Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Останина Владимира Алексеевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Останин В.А. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания, площадью 836, 6 кв.м., кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8105374 рубля по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. В силу положений налогового законодательства федерального и местного уровня налог на имущество физических лиц на территории муниципального образования «Городской округ – город Кудымкар» определяется исходя из кадастровой стоимости объекта. Кадастровая стоимость спорного объекта установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого здания, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Административные ответчики Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю), Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до издания постановления Правительства Пермского края от 12.04.2019 № 269-п «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Пермского края», вступившего в силу 15.06.2019, Министерство по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края) направили в суд ходатайства о рассмотрении дела без участия своего представителя, а также представили письменные возражения относительно заявленных требований.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по Пермскому краю), Правительство Пермского края, администрация г. Кудымкара, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, Останину В.А. принадлежит на праве собственности здание – торговый центр, назначение: нежилое, площадь 836, 6 кв.м, количество этажей: 2, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации правах на объект недвижимости и выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Кудымкарской городской Думы от 24.11.2017 № 110 «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории муниципального образования «Городской округ - город Кудымкар» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного здания влияют на права и обязанности истца как налогоплательщика.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 16026798, 97 рублей.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

С учетом изложенного, суд исходит из того, что Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в рамках настоящего спора является надлежащим ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по кадастровой оценке.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, в подтверждение заявленных исковых требований Останиным В.А. представлен отчет об оценке от 04.04.2019 № 2019/101, составленный оценщиком ООО «Агентство «Профоценка». Согласно отчету рыночная стоимость объекта по состоянию на 01.01.2018 составила 8105374 рубля.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Оценщик произвел анализ рынка коммерческой недвижимости на территории Пермского края и непосредственно г. Кудымкара за 2017 год. На основании проведенного анализа оценщик, исключив минимумы и максимумы установил диапазон цен предложений 1 кв.м зданий коммерческого назначения в г. Кудымкаре, который составил от 7500 до 18860 рублей с учетом прав на земельный участок, включая НДС. Принимая во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки (его расположение, состояние, площадь, назначение здания) оценщик пришел к выводу, что его стоимость будет находиться в средней части указанного диапазона.

Проверив доводы административного ответчика о том, что установленные оценщиком диапазоны рыночной стоимости для объектов оценки некорректны, несопоставимы с приведенными в отчете статистическими данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости на дату оценки, суд полагает их неосновательными. Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка по городу Кудымкар и Пермскому краю, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг» без учета типа объектов, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости и выводами оценщика о диапазоне рыночной стоимости для объекта оценки (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик конкретного объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО.

При проведении оценки и определении рыночной стоимости помещения оценщиком использован затратный подход. Отказ от применения сравнительного и доходного подходов в отчете должным образом мотивирован (стр. 42-47 отчета об оценке).

Применяя затратный подход методом сравнительной единицы оценщиком приведено обоснование выбора сравнительной единицы при применении справочника ООО «КО-Инвест» 2016 года стр. 518 – код аналога 03.08.000.0096, как наиболее сопоставимый по основным критериям: строительный объем, класс конструктивной системы, класс качества объекта, наличие/отсутствие подвала и пр. Результат выбора представлен в таблице 13.1 (ст. 48-49 отчета об оценке).

В отчете приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки, в ходе которого определены затраты на замещение/воспроизводство объекта, совокупное устаревание объекта, коэффициент предпринимательской прибыли, без учета стоимости земельного участка. При расчете использовались поправки, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов.

Выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

Утверждение административного ответчика о том, что коэффициент, учитывающий размер предпринимательского дохода при расчетах учтен оценщиком неверно, в результате неверно применены показатели стоимости затрат на замещение и на воспроизводство, судом отклоняется, как не основанное на выводах, сделанных оценщиком в отчете об оценке.

Так, оценщик определил прибыль предпринимателя для оцениваемого объекта в размере 18,5%, вместе с тем, оценщик указал, что по существу это годовая доходность, которую имеет девелопер от вложения своих средств. Рассчитав период строительства спорного объекта с учетом его строительного объема, на основании «Норм продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» СНиП 1.04.03-85* Часть II Москва 1991; Пособия по определению продолжительности строительства предприятий, зданий и сооружений» к СНиП 1.04.03-85, утвержденного приказом ЦНИИОМТП Госстроя СССР от 16.09.1987 г. № 183, оценщик установил накопленную прибыль за период 7,31 месяца – 10,9% (стр. 57-58 отчета об оценке).

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчете отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости направлено в суд 13.05.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Останина Владимира Алексеевича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания, площадью 836, 6 кв.м., кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8105374 рубля по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 13 мая 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 5 июля 2019 года.

Судья (подпись)