Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сальникова Алексея Викторовича об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 29 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000456, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Сальников Алексей Викторович обратился в суд с административным иском к Государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» о признании незаконными решения от 29 марта 2022 года №ОРС-59/2022/000456 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости по состоянию на 9 февраля 2022 года в размере 22 639 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого не соответствует рыночной стоимости, что нарушает законные интересы истца, влечет увеличение налоговых обязательств по уплате налога. Решениями государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 29 марта 2022 года №ОРС-59/2022/000456 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в размере равном его рыночной стоимости. Административный истец полагает, что указанное решение бюджетного учреждения не соответствует требованиям части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Административный истец Сальников А.В. извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представитель административного истца Шардаков А.С. в судебном заседании настаивал на доводах административного искового заявления, не согласен с недостатками отчета, указанными в заключении эксперта, определенной рыночной стоимостью согласен, о назначении повторной экспертизы не ходатайствует.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Сазонова М.В. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, с экспертным заключением бюджетное учреждение согласно, назначение повторной экспертизы не требуется.

Заинтересованные лица Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что Сальников А.В. является собственником:

- объекта недвижимости с кадастровым номером **, наименование «помещение», назначение «нежилое», площадью 1197,2 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. ****.

Поскольку налоговая база по принадлежащим административному истцу на праве собственности объектам недвижимости исчисляется от его кадастровой стоимости, то результат определения кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности административного истца.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** определена актом от 10 октября 2019 года № 388 по состоянию на 3 апреля 2018 года и составляет 30832389,5 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административным истцом 1 марта 2022 года в ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» подано заявления об установлении рыночной стоимости с приложением отчета об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости от 10 февраля 2022 года № АНО082-22, составленный оценщиком А.. (АНО «Центр оценки и экспертиз»).

29 марта 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» принято мотивированное решение №ОРС-59/2022/000456 об отказе в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

- оценщик использует в качестве объектов- аналогов №№ 1, 2, 3 (стр. 48-50 Отчета) для расчета рыночной стоимости объекта оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: физическое состояние (объекты аналоги №№ 1,2, 3), корректировка проведена некорректно, состояние не доказано, дата предложений (объекты аналоги №№ 1, 2, 3)- корректировка не обоснована, дата не подтверждена и не доказана. (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7);

- оценщик использует в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 (стр. 57-58 Отчета) для расчета рыночной стоимости земельного участка, относящегося к объекту оценки объекты недвижимости несхожие с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: вид разрешенного использования (объекты аналоги №№ 1, 2, 3)- несопоставимы. Оценщиком не произведен учет локального местоположения, доступности объекта-аналога № 2. Объект-аналог № 2 расположен внутри квартала, заглублен по отношению к основным дорогам (проезжей части), подъезд к нему осуществляется через соседний участок. Объект оценки и объект аналог № 2 расположены в разных условиях, следовательно, требуется корректировка. (нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7);

На основании определения Пермского краевого суда от 26 мая 2022 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» –Болдыревой Е.В. представлено экспертное заключение от 20 июня 2022 года № 22/0601-5, согласно которому отчет об оценке от 10 февраля 2022 года № АНО 082 не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены следующие замечания к отчету оценщика:

- оценщиком необоснованно принята корректировка на класс качества внутренней и наружной отделки к цене аналога №1. В объявлении о продаже объекта аналога № 1 отсутствуют фотографии внутренних помещений, какие-либо сведения о качестве отделки помещений аналога в тексте объявления отсутствуют, информация не подтверждена. Так же оцениваемое помещение имеет собственную котельную, что отличает его от объекта аналога № 1, поэтому корректнее применение крайнего (минимального) значения корректировки. Нарушены требования п. 22 ФСО № 7, п. 5,11 ФСО № 3;

- оценщиком не приведено в отчете подтверждение того, что в объекте аналоге № 3 есть помещения в подвале и на первом этаже (данная информация указана на стр. 56 Отчета, проведена корректировка на отличие, однако в скриншоте (стр. 106 Отчета) информация не подтверждена). Нарушены требования п. 5,11 ФСО № 3;

- оценщиком неверно указана (просуммирована) площадь объекта аналога № 1. В расчетах указывается площадь объекта аналога № 1 в размере 7 700 кв.м, в то время как по данным Публичной кадастровой карты площадь составляет 7648 кв.м (922+942+5326+458): Нарушены требования п. 5 ФСО № 3;

- оценщиком неверно указана цена объекта аналога № 1. В расчетах (стр. 64 Отчета) цена аналога № 1 указана в размере 22 000 000 рублей, в то время как на стр. 109 приведен скриншот объявления с ценой 19 800 000 рублей. Нарушены требования п. 5 ФСО № 3;

- участок под объектом оценки застроен, на участке расположено нежилое здание, которое фактически эксплуатируется в качестве коммерческой недвижимости (торговой). Объект аналог № 3 имеет вид разрешенного использования: открытые автостоянки для временного хранения легковых автомобилей (подтверждено данными Росреестра). Поскольку участок не застроен, при проведении расчетов должен учитываться установленный вид разрешенного использования, т.е. разрешенное использование объекта аналога № 3: открытые автостоянки для временного хранения легковых автомобилей (фактически объект промышленного назначения, другой подсегмент рынка). Корректировка на вид разрешенного использования не проведена, ее отсутствие не обосновано. Нарушены требования п.22 ФСО № 7.

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены идентичные замечания относительно тех, которые указаны в решениях государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 29 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000456, что свидетельствует о его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, то есть установлены нарушения тех же требований ФСО и закона об оценочной деятельности, что и указаны в решении ЦТИ, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения от 29 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000456.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от 26 мая 2021 года экспертом общества с ограниченной ответственностью «Авангард» Б. определен размер рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 24 364 510 рублей с кадастровым номером ** по состоянию на 9 февраля 2022 года.

В данном случае заключение эксперта от 20 июня 2022 года № 22/0601-5 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Б. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости в размере 24 364 510 рублей по состоянию на 9 февраля 2022 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 1 марта 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 29 марта 2022 года № ОРС-59/2022/000456 – отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** равной его рыночной стоимости в размере 24 364 510 рублей по состоянию на 9 февраля 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 марта 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 15 августа 2022 года.

Судья: подпись