Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Завод Лоджикруф» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Завод Лоджикруф» обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года в размере рыночной стоимости – 230 512 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17.05.2019 года по состоянию на 01.01.2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 610 875 745,38 рублей.

Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость данного земельного участка, которая в соответствии с отчетом <скрыто> по состоянию на 01.01.2018 года составляет 230 512 000 рублей.

По мнению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости, а также как лица, имеющего исключительное право выкупа земельного участка, поскольку выкупная цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 230 512 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

В процессе производства ООО «Завод Лоджикруф» исковые требования уточнило. С учетом уточнений, административный истец просил установить по состоянию на 01.01.2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 400 028 296 рублей в рамках проведенной по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Завод Лоджикруф» исковые требования в указанном размере поддержал.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО2 не возражала против права истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, полагая, что рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года заключением судебной экспертизы определена неверно, в связи с чем просила в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Представитель заинтересованного лица администрации г.Рязани ФИО3 возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, судебного эксперта, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению.

На основании ст.65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч.3 ст.66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО "Завод Лоджикруф" является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами № (<скрыто>№<скрыто>№ (<скрыто> по договору аренды, заключенному с администрацией г.Рязани, ООО "Завод Лоджикруф" является соарендатором земельного участка с кадастровым номером №<скрыто> расположенного по адресу: <адрес> находящегося в муниципальной собственности, что подтверждается договором № аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к договору № аренды земельного участка с кадастровым номером №, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04.07.2019 года и не оспаривалось лицами, участвующими в деле.

В силу п.9 ч.2 ст. 39.6, ч.1 ст. 39.20 Земельного Кодекса РФ административный истец как собственник указанных объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, на котором они расположены, в собственность без проведения торгов.

Решением Рязанской городской Думы № 307-1 от 21 августа 2013 года "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" цена земельных участков при заключении договоров купли-продажи поставлена в зависимость от их кадастровой стоимости.

Таким образом, размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № затрагивает права административного истца.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.05.2019 года по состоянию на 01.01.2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 610 875 745,38 рублей.

Согласно отчету <скрыто> по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 230 512 000 рублей.

По ходатайству представителя административного истца для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено <скрыто>

Из заключения судебной экспертизы № от 01.10.2019 года следует, что по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 296 997 250 рублей.

В связи с неполнотой заключения судебной экспертизы № судом по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза.

Согласно выводам дополнительной судебной экспертизы № от 19.11.2019 года, проведенной <скрыто> по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 400 028 296 рублей.

В судебном заседании судебный эксперт ФИО11 заключение дополнительной судебной экспертизы поддержал в размере представленного им расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года от 23.12.2019 года в сумме 563 322 784 рубля, заменив в расчете рыночной стоимости объекта оценки объект-аналог № 4, использованный в заключении дополнительной судебной экспертизы (земельный участок <скрыто> в черте г.Рязани под <скрыто> цена предложения – 15 000 000 рублей), поскольку данный земельный участок имеет разрешенное использование: под многоэтажное жилищное строительство и по сегменту рынка несопоставим с объектом оценки, имеющим <скрыто>.

При этом, эксперт пояснил, что в расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года от 23.12.2019 года в расчетной таблице на стр. 7-8 им ошибочно изложено описание объекта-аналога № 4 и в приложении на стр. 23-24 ошибочно приведено объявление о продаже объекта-аналога № 4 (земельный участок <скрыто> в черте <скрыто>, <скрыто>, цена предложения – 15 000 000 рублей), фактически в этом расчете как объекта-аналог № 4 им применен земельный участок промышленного назначения, площадью <скрыто> кв.м., расположенный в <адрес> ценой предложения 12 000 000 рублей, данные которого использованы в расчетах. Указанная ошибка не повлияла на правильность расчетов. К материалам дела приобщен скриншот объявления о продаже земельного участка, расположенного в <адрес>

Указанное экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федеральных законов от 31.05.2001 года № 73- ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственно-экспертных учреждениях системы Министерства Юстиции РФ, являющихся Приложением к приказу Министерства юстиции РФ № 346 от 20.12.2002 года, Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года № 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Из заключения судебной экспертизы, дополнительной судебной экспертизы, расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года от 23.12.2019 года, объяснений эксперта ФИО11 в судебном заседании следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом стоимость объекта оценки определялась сравнением с ценой продажи аналогичных объектов, анализ рынка земельных участков промышленного назначения в г.Рязани позволил выделить 5 предложений к продаже земельных участков промышленного назначения, которые в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость земельного участка, могут рассматриваться в качестве аналогов объекта оценки по причине наибольшей сопоставимости с объектом оценки: по виду передаваемых имущественных прав (право собственности); по дате предложения, наиболее приближенной к дате оценки 01.01.2018 года; по местоположению (<скрыто>); по предполагаемому использованию – <скрыто>, а именно: земельный участок, <скрыто> ценой предложения 4 050 000 рублей (объект сравнения № 1); земельный участок <скрыто>, ценой предложения 84 000 000 рублей (объект сравнения № 2); земельный участок, <скрыто>, ценой предложения 12 000 000 рублей (объект сравнения № 4); земельный участок <скрыто> ценой предложения 3 500 000 рублей (объект сравнения № 5).

Правильность заключения дополнительной судебной экспертизы в размере расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года от 23.12.2019 года в сумме 563 322 784 рубля не оспаривалась административным ответчиками.

Эксперт в судебном заседании подтвердил, что им была применена повышающая корректировка в размере 1,15, предусмотренном Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО4, Нижний Новгород, 2017 год, на расположение на оцениваемом земельном участке железнодорожных путей, наличие которых подтвердил представитель административного истца, в то время как ни на одном из объектов-аналогов железнодорожных путей не имеется.

Эксперт также подтвердил, что им правильно применен в расчетах корректирующий коэффициент на расположение объекта оценки относительно автомагистралей (повышающий коэффициент в размере 1,26 согласно Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО4, Нижний Новгород, 2017 год), поскольку объект оценки расположен вблизи <скрыто>; объект-аналог № 1 расположен в глубине квартала, подъезд к нему затруднен, прямого выхода на автомагистраль (Ряжское шоссе г.Рязани) не имеет; объекты-аналоги № 2, № 3 и № 4 удалены от всех крупных автомагистралей; объект-аналог № 5 также расположен в глубине квартала, прямого выезда на крупные автомагистрали не имеет.

Все объекты-аналоги он исследовал и знаком сними, объекты-аналоги №№ 1, 2, 3, не имеют коммуникаций и возможности подведения к ним каких-либо коммуникаций; объект-аналог № 4 имеет электроснабжение, возможности подведения иных коммуникаций не имеется; на объекте-аналоге № 5 отсутствует газо- и водоснабжение и возможность их подключения, что подтверждается также сообщением МП "Водоканал" № 07-06/4252 от 05.12.2019 года об отсутствии сведений о подключении объектов, расположенных на указанном земельном участке к системам водоснабжения и водоотведения. Учитывая изложенное, им применены корректирующие коэффициенты в размере 50 % в отношении объектов-аналогов №№ 1,2,3 и в размере 30 % в отношении объектов-аналогов №№ 4,5, предусмотренные Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО4, Нижний Новгород, 2017 год.

Судебный эксперт ФИО11 также указал, что, используя в расчетах объекты-аналоги № 2 и № 3 он исходил из положений ФСО № 7, позволяющих учитывать при исследовании наиболее эффективное использование объектов (НЭИ), которым для объектов-аналогов № 2 и № 3 является использование их под промышленное назначение как находящихся в промзоне - градостроительной зоне П2 (зона предприятий IV-V класса опасности) согласно Правилам землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденным решением Рязанской городской Думы № 897-1 от 11.12.2008 года, в окружении земельных участков промназначения, в уведомительном порядке из возможно перевести под пром.использование. Коэффициент местоположения объекта-аналога № 4 (проезд Яблочкова, д.5 г.Рязани) определен им в расчетной таблице в размере 0,74 (для объектов, расположенных на окраине городов, в промзонах) согласно Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО4, Нижний Новгород, 2017 год, поскольку он находится в промзоне г. Рязани (Дашково-Песочинский промузел).

Суд не может согласиться с доводами административного истца о нарушении экспертом требований ст. 8 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которым эксперт обязан провести исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; пп. 11, 22 ФСО № 7, предусматривающих необходимость при проведении оценки исследования рынка недвижимости и описания доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правил их отбора для проведения расчетов.

Как следует из заключений судебной экспертизы № от 01.10.2019 года, дополнительной судебной экспертизы № от 19.11.2019 года, дополнительного расчета к заключению судебной экспертизы №, объяснений судебного эксперта ФИО11 в судебном заседании, при проведении судебной экспертизы им был проведен сбор и анализ информации, необходимой для проведения исследования, изучены количественные и качественные характеристики объекта исследования, собрана другая информация, существенная для определения стоимости объектов исследования, в том числе информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект исследования; информация об объекте исследования, в том числе о его физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, исследован рынок предложений о продаже земельных участков промышленного назначения в г.Рязани, что позволило ему выделить указанные выше предложения к продаже земельных участков промышленного назначения, которые в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость земельного участка, могут рассматриваться в качестве аналогов объекта оценки (стр. 6-7, 18-19 заключения судебной экспертизы № 410-19, стр. 7, 17, 18-19 заключения дополнительной судебной экспертизы № 410-19, стр. 6 дополнительного расчета к заключению судебной экспертизы № 410-19).

Ссылки административного истца на то, что в заключениях судебных экспертиз отсутствует описание всех исследованных экспертом на рынке недвижимости земельных участков, выводы судебного эксперта не опровергают. Федеральный стандарт оценки № 7 "Оценка недвижимости", утвержденный приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 года, на который ссылается истец, носит рекомендательный характер, Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержит требования к отчету об оценке, а не к заключению судебной экспертизы, а Федеральный закон от 31.05.2001 года № 73- ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» таких требований к заключению судебной экспертизы не предъявляет.

Суд не может согласиться и с мнением истца о нарушении судебным экспертом требований Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ № 668-р от 06.03.2002 года, о невозможности использования для расчета рыночной стоимости земельного участка аналогов, имеющих значительные различия скорректированных цен (скорректированная цена 1 кв. м. составляет: по объекту-аналогу № 1 - 1526 руб., а по объекту-аналогу № 4 – 3 304 руб.) По мнению судебного эксперта, обладающего специальными познаниями в области оценки, различия указанных скорректированных цен объектов-аналогов незначительны и позволяют использовать их при проведении экспертизы.

Доводы представителя административного истца о несоответствии заключений судебных экспертиз требованиям достоверности и достаточности, предъявляемым к ним п. 11 ФСО № 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденным Приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015 года, поскольку имеющиеся в заключениях судебных экспертиз и дополнительном расчете ссылки на распечатки используемой информации об объектах-аналогах невозможно проверить, поскольку на настоящее время указанные в них Интернет-страницы не открываются, не опровергают выводы судебного эксперта, который подтвердил, что на момент проведения им исследования указанные Интернет-страницы были активны и доступны для просмотра, выкопировки из них приложены к заключениям судебных экспертиз.

Не доверять объяснениям судебного эксперта у суда не имеется никаких оснований.

Рецензии на заключение судебного эксперта ФИО11 специалиста ФИО15 представленные Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области, выводы судебной экспертизы не опровергают.

Иных доводов, свидетельствующих о необоснованности расчета рыночной стоимости земельных участков истца судебным экспертом ФИО11 сторонами не приведено.

Эксперт обладает специальными познаниями в оценочной области, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в правильности его выводов у суда не имеется.

Учитывая изложенное, суд признает заключение дополнительной судебной экспертизы в размере представленного экспертом расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2018 года от 23.12.2019 года в сумме 563 322 784 рубля, достоверным.

Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права истца, суд полагает, что его требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной обоснованно и считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в размере 563 322 784 рубля.

В силу ст. 4 КАС РФ суд защищает нарушенные или оспариваемые права, свободы и законные интересы граждан и организаций.

Учитывая, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области, истцом не доказан факт нарушения его прав ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Рязанской области, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Завод Лоджикруф» к данному административному ответчику.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Завод Лоджикруф» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 563 322 784 рубля.

Датой подачи заявления считать 22 августа 2019 года.

В удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Завод Лоджикруф» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.

Судья: подпись Милашова Л.В.

Копия верна:

Судья: Милашова Л.В.