Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-407/18 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2843,9 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, магазин, равной его рыночной стоимости, определенной на 1 августа 2015 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержав административный иск, просил установить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном отчетом оценщика. Представил письменные возражения на повторное заключение эксперта. Просил вызвать в судебное заседание эксперта ФИО2 для дачи пояснений по экспертному заключению.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) представила письменные пояснения, в которых полагала, что установленная повторной судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представилотчет, составленный оценщиком <данные изъяты>

Определением Московского областного суда от 19 марта 2018 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

Заключением эксперта ФИО3 установлена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию 1 августа 2015 года в размере 111250 000 рублей.

Представитель административного ответчика не согласилась с заключением судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной судебной оценочной экспертизы ввиду допущенных экспертом при оценке объекта недвижимости требований законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенностью замечаний представителя административного ответчика к заключению эксперта ФИО3 определением Московского областного суда от 13 июня 2018 года была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

Заключением эксперта ФИО2 установлена рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию 1 августа 2015 года в размере 138124 000 рублей.

С выводами, содержащими в повторном экспертном заключении, не согласился представитель административного истца.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету оценщика и заключению повторной судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Однако, как усматривается из отчета, объект оценки расположен в центральной части г. Видное, на красной линии, в районе сложившейся многоэтажной застройки. Объект-аналог №1 расположен в селе Ям г.о. Домодедово, информация о расположении относительно красной линии отсутствует. Объект-аналог №2 расположен в одном районе с объектом оценки, но во дворах. Объект-аналог № 3 расположен в поселке городского типа Октябрьский Люберецкого района. Таким образом, оценщиком не был проанализирован и учтен фактор местоположения (стр.113-115 отчета об оценке).

Также оценщиком не учтено, что объект-аналог №1 в сравнительном подходе предлагается в состоянии «под отделку» и по состоянию отличатся от объекта оценки. При этом корректировка по данному фактору отсутствует.

Кроме того, понижающая корректировка на площадь при расчете доходным подходом на стр. 95 отчета не обоснована, поскольку помещения в торговых центрах всегда сдаются по частям.

Из пункта 13 ФСО № 3 следует, что в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

В нарушение указанных положений на стр. 70 отчета об оценке величина прибыли предпринимателя в размере 5% при расчете стоимости в рамках затратного подхода определена оценщиком экспертно, не обоснована расчетами и/или ссылками на справочные материалы и не проанализирована на соответствие рыночным данным.

Таким образом, установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим отчет, составленный оценщиком <данные изъяты> не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения повторной судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта ФИО2, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт ФИО2 выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования.

В процессе работы эксперт ФИО2 проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная повторной судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в повторном судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Доводы представителя административного истца направлены на переоценку выводов, содержащихся в повторном экспертном заключении.

Представителем административного истца не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Доводы представителя административного истца о том, что эксперт обязан был произвести осмотр объекта оценки, противоречат требованиям статьи 7 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Из определения о назначении повторной судебной оценочной экспертизы следует, что экспертиза назначена по материалам административного дела.

Возражения представителя административного истца относительно даты опубликования объявлений по объектам-аналогам, состава коммуникаций, применения корректировки на местоположение, отсутствие корректировок на площадь, противоречат содержанию заключения эксперта.

Как следует из заключении, экспертом была проанализирована значительная совокупность аналогов по продаже торговых объектов, приложены скриншоты объявлений. В связи с тем, датой определения рыночной стоимости является 1 августа 2015 года, эксперт в заключении указал, что в связи с ограничением информации по объектам-аналогам на указанную дату, им подобраны объекты-аналоги с датой публикации в пределах среднерыночного срока экспозиции относительно к дате оценке (л.21 заключения).

Соглашаясь с выводами эксперта в указанной части, суд исходит из того, что согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Согласно заключению эксперт пришел к выводу, что цена предложения на объекты – аналоги с датой опубликования после 1 августа 2015 года соответствует сложившемуся рынку цен на дату кадастровой оценки - 1 августа 2015 года.

Относительно несогласия представителя административного истца с заключением в части применения корректировки на местоположение экспертом приведены суждение в соответствии с которыми, поскольку объект экспертизы и объекты-аналоги № 3-4 расположены практически на сопоставимом удалении от МКАД (<10 км) для данных объектов учитывалась лишь разница в направлении. Объект аналог №1 расположен с внешней стороны ММК (А-107), 33 км от МКАД попадает в условный диапазон «от ММК (А-107) до БМК, (А-108), Юг, от ?28 до ?67 км», т.е. при ширине диапазона в 30 км удаление рассматриваемого объекта соответствует его нижней границе. Схожая ситуация наблюдается и для аналога №2 – 12 км от МКАД, попадает в условный диапазон «от ?10 км от МКАД до ММК (А-107), Юго-Восток, от ?10 до ?40 км». С учетом приведенных расчетов в отношении аналогов №1 и №2 экспертом использовались соответствующие значения удельных показательней по выборке, что в большей степени отражает особенности местоположения данных объектов. Расчет корректировки приведен в таблице. Также экспертное заключение содержит суждение о применении корректировок на красную линию (л. 23-24 экспертизы).

Вопреки доводам представителя административного истца в заключении содержится мотивированное суждение относительно наличия оснований для применения корректировки на площадь. Эксперт на основе приведенных в заключении данных построил степенную линию тренда, отражающую выявленную закономерность для зависимости значений поправочных коэффициентов на масштаб, и на объекты большей площади.

Доводы представителя административного истца о том, что стоимость земельного участка под объектом оценки должна определять исходя из рыночной стоимости, суд находит несостоятельными. Как следует из заключения экспертом сделан вывод, что кадастровая стоимость земельных участков под объектами-аналогами адекватно отражает их рыночную стоимость по состоянию на дату определения стоимости (л. 22 заключения).

Соглашаясь с выводом эксперта в указанной части, суд также исходит из следующего.

Как предусмотрено п. 2 ст. 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В заключении эксперта указано, что у оценщика при составлении отчета отсутствовали основания для определения рыночной стоимости земельного участка. В отношении земельного участка, расположенного под объектом оценки ранее правообладателем кадастровая стоимость не оспаривалась в установленном законом порядке. Соглашаясь с доводами эксперта в указанной части, суд также исходит из того, что из содержания объявлений по объектам-аналогам не следует, что цена предложения как объекта недвижимости, так и земельного участка под ним определены исходя из рыночной, а не кадастровой стоимости.

Возражения представителя административного истца о том, что экспертом не подтвержден примененный срок эксплуатации объекта недвижимости, противоречит заключению, из которого следует, что типичный срок экономической жизни объекта в соответствии с данными справочника «Marshall Valuation Service» определяется в 70 лет. С учетом того, что оцениваемый объект недвижимости введен в эксплуатацию в 2008 году, расчет накопленного износа объекта определен в 10%.

Необоснованное ходатайство представителя административного истца о вызове экспертав судебное заседание для разъяснения вопросов, мотивированные ответы на которые содержатся в заключении, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании, направлено на злоупотребление представителем административного истца процессуальными правами, на нарушение прав и интересов других лиц, участвующих в административном деле, на затягивание судебного разбирательства.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для вызова эксперта ФИО2 в судебное заседание для дачи пояснений.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением повторной судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного повторным экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 29 декабря 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 29 декабря 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2843,9 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> магазин, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 138124000 (сто тридцать восемь миллионов сто двадцать четыре тысячи) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунов

Мотивированное решение составлено 3 сентября 2018 года