следует признать обоснованными.

Касаемо замечания бюджетного учреждения, указанного в подпункте 1.2. пункте 1 раздела V оспариваемого решения (неопоставимость объектов-аналогов и объекта оценки по местоположению и площади), эксперт дал следующие пояснения, указав, что, вопреки указанному замечанию, оценщик указывал на данный факт в отчете и привел соответствующие поправки на местоположение (страница 117), обосновал критерии выбора поправок со ссылкой на соответствующие издание «Справочник оценщика недвижимости. Земельные участки» под редакцией Лейфера Л.А. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2020 г., том 2 стр. 96 в части поправки на площадь (страницы 112-113 отчета), и на «Справочник оценщика недвижимости. Земельные участки» том 1 (под редакцией Лейфера Л.А. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2020 г., том 1 страница 169 в части поправки на местоположение (страница 111 отчета). Таким образом, вопрос о необоснованности применения аналогов по указанным критериям некорректен, как и приведенное в связи с этим замечание.

Эксперт также приводит доводы о том, что дальнейшие замечания указанного пункта 1.2 идут в полное противоречие статьям 15 и 16 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», в силу которых анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Делает вывод, что оценщик должен рассматривать участок объекта оценки не только с точки зрения его правового использования (земли рекреации для размещения кемпинга), но и с точки зрения фактической застройки данного участка объектами капитального строительства. Участок застроен зданием придорожного кафе, и ни о каком кемпинге, в том понимании, на которое ссылается ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» в отчете, не идет речи.

При этом, эксперт указывает, что в Российской Федерации действует ГОСТ Р 58187-2018, введенный 1 марта 2019 г. (Национальный стандарт Российской Федерации. Туристические услуги. Кемпинг. Общие требования), разделы 3.4., 4.6, 5.1., 6.4.2, 6.5 которого допускают размещение на участках зданий, в том числе капитального назначения для пребывания туристов в срок до 24 часов и могут быть расположены в границах баз отдыха, санаториев, кафе и др. Таким образом, подбор аналогов осуществлен оценщиком с точки зрения функциональности использования свободных земельных участков с возможностью размещения в их границах здания, аналогичного или сопоставимого оцениваемому (пункт 16 ФСО №7).

Нарушений с точки зрения сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов экспертом не выявлено. А замечания к отчету об оценке в части пункта 1.2. он посчитал необоснованными, построенными лишь на обосновании правового назначения объекта, обозначенного в выписке ЕГРН, но не на основании анализа наиболее эффективного использования данных участков, не противоречащего действующим правовым нормам законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указав, что замечания на страницах 5 и 6 в части недопустимости применения аналогов на основании действующих на них ограничений некорректны, поскольку ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» не изучает природу указанных ограничений, а лишь прописывает факт их наличия. Приводит доводы о том, что для земельного участка <...> указан запрет на регистрационные действия, при этом ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» само приводит выписку на указанный участок с подтверждением основания на данный запрет в виде постановления УФССП № от 27 апреля 2017 г. Указывает, что предприятие ООО <...> находится в стадии ликвидации (дело арбитражного суда Курганской области <...>) по иску УФССП России по Курганской области. Таким образом, продажа участка повлечет погашение обязательств по указанной задолженности Общества, или при отсутствии его реализации позволит наложить приставам взыскание на земельный участок, что также приведет к его немедленной реализации на открытом рынке. Также эксперт ссылается на определение Арбитражного суда Курганской области по делу <...> об обращении взыскания на земельный участок, кадастровый номер <...>, площадь 1 413 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> от 10 августа 2021 г., которым требования УФССП России по Курганской области оставлены без рассмотрения. В части аналога с кадастровым номером <...> также не исследована природа объекта и наличия ограничений. Вместе с тем, ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации»: то есть фактическое резервирование участка для государственных и муниципальных нужд. Исходя из положений пункта 2 данной статьи пределы ограничений права собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд могут быть установлены только федеральными законами. При этом экспертом отмечено, что участок продается без улучшений, как свободный, в связи с чем сделан вывод о том, что правовая часть закона соблюдена, а значит, реализация участка без строений не увеличивает возможную выкупную стоимость участка, следовательно, факт ограничения не оказывает влияния на стоимость объекта – аналога, и замечания ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» не являются значимыми и не влияют на стоимость объекта оценки.

Также бюджетным учреждение отмечено, что оценщик приводит поправку на «торг» (страница 110 отчета об оценке) по «активному рынку» необоснованно, так как, согласно обзору рынка земельных участков коммерческого назначения Курганской области (страница 85 отчета об оценке), оценщик делает вывод о неразвитости рынка продаж коммерческих земельных участков.

Между тем, эксперт установил, что, во-первых, оценщик произвел все расчеты в рамках обоснованных им методологических действий и обосновал факт применения скидки на торг. Среднее значение скидки на земельные участки земель рекреации составляет 14,1% (диапазон скидки установлен в размере 8,8%-19,5% (Лейфер Л.А. «Справочник оценщика недвижимости. Земельные участки часть 2», выпущенный Приволжским центром финансового консалтинга и оценки в 2020 году страница 214, таблица 100). Среднее значение аналогичного показателя для неактивного рынка составляет 21,0% (диапазон скидки установлен в размере 12,9%-29,1% (Лейфер Л.А. «Справочник оценщика недвижимости. Земельные участки часть 2», страница 240, таблица 118).

Во-вторых, согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Поэтому экспертом отмечено, что решение о применимости поправки и методике ее расчета, при обосновании своей позиции, лежит в рамках компетенции оценщика.

В-третьих, поправка на скидку на торг в размере 14,1% лежит в границах допустимого интервала неактивного рынка недвижимости (12,9-29,1%) и обоснована оценщиком в отчете со ссылкой на сборник Лейфера Л.А. При этом, ни в одном методологическом обосновании процесса применения скидки на торг нет критерия принятии поправки в величине крайнего значения выборки или его средней величины.

В-четвертых, эксперт считает замечание ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» противоречащим статье 14 ФЗ-135 и пункту 24 ФСО №1, а действия специалистов бюджетного учреждения, навязывающих оценщику свое мнение в части обоснования применения фактора сравнения (значения поправки на торг) противоречащими действующими нормами законодательства, в том числе выступающими за рамки Федерального закона № 237-ФЗ.

В качестве второй причины принятия оспариваемого решения бюджетным учреждением указано нарушение оценщиком пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), в частности указано, что в рамках сравнительного подхода оценщик проводит поправку на техническое состояние для объектов-аналогов № 1 и № 2 (страницы 127-128) необоснованно, так как невозможно идентифицировать состояние внутренней отделки. При проверке специалистом бюджетного учреждения состояния внутренней отделки объекта-аналога сведения получены в ходе интервьюирования продавца. Должностное лицо учреждения указывает, что у объекта-аналога № 2 фото внутреннего состояния помещений отсутствует в скриншоте в отчете об оценке и в актуальном объявлении на сайте. Кроме того, отмечает, что объект-аналог № 2 совершенно несопоставим с объектом оценки по основному ценообразующему фактору – назначение, тогда как оценщик утверждает, что все объекты оценки сопоставимы с оцениваемым, при этом не уточняет, что смена использования объекта требует больших финансовых затрат. Приводит доводы о том, что объект-аналог № 2 сильно отличается от объекта оценки и объектов-аналогов № 1 и № 3 по площади.

Экспертом установлено, что к аналогам №1 и №2 оценщиком отнесены следующие объекты. Аналог № 1 - отдельно стоящее здание <адрес> кадастровый номер <...>, площадью 372 кв.м., назначение нежилое. Интервьюирование экспертом представителя риэлтерской компании и осмотр фотоматериалов объявления о продаже свидетельствуют о том, что состояние объекта-аналога значительно отличается от объекта оценки: ремонт простой, стены окрашены со следами отхождения покрасочного слоя, потолки подвесные «Армстронг», полы-кафель. Имеются механические повреждения вентиляции.

При этом отсутствие фотографий объекта-аналога в отчете не является нарушением Федерального закона № 135-ФЗ и ФСО №1, № 3, №7 со стороны оценщика, а замечание ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» приводится без отсылки на нормы, которые нарушены оценщиком. В свою очередь, описание объекта полностью соответствует данным, полученным экспертом в ходе проведения экспертизы. При этом качество ремонта и состояние объекта в решении бюджетным учреждением не оспаривается. По указанному вопросу нарушений экспертом не выявлено.

Аналог № 2 – отдельно стоящее здание по адресу <адрес>, кадастровый номер <...>. ГБУ Курганской, области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» не приводит никаких доводов, что указанное здание имеет назначение, существенно отличающееся от объекта оценки. При этом в объявлении о продаже объекта указывалось – помещение свободного назначения.

В то же время оценщик не отрицает необходимости внесения поправочного коэффициента на состояние внутренней отделки для всех аналогов в размере 17% ввиду более низкого уровня ремонта помещений объектов-аналогов. Поэтому, по мнению эксперта, замечания ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» фактически подтверждают выводы оценщика и не отрицают факта необходимости внесения соответствующей поправки на ремонт. Эксперт также отмечает, что оценщиком эта поправка принята.

Также эксперт считает, что не обоснован отказ в решении ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» по применению 2 аналога по назначению – по данным Росреестра объект с кадастровым номером <...> – нежилое здание. Функционально на первом этаже данного объекта расположен крупный магазин, что согласно сборнику Лейфера Л.А. предполагает факт наличия сопоставимости с помещением кафе, так как и не предполагает внесения существенных затрат на переоборудование помещений. Большое количество кафе и ресторанов в городе Кургане, расположенные в зданиях не профильного назначения (кафе), располагаются в зданиях офисного назначения, или в зданиях нежилого назначения (свободного) без выделения права отдельно на эти помещения: <...>. Большая часть из них – переоборудованные торговые площади.

Поэтому эксперт посчитал необоснованным и не подтвержденным замечание ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» в части ненадлежащего назначения использования объекта и значимых затрат на его перепрофилирование в иной объект, функционально не сопоставимый аналогу № 2, а действия ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» противоречащими статье 14 ФЗ-135 и пункту 24 ФСО №1 и выходящими за компетенцию Учреждения в рамках 237-ФЗ, как и замечание ГБУ Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» в части существенного расхождения площадей объекта оценки и объекта-аналога № 2.

Таким образом, экспертом сделаны выводы о том, что положения ФСО № 3 в части пункта 5 не могут быть нарушены применением аналогов отличных по одному из критериев к объекту оценки. Для сопоставимости указанных объектов оценщик применяет соответствующие поправки путем приведения стоимости аналога к сопоставимой стоимости остальных аналогов и выведения рыночной стоимости самого объекта. Эксперт указывает, что на странице 127 оценщиком даны исчерпывающие обоснования порядка применения указанной поправки. Считает вопрос некорректным, а подробный ответ на порядок расчета и методологию применения данного расчета обоснованным в отчете об оценке.

Других оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости оспариваемое решение ГБУ «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» не содержит.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку представленный в материалы дела отчет оценщика составлен компетентным оценщиком, в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к оценщику и отчету об оценке объекта недвижимости, содержит подробное описание проведенного исследования, оценщик при проведении оценки объекта недвижимости руководствовался нормами действующего законодательства об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать изложенные в отчете ООО «Зеленая планета» № от 8 октября 2021 г. выводы оценщика о размере рыночной стоимости объекта оценки недостоверными и не принимать отчет в качестве допустимого и достоверного доказательства по настоящему административному делу.

Таким образом, административное исковое заявление Каргаполовой О.В. подлежит удовлетворению, решение административного ответчика об отказе в установлении кадастровой стоимости здания кемпинга, с кадастровым номером <...>, площадью 859,6 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости следует признать незаконным и установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере 3348000 руб. по состоянию на 6 октября 2021 г., согласно отчету ООО «Зеленая планета» № от 8 октября 2021 г.

Руководствуясь статьями 175-180, 247, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Каргаполовой Ольги Викторовны удовлетворить.

Признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Курганской области «Государственный центр кадастровой оценки и учета недвижимости» от 29 октября 2021 г. № об отказе в установлении кадастровой стоимости здания кемпинга, с кадастровым номером <...>, площадью 859,6 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, и установить кадастровую стоимость здания кемпинга с кадастровым номером <...>, в размере его рыночной стоимости, установленной отчетом оценщика, в сумме 3348 000 руб. по состоянию на 6 октября 2021 г.

Решение по настоящему делу является основанием для внесения изменений в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 8 июня 2022 г.

Судья С.Н. Менщиков