Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Совхоз Южно-Сахалинский» к Городской Думе города Южно-Сахалинска, администрации города Южно-Сахалинска о признании недействующими Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных Решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30 января 2013 года № 744/44-13-4, в части установления территориальной зоны сельскохозяйственных угодий (С-1) в границах земельного участка с кадастровым номером №,

у с т а н о в и л :

решением городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30 января 2013 года № 744/44-13-4 утверждены Правила землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск» (далее – Правила землепользования и застройки), которые опубликованы в газете «Южно-Сахалинск сегодня» № 14 (960) от 12 марта 2013 года.

22 ноября 2021 года акционерное общество «Совхоз Южно-Сахалинский» обратилось в Сахалинский областной суд с административным исковым заявлением, в котором указало, что на условиях долгосрочной аренды является пользователем земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», расположенного в городе Южно-Сахалинске.

На указанном земельном участке расположены принадлежащие АО «Совхоз Южно-Сахалинский» объекты недвижимости (свинарник – откормочник, свинарник – маточник, сенохранилище, телятник на 500 голов, телятник №, телятник №), введенные в эксплуатацию, поставленные на кадастровый учет до утверждения Генерального плана и Правил землепользования и застройки.

Указанные документы территориального планирования в нарушение пункта 3.1 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации приняты без учета сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, поскольку указанный земельный участок с кадастровым номером № отнесен к территориальной зоне сельско-хозяйственных угодий (С-1), правовой режим использования которой допускает растениеводство, сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных, что не позволяет АО «Совхоз Южно-Сахалинский» возвести перерабатывающий цех, предусмотренный долгосрочным планом развития на период 2020 – 2022 годы и эксплуатировать объекты недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации. В досудебном порядке произвести замену территориальной зоны С-1 на территориальную зону С-2 (зону сельскохозяйственного производства) не представилось возможным.

Полагая, что Правила землепользования и застройки в части установления территориальной зоны сельскохозяйственных угодий (С-1) в границах земельного участка с кадастровым номером № противоречат положениям пункта 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, административный истец просил признать их недействующими в указанной части.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административный иск поддержал; представитель Городской Думы города Южно-Сахалинска ФИО2 и представитель администрации города Южно-Сахалинска и департамента архитектуры и градостроительства администрации города Южно-Сахалинска ФИО3 возражали против его удовлетворения; прокурор Жданова В.В. в заключении полагала административный иск не подлежащим удовлетворению.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, заключение прокурора, суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 6 июля 2015 года Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области передало АО «Комсомолец» на условиях аренды до 30 июня 2035 года земельный участок категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения» с кадастровым номером №, общей площадью 856100 кв.м., расположенный в северо-восточной и западной части города (том 1, л.д.95).

21 июня 2017 года в связи с реорганизацией, проведенной в форме присоединения АО «Комсомолец» к АО «Совхоз «Южно-Сахалинский», стороны договорились изменить наименование стороны по указанному договору АО «Комсомолец» (сторона по договору до реорганизации) на АО «Совхоз «Южно-Сахалинский» (сторона по договору после реорганизации).

В пределах территории земельного участка расположены 6 объектов капитального строительства, обозначенные на публичной кадастровой карте номерами 59, 1062, 507, 508, 58, что согласуется с представленными административным истцом данными, подтвержденными свидетельствами о государственной регистрации прав хозяйственного ведения АО «Совхоз Южно-Сахалинский» на телятник № (кадастровый №), телятник № (кадастровый №), телятник на 500 голов № (кадастровый №), свинарник-откормочник (кадастровый №), сенохранилище (кадастровый №).

Судом установлено, что в настоящее время в указанных корпусах животноводческого комплекса содержится 3667 голов крупного рогатого скота.

Ф.И.О.2 Совета директоров АО «Совхоз Южно-Сахалинский» от 16 сентября 2020 года утверждена долгосрочная программа развития АО «Совхоз Южно-Сахалинский» на период 2020 – 2022 годы, предусматривающая на этой территории строительство цеха по убою и переработке крупного рогатого скота.

В целях информирования о порядке получения разрешения на строительство мясоперерабатывающего цеха на земельном участке с кадастровым номером №, административный истец обращался в департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска.

Согласно ответу Департамента возведение объектов капитального строительства в территориальной зоне сельскохозяйственных угодий не предусмотрено градостроительным регламентом.

При таких обстоятельствах АО «Совхоз Южно-Сахалинский» имеет право на предъявление настоящего административного искового заявления, как субъект отношений по использованию земельного участка с кадастровым номером №, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом (часть 1 статьи 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Процедура подготовки и принятия правил землепользования и застройки, их утверждения и внесения в них изменений регламентирована статьями 30 - 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Соблюдение процедуры принятия Правил землепользования и застройки и полномочия административного ответчика по их утверждению ранее были предметом проверки судебных инстанций, что подтверждается решением Сахалинского областного суда от 7 сентября 2018 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 17 января 2019 года № 64-АПГ18-10 по административному делу по административному иску ФИО4 об оспаривании отдельных положений Правил землепользования и застройки.

По этим основаниям Правила землепользования и застройки стороной административного истца не оспариваются.

При рассмотрении вопроса о соответствии нормативного правового акта органа местного самоуправления в оспариваемой части нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, суд приходит к следующему.

Административный истец, оспаривая Правила землепользования и застройки, полагал, что при установлении в границах земельного участка территориальной зоны «сельскохозяйственных угодий» нарушены положения части 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку не приняты во внимание сведения Единого государственного реестра недвижимости в части расположения на нем объектов сельскохозяйственного назначения, эксплуатация которых без нарушения правового режима территориальной зоны С-1 невозможна.

Между тем данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности нормативного правового акта в оспариваемой части.

Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений.

Пунктом 2 статьи 1, частью 1 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что территориальное планирование, т.е. планирование развития территорий, осуществляется, в том числе, для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения и направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В свою очередь, градостроительное зонирование территорий муниципальных образований осуществляется в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

К документам территориального планирования муниципального образования относится генеральный план городского округа (пункт 3 части 1 статьи 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования (пункт 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Подготовка проекта правил застройки и землепользования осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, сведений Единого государственного реестра недвижимости, сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц (часть 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В данном случае ни в период подготовки Правил землепользования застройки, ни в ходе проведения публичных слушаний по проекту указанного документа градостроительного зонирования заинтересованные лица, в том числе, представители АО «Комсомолец», владеющие объектами недвижимого имущества, не представили замечаний и предложений по изменению категории земель на соответствующей территории (т.1, л.д.185-188).

Как указано в части 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Исходя из названных целей, градостроительное зонирование городского округа может не соответствовать фактическому использованию объектов недвижимости и допускать изменение назначения территории.

Таким образом, то обстоятельство, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № с расположенными на нем объектами недвижимости установлена территориальная зона сельскохозяйственных угодий (С-1), а не зона объектов сельскохозяйственного производства (С-2), само по себе не может свидетельствовать о нарушении градостроительного законодательства.

Оснований считать, что при подготовке и принятии Правил застройки и землепользования было допущено нарушение положений части 3 статьи 31, пункта 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не имеется.

Как следует из части 1 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (часть 9 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон (часть 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Частью 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Согласно карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки земельный участок с кадастровым номером № полностью находится в границах зоны сельскохозяйственных угодий (С-1).

В соответствии со статьей 69 Правил землепользования и застройки использование земельных участков, относящихся к этой территориальной зоне, допускается для растениеводства, сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных.

Поскольку территориальное зонирование земельного участка с кадастровым номером №, отвечает требованиям принадлежности только к одной территориальной зоне, то Правила землепользования и застройки городского округа в этой части не противоречат действующему законодательству.

В соответствии с Генеральным планом городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденным решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 04.07.2012 №, материалами по его обоснованию (предложения по территориальному планированию том III) земельный участок с кадастровым номером № расположен в двух функциональных зонах: преимущественно в зоне сельскохозяйственных угодий, охватывающей сельскохозяйственные угодья на территории городского округа, территориях, предоставленных для нужд сельского хозяйства и частично – в зоне сельскохозяйственных предприятий и объектов, предназначенной для размещения предприятий по производству, переработке и хранению сельскохозяйственной продукции (т.4, л.д.27).

В сложившейся ситуации следование принципу соответствия Правил землепользования и застройки Генеральному плану городского округа повлечет корректировку Правил землепользования и застройки городского округа и отнесение земельного участка к двум территориальным зонам (С-1 и С-2), что приведет к нарушению положений части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации и является недопустимым.

Из части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Такое правовое регулирование дает основания заинтересованным лицам ставить вопрос об использовании земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с видом его разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о соответствии Правил землепользования и застройки в оспариваемой части федеральному законодательству, заведомо имеющему большую юридическую силу и отсутствии оснований для удовлетворения административных исковых требований АО «Совхоз Южно-Сахалинский».

Руководствуясь статьями 175-180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении административных исковых требований АО «Совхоз Южно-Сахалинский» к Городской Думе города Южно-Сахалинска, администрации города Южно-Сахалинска о признании недействующими Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных Решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30 января 2013 года № 744/44-13-4, в части установления территориальной зоны сельскохозяйственных угодий (С-1) в границах земельного участка с кадастровым номером № отказать.

Опубликовать сообщение о принятии указанного решения в официальном печатном издании газете «Южно-Сахалинск сегодня» в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 28 февраля 2022 года.

Судья Н.А. Крылов