ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Решение № 3А-412/20 от 18.01.2021 Ставропольского краевого суда (Ставропольский край)

дело № 3а-58/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 18 января 2021 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Стасенко О. В.,

с участием представителей : административного истца Дерябина И. А. – Мазур К. Н., заинтересованного лица – Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Бочарниковой С. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дерябина И. А. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил :

Административный истец – Дерябин И. А. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …, площадью 600 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для использования под объектами производственной базы (литеры «Г», «Г1», «Г2» - гаражи, «Г3» - сторожка, «М1» - мастерская), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица …, равной его рыночной стоимости в размере – 801 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года; указании, что установленная кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка применяется для определения размера налогооблагаемой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером … принадлежит ему на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 августа 2020 года № ….

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 августа 2020 года № … кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером … определена по состоянию на 01 января 2019 года в размере 3 421 968 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость спорного земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, административный истец обратился к независимому оценщику – ИП … А. С. для определения рыночной стоимости заявленного в иске земельного участка.

Согласно отчету об оценке № … от 14 августа 2020 года, выполненному ИП … А. С., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером … определена в размере – 801 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Административный истец полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как собственника, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей, исчисляемых из его кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Дерябина И. А. – Мазур К. Н. поддержал заявленные требования в полном объеме, просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере 801 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке № … от 14 августа 2020 года, выполненным ИП … А. С., сославшись на несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. При этом представитель административного истца подтвердил, что вид разрешенного использования спорного земельного участка в ноябре 2020 года был изменен на индивидуальное жилищное строительство.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица - ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Бочарникова С. А. возражала в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на отсутствие к этому правовых оснований, на правильность установленной в результате массовой государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости спорного земельного участка, что, по ее мнению, подтверждается заключением судебной оценочной экспертизы.

Административный истец Дерябин И. А. в судебное заседание не явился, по утверждению его представителя Мазур К. Н. извещен о времени и месте проведения судебного заседания.

Представители административных ответчиков - министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просило рассмотреть настоящее дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления, и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости : земельном участке с кадастровым номером …, с разрешенным видом использования – для использования под объектами производственной базы (литеры «Г», «Г1», «Г2» - гаражи, «Г3» - сторожка, «М1» - мастерская), категорией земель - земли населенных пунктов, площадью 600 кв. м., кадастровой стоимостью 3 421 968 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (том 1 л. д. 80-83).

От заинтересованного лица - администрации города Ставрополя поступило ходатайство с просьбой о проведении судебного заседания без участия представителя администрации.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованного лица, допросив эксперта … В. Г., проводившего по настоящему административному делу судебную оценочную экспертизу, исследовав в совокупности письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является, в частности, земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец 07 сентября 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку земельный налог за находящийся у Дерябина И. А. в собственности земельный участок с кадастровым номером … рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, административному истцу Дерябину И. А. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером …, площадью 600 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для использования под объектами производственной базы (литеры «Г», «Г1», «Г2» - гаражи, «Г3» - сторожка, «М1» - мастерская), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 августа 2020 года № …, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 22 октября 2012 года (том 1 л. д. 14-16).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере – 3 421 968 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 августа 2020 года № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 1 л. д. 13).

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298 и пунктом 6 ФСО № 1 результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки, то есть стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт «д» пункта 23 ФСО № 1).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка является завышенной, административный истец представил отчет № … от 14 августа 2020 года, выполненный оценщиком – ИП … А. С., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 801 000 рублей (том 1 л. д. 17-55).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 вышеуказанного Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорного земельного участка и установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству представителя административного истца Дерябина И. А. – Мазур К. Н. определением Ставропольского краевого суда от 05 октября 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Эксперт» (том 1 л. д. 76-79).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 20 ноября 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером … по состоянию на 01 января 2019 года составила 3 967 000 рублей (том 1 л. д. 94-146).

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт … В. Г. выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержал, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности, Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии со статьями 7, 8 которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 20 ноября 2020 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, отвечающим требованиям к субъектам профессиональной оценочной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание произведенного исследования, все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка, необходимые сведения об использовании источников получения информации, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, суд не усматривает оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение, равно как и сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области. Ответ на поставленный судом вопрос полный и ясный, исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, выводы подробно мотивированы и не противоречивы.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объекта исследования проведена экспертом на основании визуального обследования, о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-58/2021 (3а-412/2020) с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, а именно : земельный участок с кадастровым номером …, площадью 600 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования (в соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости) : для использования под объектами производственной базы (литеры «Г», «Г1», «Г2» - гаражи, «Г3» - сторожка, «М1» - мастерская), расположенный по адресу : Ставропольский край, город Ставрополь, улица …, имеющий многоугольную форму, спокойный рельеф участка, хорошую транспортную доступность, расположение на красной линии в месте с высоким трафиком (1-ая линия ул. …), подъездные пути с твердым покрытием, возможность подключения инженерных коммуникаций. На исследуемом земельном участке имеется сооружение – сторожка, большая часть участка свободна от застройки, плотность окружающей застройки – выше среднего, застройка представлена преимущественно жилой недвижимостью (частные и многоквартирные жилые дома), а также торговой недвижимостью.

С учетом целей оценки для установления рыночной стоимости спорного земельного участка экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию.

Глава VI (пункты 12 – 21) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, посвященная анализу наиболее эффективного использования недвижимости, содержит критерии такого анализа применительно к объекту оценки.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости, позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (пункты 12, 15 ФСО № 7).

Наиболее эффективное использование объекта оценки представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано; может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование.

В исследовательской части заключения экспертом произведен анализ наиболее эффективного использования спорного земельного участка с учетом его местоположения согласно Генеральному плану, а также положений Правил землепользования и застройки города Ставрополя.

Так, в разделе 2.6 заключения при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования эксперт указал, что размеры спорного земельного участка, его форма, фронтальность и глубина, транспортная доступность и другие факторы благоприятны для размещения на нем различных объектов для ведения коммерческой деятельности, тогда как форма и площадь исследуемого участка не свойственны для производственной деятельности, более характерны для ведения коммерческой деятельности или для жилой застройки (ИЖС). Топографические и физические характеристики спорного земельного участка не характеры для его вида разрешенного использования, установленного по документу - для использования под объектами производственной базы (литеры «Г», «Г1», «Г2» - гаражи, «Г3» - сторожка, «М1» - мастерская). Указанные производственные объекты отсутствуют на исследуемом участке, фактически он почти полностью свободен от застройки, за исключением малогабаритного сооружения (сторожка), которое по субъективной оценке по данным визуального осмотра носит временный характер.

Исследуемый участок пригоден для нового строительства, его форма, площадь и характер окружающей застройки соответствуют использованию в качестве участка для размещения нежилых зданий торгового, офисного и других схожих назначений, либо для индивидуального жилищного строительства, но, учитывая расположение вблизи участка многоквартирных среднеэтажных жилых домов, делает его использование под ИЖС менее привлекательным. В этой связи, эксперт пришел к выводу, что наиболее эффективное использование в рамках физической осуществимости является использование участка под строительство коммерческих (торговых, общественного питания и др.) объектов.

Аналогичный вывод сделан экспертом и в рамках оценки максимальной продуктивности спорного земельного участка, поскольку таковую может обеспечить его использование в качестве земельного участка коммерческого строительства (торгового, общественного питания и др.), так как данные виды способны принести наибольший чистый доход или наибольшую остаточную стоимость земли. Вариант использования в качестве участка под ИЖС менее продуктивен в данном случае, ввиду расположения в ближайшем окружении многоквартирных среднеэтажных домов, снижающих инвестиционную привлекательность строительства индивидуального жилого дома.

Также в экспертном заключении указано, что поскольку в соответствии с картой градостроительного зонирования объект исследования находится в территориальной зоне «Ж-1.1. Зона разноэтажной жилой застройки» города Ставрополя, к основным видам разрешенного использования которой относятся : для индивидуального жилищного строительства, под магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание и др., то варианты использования исследуемого земельного участка для индивидуального жилищного строительства или для размещения нежилых зданий торгового, общественного питания и других схожих назначений (указанных в основных видах разрешенного использования) не противоречат нормам действующего законодательства и являются наиболее эффективными.

С учетом вышеизложенных обстоятельств экспертом произведен анализ рынка объекта исследования за 2018 год, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки при альтернативных вариантах его использования в соответствии с наиболее эффективным использованием – земли коммерческого назначения, определена активность рынка, проанализированы фактические данные о ценах предложений к продаже земельных участков коммерческого назначения, расположенных в г. Ставрополе, описана применимость существующих подходов и методов к оценке с приведением результатов такого анализа, избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, включающий в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходных с оцениваемым, и предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имелась информация о ценах. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка. Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Невозможность использования иных подходов, методов оценки экспертом также обоснована в исследовательской части заключения.

С учетом имеющейся в открытом доступе информации и индивидуальных особенностей объекта исследования в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка экспертом из 27 объектов, выставленных на продажу на открытом рынке в г. Ставрополе, отобраны 4 наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы : все земельные участки относятся к землям населенных пунктов, имеют возможность подключения коммуникаций, аналоги №№ 1, 2, 4 находятся в собственности, аналог № 3 находится в краткосрочной аренде, аналог № 1 расположен на красной линии в спальном микрорайоне современной высотной застройки (окраина города, смешанный тип застройки), в зоне многоэтажной жилой застройки, предназначен для размещения объектов торговли, аналог № 2 расположен на красной линии в районе крупной автодороги (окраина города, смешанный тип застройки), в зоне огороднических и садоводческих объединений, предназначен для размещения объектов оптовой торговли, аналог № 3 расположен внутри квартала на удалении от основного транспортного и пешеходного трафика, в спальном районе жилой застройки, в зоне среднеэтажной жилой застройки и предназначен для проектирования реконструкции магазина, аналог № 4 расположен внутри квартала на удалении от основного транспортного и пешеходного трафика, в спальном микрорайоне жилой застройки, в зоне индивидуального жилищного строительства и предназначен под коммерческие цели.

В соответствии с требованиями ФСО № 7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов по определенным критериям, цена объекта оценки корректировалась экспертом с применением корректировок для земельных участков коммерческого назначения с приведением обоснования для введения конкретной корректировки (поправки).

Так, из описательной части экспертного исследования и таблицы 9 «Определение рыночной стоимости объекта исследования с к/н …» следует, что при расчете рыночной стоимости спорного объекта оценки корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на имущественные права, на локальное местоположение, на физические характеристики по фактору площади, на транспортную доступность, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом в размере – 6 612, 36 рублей.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка с кадастровым номером …, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Допрошенный в судебном заседании эксперт … В. Г., проводивший по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердил свое заключение, поддержав свои письменные пояснения на замечания представителя административного истца по экспертному заключению № … от 20 ноября 2020 года.

Из пояснений эксперта в судебном заседании следует, что при проведении исследования он руководствовался, в том числе, данными Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л. А., о чем в тексте экспертного заключения имеются соответствующие ссылки с приведением скриншотов соответствующих страниц справочника. Само по себе не указание данного справочника в списке используемой литературы не является нарушением ФСО, требующего указания в заключении именно ссылок на источники информации. В данном случае это требование соблюдено. На странице 23 экспертного заключения приведены для ознакомления фотографии близлежащей объекту исследования территории, в том числе, по состоянию на сентябрь 2017 года. Эти сведения носят информационный характер о виде земельного участка. Вывод о том, что форма и площадь спорного земельного участка в 600 кв. м. не свойственны участкам промышленного (производственного) назначения, обусловлен тем, что на основании проведенной выборки площадь земельных участков производственного назначения варьируется от 944 кв. м. до 76 601 кв. м. Площадь участков производственного назначения в 600 кв. м. встречается крайне редко и является скорее исключением из правила, нежели нормой.

Эксперт в судебном заседании акцентировал внимание на том, что спорный земельный участок не застроен, имеет нехарактерную для участков промышленного назначения площадь, расположен в центре города, в окружении объектов коммерческого назначения и многоквартирных и индивидуальных жилых домов. Вид разрешенного использования «для использования под объектами производственной базы» для спорного земельного участка сохранился с того времени, когда такая база ранее располагалась на участке большей площади и когда спорный участок еще не был отмежеван. В настоящее время характер окружающей застройки изменился, спорный участок располагается в центре города, где объекты промышленного назначения не востребованы, а участки используются в основном под коммерцию. Также эксперт пояснил, что поскольку имеется тенденция по смене вида разрешенного использования участков в исследуемом районе, им были проанализированы правила землепользования и зонирования города и выявлено, что спорный участок располагается не в зоне производственного назначения, а в зоне Ж 1.1 «Зона разноэтажной жилой застройки», где предусмотрены в основных видах : индивидуальное жилищное строительство и коммерческое использование. По улице расположения спорного участка располагается центральный парк, дворец им. Гагарина, новые современные многоквартирные дома. Кроме того, в настоящее время сам собственник спорного земельного участка последовал выявленной тенденции и сменил вид его разрешенного использования на индивидуальное жилищное строительство. Учитывая окружающую застройку, эксперт в рамках анализа наиболее эффективного использования пришел к выводу, что строительство индивидуального жилого дома на спорном участке менее привлекательно, нежели использование под коммерцию, поскольку рядом расположены многоквартирные жилые дома. При этом даже если рассматривать спорный участок под ИЖС, то его кадастровая стоимость будет выше, чем установлена на дату оценки. Оценивать спорный объект недвижимости по-иному эксперт счел неправильным, поскольку в таком случае возможен выкуп участка в центре города по цене земли промышленного назначения, которая оценивается гораздо дешевле, нежели коммерческого назначения либо под ИЖС.

Также эксперт пояснил, что ссылки в экспертном заключении при анализе рынка на ядерный паритет России приведены в обоснование общеполитической и социально-экономической ситуации, поскольку наличие ядерного оружия у страны обеспечивает надежную политическую позицию и условия для стабильного развития экономики.

Ссылка представителя административного истца на нарушение пункта 20 ФСО № 7, устанавливающего, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, является несостоятельной ввиду неосновательной попытки административного истца применить критерии анализа наиболее эффективного использования, распространяемые на объект оценки, к избранным оценщиком объектам-аналогам.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, а ходатайство представителя административного истца о проведении по делу повторной экспертизы отклонено за необоснованностью.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если этими результатами затронуты их права и обязанности.

Целью обращения административного истца Дерябина И. А. в суд с настоящим иском являлось снижение налоговых платежей в связи с завышением их размера, которые подлежит исчислению, исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка, поэтому установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей кадастровую стоимость, приведет к тому, что финансовое положение административного истца будет ухудшено, а цель обращения в суд за защитой нарушенного права не будет достигнута, что противоречит положениям части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Предметом доказывания по настоящему делу являлась проверка доводов истца о нарушенном праве применительно к представленным им доказательствам, а задачей административного судопроизводства - защита права принимаемым судом решением. При отсутствии факта нарушения права по смыслу закона в иске следует отказать.

Административный истец в иске просил установить рыночную стоимость спорного земельного участка в меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой. Однако проведенной по делу судебной оценочной экспертизой № … от 20 ноября 2020 года установлена рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости в размере, превышающем установленную государственную кадастровую стоимость. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой стоимостью права и законные интересы административного истца нарушены не были. Следовательно, при отсутствии факта нарушения прав, свобод и законных интересов истца, что является одним из условий для удовлетворения административного иска, заявленные Дерябиным И. А. требования удовлетворению не подлежат.

Кроме того, суд не вправе устанавливать для собственника или арендатора новую кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения по сравнению с государственной кадастровой стоимостью, поскольку истец восстанавливает право путем снижения размера кадастровой стоимости для выполнения обязанности по оплате налоговых платежей.

На основании изложенного, с учетом того, что установленная в экспертном заключении № … от 20 ноября 2020 года рыночная стоимость земельного участка превышает его кадастровую стоимость, в удовлетворении заявленных административных исковых требований Дерябина И. А. надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административных исковых требований Дерябина И. А. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером …, площадью 600 кв. м., категория земель : земли населенных пунктов, вид разрешенного использования : для использования под объектами производственной базы (литеры «Г», «Г1», «Г2» - гаражи, «Г3» - сторожка, «М1» - мастерская), расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица …, в размере его рыночной стоимости – 801 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года, указании, что данная рыночная стоимость применяется в целях налогообложения – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 января 2021 года.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.