Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании административное дело № 3а-406/2017 по административному исковому заявлению ООО «РосЦемент» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «РосЦемент» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 17.06.2016 года в размере 7 028 000 рублей.

Датой подачи ООО «РосЦемент» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 01.12.2016 года, в суд –28.03.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 19 июня 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Усенко А.О.,

УСТАНОВИЛ:

ООО «РосЦемент» обратилось в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 10 316 163 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником нежилого здания – производственный корпус цеха №, расположенного по адресу: <адрес>. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по тому же адресу. Земельный участок образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена. Границы земельного участка и схема его расположения на кадастровом плане территории установлены Распоряжением Департамента управления имуществом г.о. Самара № от ДД.ММ.ГГ. Сведения о зарегистрированных правах на данный земельный участок, согласно данным ЕРН, отсутствуют. Общество имеет исключительно право на приобретение данного земельного участка в собственность или аренду. Постановлением Правительства Самарской области от 30.09.2015 г. № 618 установлено, что продажа земельных участков осуществляется по цене пятидесяти процентов от кадастровой стоимости земельных участков. По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость участка составила 14 145 360,57 рублей. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы.

В обоснование заявления ООО «РосЦемент» ссылается на Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ.№, подготовленный ООО «<данные изъяты>», которым по состоянию на 17.06.2016 г. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 10 316 163 рублей, подтвержденный положительным экспертным заключением Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация СРО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.№.

ДД.ММ.ГГ. решением Комиссии Управления Росреестра по Самарской области № заявление ООО «РосЦемент» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, отклонено.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержал, уточнив, что просит установить кадастровую стоимость участка равной его рыночной стоимости, определенной на основании судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица администрации г.о. Самара – ФИО3, действующая на основании доверенности, против установления кадастровой стоимости земельного участка по рыночной стоимости, установленной в Отчете об оценке от ДД.ММ.ГГ.№, подготовленном ООО «<данные изъяты>», а также в заключении судебной экспертизы, возражала, полагая, что выбор объектов-аналогов произведен неправильно, поскольку у аналогов, в отличие от объекта оценки, отсутствуют инженерные коммуникации.

Представители административных ответчиков – Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, а также заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Самарской области, Министерства имущественных отношений, Министерства строительства Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области ранее представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда. Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области в ранее представленных возражениях на административное исковое заявление, просил в удовлетворении требований отказать. В своем отзыве представитель Управления Росреестра по Самарской области, в случае отсутствия дополнительных доказательств в подтверждение рыночной стоимости объекта оценки, просил в иске отказать.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «РосЦемент» в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ООО «РосЦемент» является собственником нежилого здания (производственный корпус цеха №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданного ДД.ММ.ГГ. (л.д. №).

Указанное нежилое здание, расположено на земельном участке площадью * *** кв.м с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером № был образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена, путем раздела, определена его граница и схема расположения на кадастровом плане территории, что следует из распоряжения Департамента управления имуществом г.о. Самары ДД.ММ.ГГ.№, схемы расположения (л.д. №).

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пп. 3 п. 2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов и о признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Самарской области, утвержденного Постановлением Правительства Самарской области от 30.09.2015 №618 (ред. от 17.05.2017) цена земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, при их продаже определяется в размере пятидесяти процентов от кадастровой стоимости земельных участков на период до 1 июля 2018 года собственникам зданий, сооружений либо помещений в них.

Таким образом, размер кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивает права и законные интересы административного истца.

Приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеназванного.

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № – 17.06.2016 года, его кадастровая стоимость составила 14 145 360, 57 рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 01.12.2016 г. обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление отклонено.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «РосЦемент» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Истцом в обоснование своих требований представлен Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся спорный земельный участок. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 10 316 163 рублей по состоянию на 17.06.2016 года.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ.№, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 7 028 000 рублей (л.д. 136-179).

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО №7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с проведением осмотра объекта исследования – земельного участка с кадастровым номером №.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 5 земельных участков производственно-складского назначения, расположенных в Промышленном, Советском, Железнодорожном, Кировском районах г. Самары, максимально сопоставимых с объектом экспертизы по своим параметрам и ценообразующим факторам.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. В расчетах применены корректировки на торг, на наличие инженерных коммуникаций, местоположение относительно магистралей и района города, на площадь объектов.

Доводы представителя администрации г.о. Самара о том, что при производстве судебной экспертизы экспертом были неправильно выбраны объекты-аналоги, которые по своим характеристикам не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки и несопоставимы с объектом оценки, поскольку на выбранных оценщиком объектах (в отличии от объекта оценки) отсутствуют инженерные коммуникации, что привело к существенному занижению итоговой рыночной стоимости спорного земельного участка, суд считает необоснованными.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 пояснил, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. В ходе исследований был использован сравнительный подход, метод сравнения продаж. В качестве сравниваемых объектов приняты предложения о продаже земельных участков производственно-складского назначения, расположенные в промышленных зонах города. При расчете использовалась информация об объектах аналогах, представленных в Базе данных «АДОН». Для оценки были отобраны 5 наиболее сопоставимых объектов-аналогов (по дате оценки, сегменту рынка, по назначению, виду права). Данные о наличии у 4-х из 5-ти аналогов инженерных коммуникаций отсутствовали, однако, это не свидетельствует о несоответствии их объекту оценки, поскольку значение объекта оценки, являющегося застроенным земельным участком, принято без учета улучшений (наличия коммуникаций), что согласуется с положениями п. 20 ФСО №. Кроме того, произведена корректировка на наличие коммуникаций, что повысило стоимость объекта оценки на 50% (страница №, № отчета). Всего применено пять корректировок. Корректировки на площадь и на административный район повысили стоимость объектов-аналогов до уровня объекта оценки (страницы №, № отчета).

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, его показания последовательны, логичны, аргументированы, он обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных земельных участков, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

Заключение судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным. Выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости земельного участка, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке ООО «<данные изъяты>» не имеется. Выбранный оценщиком в рамках сравнительного подхода метод регрессионного анализа, когда стоимость одного объекта может повлиять на конечный результат, в данном случае, не отражает действительную рыночную стоимость объекта оценки, поскольку в качестве одного из объектов-аналогов в нарушении требований федеральных стандартов оценки был выбран участок с разрешенным использованием под ИЖС, что существенно повлияло на итоговую рыночную стоимость объекта-оценки, относящегося к сегменту производственно-складской застройки, в сторону увеличения.

Представитель административного истца не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 28.03.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 01.12.2016 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «РосЦемент» удовлетворить.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.06.2017г.