Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя Правительства Республики Ингушетия ФИО2, представителя Государственного бюджетного учреждения «Центр технической документации и кадастровой оценки Республики Ингушетия» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 обратилась в Верховный Суд Республики Ингушетия с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания-склада, общей площадью 256,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 06:01:0100001:2908, равной его рыночной стоимости в размере 290200 руб., и обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Ингушетия внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилого здания, равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования административный истец указывает, что она является собственником указанного нежилого помещения и действительная рыночная стоимость объекта недвижимости согласно отчету о рыночной стоимости нежилого здания от 15 февраля 2021 г. № 00054 составляет 290200 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административный иск поддержала и просила его удовлетворить по основаниям, указанным в административном иске.

Представитель Правительства Республики Ингушетия ФИО2 и представитель ГБУ «Центр технической документации и кадастровой оценки Республики Ингушетия» ФИО3 административные исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении по основаниям, приведенным в возражениях Правительства Республики Ингушетия на административный иск.

Административный истец ФИО4, представители ООО «ЮКОН», филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Ингушетия, Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки не уведомили, в связи с чем, руководствуясь положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Выслушав пояснения представителя административного истца, представителей административных ответчиков, исследовав материалы дела, суд находит административное исковое заявление подлежащим частичному удовлетворению в связи со следующим.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором купли-продажи нежилого здания от 1 февраля 2020 г. № 2, заключенного между ООО «Юкон» (Продавец) и ФИО5 (Покупатель), она приобрела нежилое здание – склад с кадастровым номером 06:01:0100001:2908, площадью 256,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее данному обществу на праве собственности.

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости, содержащимся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14 января 2021 г., ФИО4 является правообладателем нежилого здания (склада), завершенного строительством в 1993 году, площадью 256,3 кв.м, с кадастровым номером 06:01:0100001:2908, расположенного по адресу: <...>.

Кадастровый номер объекту недвижимости присвоен 30 сентября 2014 г.

Из декларации об объекте недвижимости следует, что данное нежилое здание предназначено для производственного назначения.

Постановлением Правительства Республики Ингушетия от 27 января 2018 г. № 8 установлено, что на территории Республики Ингушетия переход к проведению государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» осуществляется с 1 февраля 2017 г.

Постановлением Правительства Республики Ингушетия от 30 ноября 2020 г. № 162 в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» утверждены результаты государственной кадастровой оценки зданий, сооружений, помещений Республики Ингушетия по состоянию на 1 января 2020 г., в том числе и на нежилое здание (склад), находящееся в собственности административного истца.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 февраля 2021 г. следует, что кадастровая стоимость здания установлена по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 1273440 руб. 95 коп. на основании постановления Правительства Республики Ингушетия от 30 ноября 2020 г. № 162 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Республики Ингушетия».

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Обращаясь в суд с настоящими требования, административный истец в их правовое обоснование ссылается на положения п. 1 ст. 245 КАС РФ, ст. 402 Налогового кодекса РФ и ссылается на то, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают ее права и обязанности, как собственника нежилого здания, поскольку установлено существенное различие между кадастровой стоимостью нежилого здания и его рыночной стоимостью, что значительно повышает налог на указанное нежилое здание. Оспаривая достоверность кадастровой стоимости нежилого здания, административным истцом в подтверждение его рыночной стоимости представлен отчет рыночной стоимости нежилого здания от 15 февраля 2021 г. № 00054, выполненный экспертом ООО «Деловой партнер», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания составляет 290200 руб.

С учетом изложенного суд находит обоснованными доводы административного истца о том, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты ее права и обязанности как собственника нежилого здания.

В отзыве на административное исковое заявление представитель Правительства Республики Ингушетия просит признать отчет об оценке № 00054 недостоверным и отказать в удовлетворении административного искового заявления. В частности, указывается на то, что в отчете об оценке отсутствуют ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. А также указывается на то, что эксперт в отчете об оценке не подтверждает информацию о невозможности применения затратного подхода доказательствами и что подбор аналогов в отчете об оценке проведен некорректно, поскольку подобранные аналоги объекта по площади отличаются от оцениваемого объекта.

В соответствии со ст. 59 КАС РФ одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности и достоверности отчета об оценке, представленного административным истцом, определением от 20 августа 2021 г. судом в целях определения соответствия представленного административным истцом отчета об оценке действующему законодательству и определения действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский Федеральный университет» от 18 ноября 2021 г. установлено, что отчет об оценке № 00054 от 15 февраля 2021 г., выполненный ООО «Деловой партнер», по содержанию и структуре не в полной мере соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, рыночная стоимость нежилого здания, принадлежащего административному истцу по состоянию на 1 января 2020 г., составляет 444900 руб. В ходе проведенного исследования отчета об оценке от 15 февраля 2021 г. № 00054, выполненного экспертом ООО «Деловой партнер», установлено, что в данном отчете присутствуют неточности, которые приводят к неоднозначному толкованию отчета об оценке и могут ввести в заблуждение его пользователей. Оценщиком не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. Оценщиком приведено описание всего 3-х объектов-аналогов, которые использовались при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода и 3 объекта аналога, которые использовались в доходном подходе. Не приведен полный перечень объектов, аналогичных объекту оценки, представленных на рынке недвижимости на дату оценки. Выбор данных объектов-аналогов для определения стоимости объекта оценки, оценщиком не обоснован, уточняющая информация в отчете отсутствует, что могло повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы от 18 ноября 2021 г. № 189-Э-21, эксперт ФИО6 руководствовалась положениями Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, Федеральным стандартом оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 г. № 297 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки, утвержденным Приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 г. № 298 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федеральным стандартом оценки, утвержденным Приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 г. № 299 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федеральным стандартом оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. № 611 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

В данном заключении содержатся результаты проверки отчета об оценке от 15 февраля 2021 г. № 00054 на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации «Об оценочной деятельности», исследованы места расположения объекта оценки на карте г. Малгобек, сведения об объекте экспертизы по данным Росреестра, произведен анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, макроэкономический анализ Российской Федерации за 2019 год, подведены основные итоги социально-экономического развития Республики Ингушетия, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект экспертизы, анализирован рынок коммерческой недвижимости с учетом ценообразующих факторов на рынке недвижимости, осуществлен анализ производственно-складской недвижимости, анализ аренды производственно-складской недвижимости, наиболее эффективного использования объекта. При определении рыночной стоимости объекта экспертизы использован сравнительный подход, при котором в качестве аналогов выявлено несколько объектов аналогов наиболее сопоставимых с объектом экспертизы, дано их описание, полученный результат проверен на сопоставимость с рыночными данными, приведенными в анализе рынка недвижимости. Также экспертом произведен расчет стоимости объекта экспертизы доходным подходом, произведен расчет чистого операционного дохода от объекта экспертизы за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы, для определения чистого операционного дохода от сдачи в аренду основных площадей определены эксплуатационные затраты (операционные расходы) по определенным статьям.

В соответствии с ч. 2 ст. 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых и практических данных.

Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что выводы эксперта обоснованы и могут быть проверены, методики в заключении указаны, противоречий в заключении не имеется. Данные выводы сделаны экспертом, имеющим надлежащую квалификацию, эксперт ФИО6 имеет высшее экономическое образование по специальности «Финансы и кредит», является членом саморегулируемой организации Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» согласно свидетельству № 1375 от 6 сентября 2016 г. со сроком действия до 31 декабря 2021 г., имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», выданный 20 мая 2021 г. № 019652-1 со сроком действия 3 года, ответственность оценщика ФИО6 застрахована согласно полису № 922/1863551794, заключенному со Страховым акционерным обществом «РЕСО-Гарантия», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы возражений на заключение судебной оценочной экспертизы о неподтверждении информации о невозможности применения затратного подхода доказательствами суд полагает необоснованными, поскольку эксперт, руководствуясь положениями п.п. 18-20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 297, исходил из отсутствия у него информации для расчетов затрат на воспроизводство/замещение улучшений объекта экспертизы, а также данных для расчета износа и устаревания объектов экспертизы, что не противоречит приведенным положениям Федерального стандарта оценки.

Согласно пояснениям, данным оценщиком ФИО6 в судебном заседании, объекты-аналоги подбираются по назначению, техническим и другим характеристикам. Согласно Федеральным стандартам оценки № 7 к оцениваемому объекту недвижимости подбираются объекты-аналоги идентичные объекту исследования, однако при методе корректировок к объектам-аналогам применяются корректирующие коэффициенты на имеющиеся различия. При оценке нежилого здания ею вычтена из стоимости здания стоимость земельного участка, применены корректирующие коэффициенты на площадь здания, состояние недвижимости. Также свидетель пояснил, что при исследовании рынка Республики Ингушетия не было найдено объектов-аналогов, которые подходили по всем критериям сопоставимости с объектом оценки, в связи с чем было принято решение расширить территорию исследования за счет других регионов и внести корректирующие коэффициенты, что не запрещено Федеральными стандартами оценки.

Таким образом, доводы представителя Правительства Республики Ингушетия об отсутствии в данном заключении возможности проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, отсутствии сведений о квалификации эксперта и членстве в саморегулируемой организации оценщиков и некорректности подбора аналогов объекта являются необоснованными.

С учетом изложенного, принимая во внимание содержание заключения судебной оценочной экспертизы, отсутствие противоречий в выводах эксперта, документы, подтверждающие наличие специальных познаний у лица, проводившего экспертизу, суд не установил нарушений порядка проведения экспертизы.

Заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки, согласно ст. 11, ст. 12 Закона об оценочной деятельности содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости нежилого здания, подробное описание проведенного исследования его стоимости. Приведенные в заключении выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вызывают сомнений. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости нежилого здания полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого здания основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, с применением допускаемых корректирующих коэффициентов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, то есть в соответствии со ст. 84 КАС РФ является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доводы возражений на заключение судебной оценочной экспертизы о неуведомлении экспертом участников судебного разбирательства о времени и месте осмотра объекта оценки со ссылкой на положения ст. 24 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», суд также находит необоснованными, поскольку данной нормой участникам процесса предоставлено право присутствовать при производстве экспертизы, однако согласно пояснениям, данным в судебном заседании, участники процесса не ставили в известность эксперта о своем желании присутствовать при осмотре объекта, не изъявили такое желание участники процесса и в судебном заседании, состоявшемся 20 августа 2021 г., в котором судом вынесено определение о назначении судебной оценочной экспертизы.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленную в заключении от 18 ноября 2021 г. рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, суду не представлено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено, в связи с чем суд не находит оснований ставить под сомнение заключение судебной экспертизы.

Поскольку заключение судебной оценочной экспертизы признается судом отвечающим требованиям относимости, допустимости и достоверности, и в совокупности с другими представленными по делу доказательствами подтверждает требования административного истца, исковые требования подлежат удовлетворению в определенном экспертом размере по состоянию на 1 января 2020 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 06:01:0100001:2908 общей площадью 256,3 кв.м, расположенного по адресу: Россия, <...>, в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2020 г., в размере 444900 (Четыреста сорок четыре тысячи девятьсот) руб.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 06:01:0100001:2908 общей площадью 256,3 кв.м, расположенного по адресу: Россия, <...>.

В удовлетворении административного искового заявления в остальной части отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 февраля 2022 г.

Председательствующий

С подлинного за надлежащей подписью

Копия верна:

Судья Верховного Суда

Республики Ингушетия И.М. Плиева

Решение30.03.2022