Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административных ответчиков: Правительства Удмуртской Республики, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Удмуртской Республики, Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики – Т.К.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ч.С.В., о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ,

установил:

Ч.С.В. обратился в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования мотивировал тем, что он является собственником объекта недвижимости – нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж №, этаж №, этаж №, этаж №, кадастровый №, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> (далее - Объект).

Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость Объекта с кадастровым номером № установлена в размере <данные изъяты> рублей. Указанная кадастровая стоимость рассчитана на основании акта от ДД.ММ.ГГГГ№.

В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ИП Ш.А.Н. по заказу административного истца, рыночная стоимость Объекта с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> рублей.

Для урегулирования спора административный истец обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Удмуртской Республики (далее - Комиссии).

К указанному заявлению Ч.С.В. приложен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ИП Ш.А.Н.

Заявление Ч.С.В. было рассмотрено на заседании Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения указанного заявления Комиссия установила, что отчет об оценке допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение, что не соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29.07.1998 г. (далее - Закон об оценке), пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 (далее - ФСО №3).

С учетом высказанных замечаний по отчету об оценке, Комиссией принято решение об отклонении заявления Ч.С.В. в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №.

Административный истец считает, что решением Комиссии нарушаются его права как собственника объекта недвижимости, так как в результате завышенной кадастровой стоимости истец вынужден платить завышенный налог на имущество.

Представитель Ч.С.В. – Д.К.М. в судебное заседание не явился, представил суду через канцелярию суда ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В судебное заседание Ч.С.В. не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствии. Ходатайство о назначении повторной экспертизы поддержал.

Судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствии административного истца.

В удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы судом отказано.

Представитель Правительства УР, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Удмуртской Республике и Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики – Т.К.Ю. возражала против удовлетворения заявленных требований.

Проверив основания заявленного иска и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела усматривается, что Ч.С.В. является собственником объекта недвижимости – нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж №, этаж №, этаж №, этаж №, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> (далее - объект).

Согласно ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в с суде или комиссии.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В течение пяти рабочих дней, с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Заявитель обратился в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости и представил отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ИП Ш.А.Н., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составила <данные изъяты> рублей ( л.д.17).

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ заявление Ч.С.В. отклонено в связи с тем, что отчет не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данная комиссия была создана на основании приказа Министерства имущественных отношений Удмуртской Республики от 28 декабря 2018 года. Этим же приказом был утвержден состав комиссии и возложены полномочия секретаря комиссии.

19 июня 2019 года приказом Министерства имущественных отношений в состав комиссии внесены изменения ( л.д. 108-110).

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости".

Судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о нарушении порядка создания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений УР.

В соответствии с Порядком работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости:

голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии (п. 12);

при поступлении заявления о пересмотре кадастровой стоимости секретарь комиссии проверяет наличие прилагаемых документов и срок подачи заявления, при этом датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считается дата представления его в территориальный орган уполномоченного федерального органа либо день сдачи его в организацию почтовой связи для направления в комиссию по месту нахождения территориального органа уполномоченного федерального органа (п. 14);

если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано без приложения документов, указанных в пункте 13 настоящего Порядка, или с нарушением сроков, или величина кадастровой стоимости объекта недвижимости, результаты определения которой оспариваются, ранее установлена в размере его рыночной стоимости, оно не принимается к рассмотрению, о чем секретарь комиссии в течение семи рабочих дней с даты поступления такого заявления уведомляет заявителя. Уведомление содержит перечень оснований, по которым заявление не принято к рассмотрению, с приложением самого заявления и приложенных к нему документов (в случае их наличия) (п. 15);

в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (абзац 1 п. 20);

в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (абзац 2 п. 20).

Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость Объекта с кадастровым номером № установлена в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование поданного в Комиссию заявления Ч.С.В. представил отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ИП Ш.А.Н., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составила <данные изъяты> рублей.

Заседание Комиссии по рассмотрению заявления Ч.С.В.ДД.ММ.ГГГГ было назначено на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается уведомлением о заседании комиссии (л.д. 113).

ДД.ММ.ГГГГ на заседании комиссии с участием семерых членов, Б.А.А., М.В.М., К.А.А., С.К.А., С.И.Л., Т.А.А., Ф.З.З., при секретаре М.Е.В., рассмотрено заявление Ч.С.В.

Из решения комиссии от ДД.ММ.ГГГГ следует, что принято решение об отклонении заявления Ч.С.В. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №, так как шестеро присутствующих на заседании комиссии членов проголосовали "за" - отклонение.

Проанализировав названные нормы права, и установленные обстоятельства суд приходит к выводу, что заседание комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений Удмуртской Республике ДД.ММ.ГГГГ являлось правомочным, так как на нем присутствовали семь из тринадцати членов комиссии. Рассмотрение заявления Ч.С.В. и голосование данной комиссии по итогам рассмотрения заявления соответствуют названному Порядку работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263.

В обоснование принятого решения были указаны допущенные оценщиком ИП Ш.А.Н. нарушения Федерального закона об оценочной деятельности и федеральным стандартов оценки.

По ходатайству представителя административных ответчиков Т.К.Ю., с целью проверки доводов административного ответчика о несоответствии представленного в Комиссии отчета требованиями законодательства об оценочной деятельности, назначена экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: допущено ли ИП Ш.А.Н. в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ нарушение требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ИП Е.Т.А. оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, федерального закона об оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию Отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно:

Оценщиком допущено нарушение требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, требований федеральных стандартов оценки предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке.

Нарушений требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-Ф3, требований федеральных стандартов оценки предъявляемых к описанию объекта оценки в Отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ не выявлено.

Оценщиком допущено нарушение требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-Ф3, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

По мнению Эксперта, Оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

Допускались ошибки при выполнении математических действий.

Информация, использованная оценщиком при расчете стоимости объекта оценки, является достоверной, достаточной, проверяемой частично.

Указанные нарушения оказывают влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В частности экспертом указано на следующие нарушения:

отсутствует анализ факторов как ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

на стр. 51 отчета неверно сделан вывод о ценовом диапазоне рыночной стоимости отобранных объектов аналогов сопоставимых по основным ценообразующим факторам, но не скорректированных по ним ;

аналоги 2,5,6 предлагались в 2017 г., а оценка производилась на ДД.ММ.ГГГГ, срок экспозиции для торгово-офисной недвижимости составляет 2-12 месяцев;

отсутствие корректировок на дату предложений, отсутствие анализа зависимости изменения цены от времени;

нарушение при применении корректировки отопления к объекту оценки;

ошибочное использование краткосрочной ставки в качестве безрисковой ставки, отсутствие обоснования применения премии за инвестиционный менеджмент в размере 0%, неправильное использование ставки дисконтирования;

стр.88 отчета ошибочно определен хронологический возраст объекта оценки ( 39 лет вместо 40 лет), ошибочно указан коэффициент загрузки, вместо коэффициента недозагрузки, при расчете стоимости отопления неверно указана площадь объекта ( 1902,02 вместо 1902.2);

оценщик при расчете затрат на ремонтные работы, дважды учитывал часть работ, что привело к завышению общих затрат;

на стр. 92 копии материала не позволяют точно определить, использовалось ли оценщиком информация о событиях, произошедших после даты оценки для определения стоимости объекта оценки, в отчете отсутствует анализ ставок капитализации на рынке недвижимости с приведением интервалов их значений;

оценщик в отчете допускает неоднозначное толкование правил отбора аналогов по таким ценообразующим факторам как местоположение и тип объекта (стр. 40, объекты 269, 173 стр. 50 объект 290, стр. 49 объекта-аналога 284 неверно указана стоимость предложения 20653 вместо 20669, на стр.51 неверно указаны ценовые диапазоны объектов аналогов).

Оценивая экспертное заключение, выполненное экспертом Е.Т.А., суд приходит к выводу о том, что оно соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Экспертное заключение, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. В заключении эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы.

Из буквального толкования п. 20 Порядка следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Законодатель не ставит доказательственное значение такого отчета в зависимость от того, какие нарушения допущены оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, являются они грубыми или нет.

Поскольку выводы эксперта о несоответствии представленного в Комиссию отчета требованиям Федеральных стандартов оценки никем не опровергнуты, оснований для вывода незаконности принятого административным ответчиком решения, у суда не имеется.

Являются несостоятельными и подлежат отклонению доводы представителя административного истца Д.К.М. изложенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, о недостоверности экспертного заключения, со ссылкой на допущенные ошибки в указания нарушений в части отсутствия анализа факторов как ставки доходности, периода окупаемости инвестиций, с приведением интервалов этих факторов (п. 11.7), в применении безрисковой ставки и необходимости использования долгосрочной ставки доходности (13.3.4, 13.3.10.2), применении премии за инвестиционный менеджмент в размере 0% (стр. 88). При этом, представитель административного истца сослался на то, что согласно п. 10 г ФСО № 7 данные о ставке доходности и периоде окупаемости инвестиций на рынке недвижимости не являются обязательными.

Следует отметить, что в ФСО отсутствует п. 10 г, на который ссылается представитель административного истца.

Согласно же п. 11г ФСО № 7 в рамках анализа рынка недвижимости оценщиком выполняется «анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов».

Согласно п. 5 ФСО № 3 «в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена».

Информация о ставках доходности, периодах окупаемости инвестиций на рынке недвижимости является существенной для определения стоимости объекта оценки.

Также подлежат отклонению доводы заявителя о недостоверности выводов эксперта, по поводу допущенных оценщиком ошибочном использовании краткосрочной ставки в качестве безрисковой ставки и отсутствие обоснования применения премии за инвестиционный менеджмент в размере 0%.

Доводы заявителя в данной части не опровергают выводы эксперта, основанные на подробном анализе проведенных исследований и указании на нарушения федеральных стандартов оценки

В данном случае, эксперт обоснованно мотивировал необходимость использования долгосрочной ставки доходности, с учетом срока экономической жизни объекта. Также суд соглашается с позицией эксперта об отсутствии обоснования применения премии за инвестиционный менеджмент в размере 0%. Так оценщик указывает о возможном применении премии в диапазоне от 0 до 5 %, но не мотивирует применение 0%.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения от ДД.ММ.ГГГГ№, участниками процесса не представлено.

Исходя из чего, суд не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающий опытом работы и соответствующими знаниями в данной области.

Кроме того, доводы заявителя о необоснованности экспертного заключения основаны на несогласии с указанием трех нарушений.

При этом, большая часть нарушений, отраженных в экспертизе стороной истца сомнению не подвергнута.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.

Решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ суд находит законным и обоснованным, принятым Комиссией в соответствии с предоставленными ей полномочиями, с соблюдением установленного для его принятия порядка (формы, сроков, оснований и процедуры), при соответствии его содержания требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, и фактическим обстоятельствам дела.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

В удовлетворении административного искового заявления Ч.С.В. к Правительству Удмуртской Республики, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Удмуртской Республики, Министерству имущественных отношений Удмуртской Республики о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, расположенных на территории Удмуртской Республики, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления решения судом в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Верховный Суд Удмуртской Республики.

Мотивированная часть решения изготовлена 30 марта 2020 года.

Судья Ахкямов Р.Р.