Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущества Челябинской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

установил:

ФИО1 обратилась в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Росреестра по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 18 829 000 рублей по состоянию на 01 февраля 2021 года.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником ? доли в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером №. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01 февраля 2021 года составила 27 891 913 рублей 75 копеек. Согласно отчету об оценке, рыночная стоимость помещения значительно ниже установленной кадастровой стоимости. Завышенная кадастровая стоимость нарушает права административного истца, поскольку ведет к увеличению налоговых обязательств.

Определением Челябинского областного суда от 22 ноября 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФИО2, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области, администрация г. Челябинска.

Определением Челябинского областного суда от 29 ноября 2021 года ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области исключено из числа заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве административного ответчика.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 07 декабря 2021 года из числа административных ответчиков исключено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель административного истца ФИО1 - ФИО3, действующая на основании доверенности от 18 января 2019 года, в судебном заседании на удовлетворении административных исковых требований настаивала.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области – ФИО4, действующая на основании доверенности от 18 января 2021 года, в судебном заседании удовлетворение административных исковых требований полагала возможным при предоставлении административным истцом необходимых доказательств.

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, ФГБУ "ФКП Росреестра» в лице филиала по Челябинской области, представители заинтересованных лиц администрации города Челябинска, заинтересованное лицо ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером № на праве общей долевой собственности, доля ФИО1 составляет 1/2 (л.д. 5-8).

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Как следует из ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала в Челябинской области на запрос суда, в 2016 году на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, утвержденная приказом Министерства имущества Челябинской области от 22 июля 2016 года № 170-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), находящихся на территории Челябинской области" по состоянию на 01 марта 2015 года. Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения № определена на дату 01 февраля 2021 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области в связи с постановкой объекта на кадастровый учет, в соответствии с абзацем 1 пункта 13 Порядка № 514 путем умножения площади рассматриваемого объекта недвижимости на среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости нежилых помещений, расположенных в здании (л.д. 124-125).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 01 февраля 2021 года в размере 27 891 913 рублей 75 копеек (л.д. 4).

24 сентября 2021 года истец обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области. Решением от 19 октября 2021 года № 225 заявление было отклонено.

В обоснование своих выводов Комиссия указала на нарушение при составлении отчета требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным стандартам оценки, а именно: при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода некорректно проведен анализ рынка недвижимости (нарушение положений ст. 11 ФСО № 7) в качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны объекты недвижимости с нижним диапазоном цен, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода оценщиком неверно применены понижающие корректировки с максимальным значением, а также коэффициент загрузки в размере 0,81. Кроме того, в отчете отсутствует обоснование величины арендной ставки, представленной заказчиком (л.д. 162-164).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 февраля 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении нежилого помещения по состоянию на 01 февраля 2021 года.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно представленному административным истцом в обоснование своих требований отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 февраля 2021 года № 2-0763-21/1, изготовленному ООО «Техническая экспертиза и оценка» 31 августа 2021 года, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 18 829 000 рублей.

Отчет об оценке № 2-0763-21/1 выполнен оценщиком ФИО5, состоящей в трудовых отношениях с ООО «Техническая экспертиза и оценка». ФИО5 является членом Ассоциации СРО оценщиков «Свободный оценочный департамент», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, ответственность застрахована договором обязательного страхования ответственности оценщика, полис СПАО «Ингосстрах» № 433-747-071931/21.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Из отчета об оценке следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный и доходный подходы.

В отчете оценщиком проанализированы 8 предложений о продаже нежилых помещений в городе Челябинск.

При расчете рыночной стоимости спорного объекта в рамках сравнительного подхода оценщиком выбрано 4 объекта-аналога.

Сведения о выбранных объектах - аналогах подробно описаны и подтверждены размещенными в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов с предложениями о продажах нежилых помещений с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения помещений, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 14 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость нежилого помещения.

Со стороны административных ответчиков доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости нежилого помещения подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости объекта оценки, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость нежилого помещения превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого помещения подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 сентября 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1163,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 18 829 000 рублей по состоянию на 01 февраля 2021 года.

Датой подачи заявления считать 24 сентября 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 09 декабря 2021 года