Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей : административного истца ФИО1 – ФИО2, административного ответчика – министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО3, представителя заинтересованного лица – ГБУ «Ставкрайимущество» - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец – ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, впоследствии уточненным, к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года:

- земельного участка с кадастровым номером :39, площадью 9399 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу : …, в размере 3026 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером :40, площадью 3416 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу : …, в размере 1199 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером :41, площадью 64 816 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу : …, в размере 21584 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером :42, площадью 8502 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу : …, в размере 3 367 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером :43, площадью 907 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу: …, в размере 356 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером :44, площадью 4340 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу : …, в размере 1 493 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером :45, площадью 2778 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу : …, в размере 992 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером :46, площадью 2305 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу : …, в размере 837 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером :24, наименование : здание быткомбината и ламповая, площадью 2436,7 кв. м., количество этажей – 2, в том числе подземных – 1, расположенного по адресу : …, в размере 8417 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером :26, наименование : административное здание (алмазный цех), площадью 4765,5 кв. м., количество этажей – 8, в том числе подземный цоколь, расположенного по адресу : …, в размере 32742 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером :29, наименование : котельная, площадью 394,6 кв. м., количество этажей – 1, расположенного по адресу : …, в размере 3008 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером :33, наименование : часть здания цех алмазов (термическое отделение), состоящее из помещений 25-29, площадью 524,1 кв. м., количество этажей – 3, расположенного по адресу : …, в размере 2833 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером :38, наименование : здание гидромашин, нижний гараж, площадью 1492 кв. м., количество этажей – 1, расположенного по адресу : …, в размере 5742 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером :47, наименование : цех производства электроприводов, площадью 5900,4 кв. м., количество этажей – 2, расположенного по адресу : …, в размере 24360 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером :64, наименование : столовая № 1, площадью 595,3 кв. м., количество этажей – 1, расположенного по адресу : …, в размере 5512000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании договора аренды недвижимого имущества от 09 августа 2019 года № … является арендатором вышеуказанных земельных участков и объектов капитального строительства, принадлежащих на праве собственности ООО «Электромеханический завод».

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

Согласно справкам ГБУ СК «Ставкрайимущество» кадастровая стоимость спорных объектов определена по состоянию на 01 января 2019 года : с кадастровым номером :39 в размере – 4966077, 26 рублей, с кадастровым номером :40 в размере - 1804885, 62 рублей, с кадастровым номером :41 в размере – 34246330, 84 рублей, с кадастровым номером :42 в размере – 4492136, 27 рублей, с кадастровым номером :43 в размере – 479224, 61 рублей, с кадастровым номером :44 в размере – 2293092, 38 рублей, с кадастровым номером :45 в размере – 1467790, 47 рублей, с кадастровым номером :46 в размере – 1217875, 10 рублей, с кадастровым номером :24 в размере – 46396397, 86 рублей, с кадастровым номером :26 в размере – 85404968, 50 рублей, с кадастровым номером :29 в размере – 5149664, 59 рублей, с кадастровым номером :33 в размере – 4803867, 44 рублей, с кадастровым номером :38 в размере – 16587855, 52 рублей, с кадастровым номером :47 в размере – 123157077, 80 рублей, с кадастровым номером :64 в размере – 15244786, 78 рублей.

Согласно отчету об оценке № … от 13 декабря 2019 года, выполненному независимым оценщиком – ООО АК «ЮЭКО-АУДИТ», рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости составила : с кадастровым номером :39 в размере – 1560 000 рублей, с кадастровым номером :40 в размере - 577 000 рублей, с кадастровым номером :41 в размере – 7972 000 рублей, с кадастровым номером :42 в размере – 1437 000 рублей, с кадастровым номером :43 в размере – 153 000 рублей, с кадастровым номером :44 в размере – 733 000 рублей, с кадастровым номером :45 в размере – 469 000 рублей, с кадастровым номером :46 в размере – 390 000 рублей, с кадастровым номером :24 в размере – 8915 873 рублей, с кадастровым номером :26 в размере – 36634 389 рублей, с кадастровым номером :29 в размере – 3061 065 рублей, с кадастровым номером :33 в размере – 2825 877 рублей, с кадастровым номером :38 в размере – 7667 259 рублей, с кадастровым номером :47 в размере – 37337 333 рублей, с кадастровым номером :64 в размере – 7143 929 рублей.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 поддержал заявленные требования с учетом их уточнения и выводов судебной оценочной экспертизы, просил суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представители административного ответчика – министерства имущественных отношений Ставропольского края – ФИО3 и заинтересованного лица - Государственного бюджетного учреждения «Ставкрайимущество» - ФИО4 возражали в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на отсутствие к этому правовых оснований и на правильность установленной в результате массовой государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

В судебное заседание административный истец – ФИО1, представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц - администрации города Лермонтова Ставропольского края, ООО «Электромеханический завод» не явились, извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей : административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, допросив эксперта, проводившего по делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Общие положения об аренде регламентированы § 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) – часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 23 декабря 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующих объектов недвижимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков и нежилых зданий, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости таких объектов.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков и нежилых зданий затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку арендные платежи за находящиеся у него в аренде объекты, заявленные в иске, рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, ООО «Электромеханический завод» на праве собственности принадлежит следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером :39, площадью 9399 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу : …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 декабря 2019 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 26 ноября 2015 года (том 1 л. д. 47-55);

- земельный участок с кадастровым номером :40, площадью 3416 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу : …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 декабря 2019 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 26 ноября 2015 года (том 1 л. д. 56-64);

- земельный участок с кадастровым номером :41, площадью 64816 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 декабря 2019 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 26 ноября 2015 года (том 1 л. д. 65-71);

- земельный участок с кадастровым номером :42, площадью 8502 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу : …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 декабря 2019 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 26 ноября 2015 года (том 1 л. д. 72-92);

- земельный участок с кадастровым номером :43, площадью 907 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 декабря 2019 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 26 ноября 2015 года (том 1 л. д. 93-101);

- земельный участок с кадастровым номером :44, площадью 4340 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу : …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 декабря 2019 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 26 ноября 2015 года (том 1 л. д. 102-112);

- земельный участок с кадастровым номером :45, площадью 2778 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу : …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 декабря 2019 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 26 ноября 2015 года (том 1 л. д. 113-122);

- земельный участок с кадастровым номером :46, площадью 2305 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу : …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 декабря 2019 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 26 ноября 2015 года (том 1 л. д. 123-132);

- объект капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование - здание быткомбината и ламповая, с кадастровым номером :24, площадью 2436,7 кв. м., количество этажей – 2, в том числе подземных – 1, расположенный по адресу : …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 декабря 2019 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 19 мая 2006 года (том 1 л. д. 133-138);

- объект капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование - административное здание (алмазный цех), с кадастровым номером :26, площадью 4765,6 кв. м., количество этажей – 8, в том числе подземный цоколь, расположенный по адресу : …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 декабря 2019 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 19 мая 2006 года (том 1 л. д. 139-145);

- объект капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование - здание котельная, с кадастровым номером :29, площадью 394,6 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 1, расположенный по адресу : …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 декабря 2019 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 19 мая 2006 года (том 1 л. д. 146-152);

- объект капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование - часть здания цех алмазов (термическое отделение), состоящее из следующих помещений : 25-29, с кадастровым номером :33, площадью 524,1 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, расположенный по адресу : …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 декабря 2019 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 19 мая 2006 года (том 1 л. д. 153-159);

- объект капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование : здание гидромашин, нижний гараж, с кадастровым номером :38, площадью 1492 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 1, расположенный по адресу : …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 декабря 2019 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 18 мая 2006 года (том 1 л. д. 160-166);

- объект капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование - цех производства электроприводов, с кадастровым номером :47, площадью 5900,4 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 2, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 декабря 2019 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 18 мая 2006 года (том 1 л. д. 167-173);

- объект капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование - столовая № 1, с кадастровым номером :64, площадью 595,3 кв. м., количество этажей – 1, расположенный по адресу: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07 декабря 2019 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 18 мая 2006 года (том 1 л. д. 174-182).

09 августа 2019 года между ООО «Электромеханический завод» и ИП ФИО1 заключен договор аренды недвижимого имущества № …, сроком с 09 августа 2019 года по 08 августа 2020 года (том 1 л. д. 35-40).

Предметом названного договора является право аренды вышеперечисленных земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 4.1 указанного договора аренды размер арендной платы определяется в процентном соотношении (0,3 %) от кадастровой стоимости арендуемых объектов. Соответствующий порядок расчетов арендной платы, исходя из кадастровой стоимости арендуемых объектов, приведен в приложении № 2 к вышеуказанному договору аренды № … от 09 августа 2019 года (том 1 л. д. 41-43).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и земельных участков из категории земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года установлена : с кадастровым номером :39 в размере – 4966077, 26 рублей, с кадастровым номером :40 в размере - 1804885, 62 рублей, с кадастровым номером :41 в размере – 34246330, 84 рублей, с кадастровым номером :42 в размере – 4492136, 27 рублей, с кадастровым номером :43 в размере – 479224, 61 рублей, с кадастровым номером :44 в размере – 2293092, 38 рублей, с кадастровым номером :45 в размере – 1467790, 47 рублей, с кадастровым номером :46 в размере – 1217875, 10 рублей, с кадастровым номером :24 в размере – 46396397, 86 рублей, с кадастровым номером :26 в размере – 85404968, 50 рублей, с кадастровым номером :29 в размере – 5149664, 59 рублей, с кадастровым номером :33 в размере – 4803867, 44 рублей, с кадастровым номером :38 в размере – 16587855, 52 рублей, с кадастровым номером :47 в размере – 123157077, 81 рублей, с кадастровым номером :64 в размере – 15244786, 78 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 февраля 2020 года № … и от 25 февраля 2020 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 4 л. д. 49-63).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков и полагая ее завышенной, административный истец ФИО1 представил отчет № … от 13 декабря 2019 года независимого оценщика – ООО АК «ЮЭКО-АУДИТ», согласно которому рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости определена : с кадастровым номером :39 в размере – 1560 000 рублей, с кадастровым номером :40 в размере - 577 000 рублей, с кадастровым номером :41 в размере – 7972 000 рублей, с кадастровым номером :42 в размере – 1437 000 рублей, с кадастровым номером :43 в размере – 153 000 рублей, с кадастровым номером :44 в размере – 733 000 рублей, с кадастровым номером :45 в размере – 469 000 рублей, с кадастровым номером :46 в размере – 390 000 рублей, с кадастровым номером :24 в размере – 8915 873 рублей, с кадастровым номером :26 в размере – 36634 389 рублей, с кадастровым номером :29 в размере – 3061 065 рублей, с кадастровым номером :33 в размере – 2825 877 рублей, с кадастровым номером :38 в размере – 7667 259 рублей, с кадастровым номером :47 в размере – 37337 333 рублей, с кадастровым номером :64 в размере – 7143 929 рублей (том 2 л. д. 1-200, том 3 л. д. 1-445).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и установления юридически значимых обстоятельств по делу, по ходатайству представителя административного истца определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» (том 4 л. д. 92-98).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 22 июня 2020 года рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила : с кадастровым номером :39 в размере 3026 000 рублей, с кадастровым номером :40 в размере 1199 000 рублей, с кадастровым номером :41 в размере 21584 000 рублей, с кадастровым номером :42 в размере 3 367 000 рублей, с кадастровым номером :43 в размере 356 000 рублей, с кадастровым номером :44 в размере 1 493 000 рублей, с кадастровым номером :45 в размере 992 000 рублей, с кадастровым номером :46 в размере 837 000 рублей, с кадастровым номером :24 в размере 8417 000 рублей, с кадастровым номером :26 в размере 32742 000 рублей, с кадастровым номером :29 в размере 3008 000 рублей, с кадастровым номером :33 в размере 2833 000 рублей, с кадастровым номером :38 в размере 5742 000 рублей, с кадастровым номером :47 в размере 24360 000 рублей, с кадастровым номером :64 в размере 5512000 рублей (том 5 л. д. 1-295).

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт … А. С. выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержал, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 22 июня 2020 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав экспертное заключение № … от 22 июня 2020 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости с учетом их местоположения, целевого использования.

Так, из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании натурного обследования, о чем составлены соответствующий акт осмотра от 11 июня 2020 года и фототаблицы, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-97/2020 с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, а именно :

- земельный участок с кадастровым номером :39, площадью 9399 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу : …, находящийся в собственности, используемый в соответствии с разрешенным видом использования, расположенный на расстоянии примерно 4,65 км от … шоссе (трасса на г. …), имеющий электричество, водопровод. Доступ к участку осуществляется через соседний участок с кадастровым номером :41, окружающая застройка представлена дачами и промышленной застройкой;

- земельный участок с кадастровым номером :40, площадью 3416 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу : …, находящийся в собственности, используемый в соответствии с разрешенным видом использования, расположенный на расстоянии примерно 4,65 км от … шоссе (трасса на г. …), имеющий электричество, водопровод, газ. Доступ к участку осуществляется через соседний участок с кадастровым номером :41, окружающая застройка представлена дачами и промышленной застройкой;

- земельный участок с кадастровым номером :41, площадью 64816 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу: …, находящийся в собственности, используемый в соответствии с разрешенным видом использования, расположенный на расстоянии примерно 4,65 км от … шоссе (трасса на г. …), имеющий электричество, водопровод, газ, круглогодичный, асфальтированный подъезд, окружающую застройку в виде жилой и промышленной застройки;

- земельный участок с кадастровым номером :42, площадью 8502 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу : …, находящийся в собственности, используемый в соответствии с разрешенным видом использования, расположенный на расстоянии примерно 4,65 км от … шоссе (трасса на г. …), имеющий электричество, водопровод, газ, круглогодичный, асфальтированный подъезд, окружающую застройку в виде жилой и промышленной застройки;

- земельный участок с кадастровым номером :43, площадью 907 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу: …, находящийся в собственности, используемый в соответствии с разрешенным видом использования, расположенный на расстоянии примерно 4,65 км от … шоссе (трасса на г. …), имеющий электричество, водопровод, канализацию, газ. Доступ к участку осуществляется через соседний участок с кадастровым номером :41, окружающая застройка представлена дачами и промышленной застройкой;

- земельный участок с кадастровым номером :44, площадью 4340 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу : …, находящийся в собственности, используемый в соответствии с разрешенным видом использования, расположенный на расстоянии примерно 4,65 км от … шоссе (трасса на г. …), имеющий электричество, водопровод, канализацию, газ. Доступ к участку осуществляется через соседний участок с кадастровым номером :41, окружающая застройка представлена дачами и промышленной застройкой;

- земельный участок с кадастровым номером :45, площадью 2778 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу : …, находящийся в собственности, используемый в соответствии с разрешенным видом использования, расположенный на расстоянии примерно 4,65 км от … шоссе (трасса на г. …), имеющий электричество, водопровод, газ. Доступ к участку осуществляется через соседний участок с кадастровым номером :41, окружающая застройка представлена жилой и промышленной застройкой;

- земельный участок с кадастровым номером :46, площадью 2305 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для осуществления производственной деятельности, расположенный по адресу : …, находящийся в собственности, используемый в соответствии с разрешенным видом использования, расположенный на расстоянии примерно 4,65 км от … шоссе (трасса на г. …), имеющий электричество, водопровод, канализацию, газ. Доступ к участку осуществляется через соседний участок с кадастровым номером :41, окружающая застройка представлена дачами и промышленной застройкой;

- объект капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование : здание быткомбината и ламповая, с кадастровым номером :24, площадью 2436,7 кв. м., количество этажей – 2, в том числе подземных – 1, расположенный по адресу : …, на расстоянии примерно 4,65 км от … шоссе (трасса на г. …), находящийся в собственности, имеющий электричество, водопровод, канализацию, отопление, окружающую застройку в виде жилой и промышленной застройки;

- объект капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование : административное здание (алмазный цех), с кадастровым номером :26, площадью 4765,6 кв. м., количество этажей – 8, в том числе подземный цоколь, расположенный по адресу : …, на расстоянии примерно 4,65 км от … шоссе (трасса на г. …), находящийся в собственности, имеющий электричество, водопровод, канализацию, отопление, окружающую застройку в виде жилой и промышленной застройки, бетонный фундамент и полы, кирпичные стены и перегородки, железобетонные перекрытия, рулонную кровлю, деревянное заполнение проемов, отделку, вентиляцию, кондиционирование, прочие системы и спец. оборудование, слаботочные устройства;

- объект капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование : здание котельная, с кадастровым номером :29, площадью 394,6 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 1, расположенный по адресу : …, на расстоянии примерно 4,65 км от … шоссе (трасса на г. …), находящийся в собственности, имеющий электричество, водопровод, канализацию, газ, окружающую застройку в виде жилой и промышленной застройки, бетонный ленточный фундамент, кирпичные стены и перегородки, железобетонные перекрытия, рулонную кровлю, бетонные полы, металлические ворота, отделку, вентиляцию, кондиционирование, прочие системы и спец. оборудование, слаботочные устройства;

- объект капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование : часть здания цех алмазов (термическое отделение), состоящее из следующих помещений : 25-29, с кадастровым номером :33, площадью 524,1 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, расположенный по адресу : …, на расстоянии примерно 4,65 км от … шоссе (трасса на г. …), находящийся в собственности, имеющий электричество, водопровод, канализацию, газ, окружающую застройку в виде жилой и промышленной застройки;

- объект капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование : здание гидромашин, нижний гараж, с кадастровым номером :38, площадью 1492 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 1, расположенный по адресу : …, на расстоянии примерно 4,65 км от … шоссе (трасса на г. …), находящийся в собственности, имеющий электричество, окружающую застройку в виде жилой и промышленной застройки, фундамент из железобетонных блоков, кирпичные стены и перегородки, железобетонные плиты-перекрытия, рулонную кровлю, бетонные полы, металлические ворота, отделку;

- объект капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование : цех производства электроприводов, с кадастровым номером :47, площадью 5900,4 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 2, расположенный по адресу: …, на расстоянии примерно 4,65 км от … шоссе (трасса на г. …), находящийся в собственности, имеющий электричество, водопровод, канализацию, отопление, окружающую застройку в виде жилой и промышленной застройки, фундамент – железобетонные сваи, стены из керамзитобетонных панелей, кирпичные перегородки, железобетонные перекрытия, рулонную кровлю, металлическое заполнение проемов, полы из мраморной крошки, отделку;

- объект капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование : столовая № 1, с кадастровым номером :64, площадью 595,3 кв. м., количество этажей – 1, расположенный по адресу: …, на расстоянии примерно 4,65 км от … шоссе (трасса на г. …), находящийся в собственности, имеющий электричество, водопровод, канализацию, отопление, окружающую застройку в виде жилой и промышленной застройки, бутовый фундамент, кирпичные стены и перегородки, железобетонные перекрытия, рулонную кровлю, деревянное заполнение проемов, полы из керамической плитки и мраморной крошки, отделку, вентиляцию, кондиционирование, слаботочные устройства.

В заключении эксперта учтено, что все представленные к исследованию объекты задействованы в едином технологическом процессе ООО «Электромеханический завод», расположены в черте населенного пункта, объекты оценки (земельные участки) для целей исследования приняты условно свободными от обременений.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков и объектов капитального строительства производственно-складского назначения, расположенных в Ставропольском крае, анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента рынка оцениваемых объектов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – производственно-складского назначения, определена активность рынка - неактивный, произведена выборка и сравнительный анализ объектов исследования с другими объектами недвижимости, описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами :39, :40, :41, :42, :43, :44, 26:32:050402:45, :46 сравнительным подходом, методом прямого сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходных с оцениваемым. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка.

Оценка стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами :24, :26, :29, :33, :38, :47, :64 произведена экспертом затратным, сравнительным и доходным подходами.

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами :39, :40, :41, :42, :43, :44, 26:32:050402:45, :46 выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Из 15 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке, экспертом выбрано 3 наиболее близких к указанному объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы : все земельные участки расположены на ул. … в г. …, в промышленной зоне на окраине города, находятся в собственности, относятся к землям населенных пунктов, имеют вид разрешенного использования – под промышленные объекты, используются в соответствии с назначением, объекты-аналоги № 1 и № 3 имеют возможность подключения всех необходимых коммуникаций, объект-аналог № 2 имеет подключенные газ и канализацию.

При расчете рыночной стоимости спорных объектов оценки – земельных участков с кадастровыми номерами :39, :40, :41, :42, :43, :44, :45, :46 экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и таблиц 24-31 «Расчет рыночной стоимости земельного участка» следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на локальное местоположение (в отношении земельных участков с кадастровыми номерами :39, :40, :43, :44, :45, :46), на удобство подъезда, на общую площадь, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектами оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении.

Стоимость 1 кв.м. определена экспертом для земельных участков : с кадастровым номером :39 в размере 322 рублей, с кадастровым номером :40 в размере 351 рубля, с кадастровым номером :41 в размере 333 рублей, с кадастровым номером :42 в размере 396 рублей, с кадастровым номером :43 в размере 393 рублей, с кадастровым номером :44 в размере 344 рублей, с кадастровым номером :45 в размере 357 рублей, с кадастровым номером :46 в размере 363 рублей.

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами :24, :26, :33, :38, 26:32:060101:47, :64 также выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами–аналогами. При выборе аналогов эксперт учитывал производственно-складское функциональное назначение, при этом рассматривались аналоги, имеющие в своем составе торгово-административную площадь, поскольку объекты оценки с кадастровыми номерами :26, :64 имеют в своем составе значительный удельный вес административной площади, в связи с чем подбор аналогов был осуществлен с точки зрения административных помещений, находящихся на производственной территории.

Для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода экспертом из представленных к продаже 15 объектов выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам, расположенные в г. … (объект-аналог №1), г. … (объект-аналог № 2 ) и г. … (объект-аналог №3), расположенные на окраине городов, в промышленной зоне, используемые как производственная база, представляющие собой отдельно стоящие здания без подвальных, цокольных этажей, имеющие удовлетворительное техническое состояние, кирпичные стены, отопление, свободный доступ, объекты-аналоги №№ 1, 2 находятся в собственности, объект-аналог № 3 находится в долгосрочной аренде, объекты-аналоги №№ 1, 3 не имеют ж/д путей, объект-аналог № 2 имеет ж/д пути. При расчете рыночной спорных стоимости объектов капитального строительства экспертом описаны примененные корректировки.

Поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектами оценки, корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода произведены экспертом :

- при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером :24 - на торг, на местоположение, на местоположение по районам города, на наличие ж/д путей, на вид права на земельный участок, на площадь земельного участка, на этажность, на доступ к объекту, на функциональное назначение, на техническое состояние, на общую площадь;

- при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером :33 - на торг, на местоположение, на местоположение по районам города, на наличие ж/д путей, на вид права на земельный участок, на площадь земельного участка, на доступ к объекту, на функциональное назначение, на тип объекта, на общую площадь;

- при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером :38 - на торг, на местоположение, на местоположение по районам города, на наличие ж/д путей, на вид права на земельный участок, на площадь земельного участка, на доступ к объекту, на функциональное назначение, на наличие отопления, на общую площадь;

- при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером :47 - на торг, на местоположение, на местоположение по районам города, на наличие ж/д путей, на вид права на земельный участок, на площадь земельного участка, на доступ к объекту, на функциональное назначение, на общую площадь;

- при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером :26 - на торг, на местоположение, на местоположение по районам города, на наличие ж/д путей, на вид права на земельный участок, на площадь земельного участка, на этажность, на доступ к объекту, на функциональное назначение, на уровень отделки, на общую площадь;

- при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером :64 - на торг, на местоположение, на местоположение по районам города, на наличие ж/д путей, на вид права на земельный участок, на площадь земельного участка, на этажность, на доступ к объекту, на функциональное назначение, на общую площадь.

Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость за 1 кв.м. оцениваемых объектов капитального строительства в рамках сравнительного подхода определена:

- с кадастровым номером :24 в размере 4747 рублей;

- с кадастровым номером :33 в размере 7242 рублей;

- с кадастровым номером :38 в размере 5079 рублей;

- с кадастровым номером :47 в размере 5467 рублей;

- с кадастровым номером :26 в размере 6273 рублей;

- с кадастровым номером :64 в размере 11189 рублей.

Для расчета рыночной стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами :24, :26, :33, :38, :47, :64 в рамках доходного подхода экспертом применен метод прямой капитализации, выбрано 3 объекта-аналога, наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам, расположенные в г. … (аналог № 1 ), г. … (аналог № 2) и пос. … г. … (аналог № 3), имеющие свободный доступ, отапливаемые, в удовлетворительном состоянии, без подвальных, цокольных этажей, объекты-аналоги №№1, 3 расположены на окраине городов в промышленной зоне, объект-аналог № 2 расположен в районе крупных автомагистралей.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов в рамках доходного подхода произведены экспертом :

- при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером :24 - на торг, на местоположение, на локальное местоположение по районам города, на доступ к объекту, на физическое состояние здания, на функциональное назначение, на этаж расположения, на общую площадь;

- при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером :33 – на торг, на местоположение, на локальное местоположение по районам города, на доступ к объекту, на функциональное назначение, на тип объекта, на общую площадь;

- при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером :38 - на торг, на местоположение, на локальное местоположение по районам города, на доступ к объекту, на функциональное назначение, на наличие отопления, на общую площадь;

- при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером :47 - на торг, на местоположение, на локальное местоположение по районам города, на доступ к объекту, на функциональное назначение, на общую площадь;

- при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером :26 - на торг, на местоположение, на локальное местоположение по районам города, на доступ к объекту, на состояние отделки, на функциональное назначение, на тип объекта, на этаж расположения, на общую площадь;

- при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером :64 - на торг, на местоположение, на локальное местоположение по районам города, на доступ к объекту, на состояние отделки, на тип объекта, на этаж расположения, на общую площадь.

Применение указанных корректировок, как и отказ от применения иных корректировок в рамках доходного подхода экспертом также мотивированы в заключении.

В рамках затратного подхода экспертом определена рыночная стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами :26, :29, :38, :47, :64 методом сравнительных единиц. Экспертом определена стоимость воспроизводства объектов капитального строительства, предполагающая расчет стоимости объектов оценки с учетом затрат на создание аналогичных объектов, отвечающих тем же функциональным требованиям, что и оцениваемые объекты, с применением современных материалов и строительных норм.

Стоимость воспроизводства в ходе исследования экспертом определена методом сравнительных единиц, основанном на базе сборников Ко-Инвест «Производственные здания 2016» и Ко-Инвест «Общественные здания 2016». Сборник содержит стоимостные показатели возведения единицы измерения –1 куб.м/1кв.м строительного объема – для различных типовых зданий и сооружений в соответствии со сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве.

В качестве объектов-аналогов для экспертом были приняты объекты с кодами : «…» (в отношении объекта с кадастровым номером :26), «…» (в отношении объекта с кадастровым номером :29), «…» (в отношении объекта с кадастровым номером :38), «…» (в отношении объекта с кадастровым номером :47) и «…» (в отношении объекта с кадастровым номером :64).

Содержание заключения эксперта № … от 22 июня 2020 года свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, не является произвольным; при оценке объектов эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; описание технических характеристик объектов оценки выполнено на основании натурного обследования, материалов административного дела, публичной кадастровой карты.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов, указанных в иске, с учетом их местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Допрошенный в судебном заседании эксперт … А. С., проводивший по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердил свое заключение и пояснил, что даты публикации объявлений о продаже объектов-аналогов на страницах экспертного заключения 109, 111, 112, 114, 115, 117, 119, 120 и в таблицах №№ 24-31 ошибочно указаны 08 сентября 2020 года и 12 октября 2020 года вместо верных дат - 08 сентября 2018 года и 12 октября 2018 года, что никоим образом не повлияло на произведенные расчеты. Применение к объекту-аналогу № 1 корректировки на местоположение при расчете рыночной стоимости спорных земельных участков обусловлено тем, что указанный аналог в отличие от объектов оценки и объектов-аналогов № № 2, 3 имеет близкое расположение относительно автомагистрали, в частности, имеет заезд с трассы, так как находится на пересечении ул. … и … шоссе, тогда как остальные объекты-аналоги расположены в глубине промышленной зоны. Также эксперт пояснил, что при расчете рыночной стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами к объекту-аналогу № 2 не была применена корректировка на возможность подключения коммуникаций, поскольку в ходе телефонного интервью с продавцом выявлено, что газ подведен к участку, но его фактического заведения и подключения на участке нет, так как газ будет подключен к тому зданию, которое в дальнейшем будет построено на участке. Наличие же канализации на участке в данной ситуации не имеет существенного влияния на стоимость объекта, так как неизвестно, будет ли имеющаяся канализация отвечать требованиям проекта, который будет запланирован новым собственником.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 22 июня 2020 года, опровергающих содержащиеся в отчете № … от 13 декабря 2019 года данные об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами :39, :40, :41, :42, :43, :44, :45, :46 и объектов капитального строительства с кадастровыми номерами :24, :26, :29, :33, :38, :47, :64, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером :39, площадью 9399 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу : …, в размере – 3026 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером :40, площадью 3416 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу : …, в размере – 1199 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером :41, площадью 64816 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу: …, в размере – 21584 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером :42, площадью 8502 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу : …, в размере – 3367 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером :43, площадью 907 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу: …, в размере – 356 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером :44, площадью 4340 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу : …, в размере – 1493 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером :45, площадью 2778 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу : …, в размере – 992 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером :46, площадью 2305 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для осуществления производственной деятельности, расположенного по адресу : …, в размере – 837 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование : здание быткомбината и ламповая, с кадастровым номером :24, площадью 2436,7 кв. м., количество этажей – 2, в том числе подземных – 1, расположенного по адресу : …, в размере – 8417 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование : административное здание (алмазный цех), с кадастровым номером :26, площадью 4765,6 кв. м., количество этажей – 8, в том числе подземный цоколь, расположенного по адресу : …, в размере – 32742 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование : здание котельная, с кадастровым номером :29, площадью 394,6 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 1, расположенного по адресу : …, в размере – 3008 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование : часть здания цех алмазов (термическое отделение), состоящее из следующих помещений : 25-29, с кадастровым номером :33, площадью 524,1 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 3, расположенного по адресу : …, в размере – 2833 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование : здание гидромашин, нижний гараж, с кадастровым номером :38, площадью 1492 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 1, расположенного по адресу : …, в размере – 5742 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование : цех производства электроприводов, с кадастровым номером :47, площадью 5900,4 кв. м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 2, расположенного по адресу : …, в размере – 24360 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – назначение : нежилое здание, наименование : столовая № 1, с кадастровым номером :64, площадью 595,3 кв. м., количество этажей – 1, расположенного по адресу: …, в размере – 5512 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - :39, :40, :41, :42, :43, :44, :45, :46 и объектов капитального строительства с кадастровыми номерами :24, :26, :29, :33, :38, :47, :64.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения ФИО1 в Ставропольский краевой суд – 23 декабря 2019 года.

Установленная судом кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами :39, :40, :41, :42, :43, :44, :45, :46 и объектов капитального строительства с кадастровыми номерами :24, :26, :29, :33, :38, :47, :64 применяется с 01 января 2019 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 25 августа 2020 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.