Гражданский кодекс часть 1

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц – филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу, Администрации Горноуральского городского округа, акционерного общества «Научно-производственная корпорация «Уралвагонзавод» имени Ф.Э. Дзержинского»

о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №,

установил:

Тюрнина Ксения Борисовна (далее – административный истец) обратилась в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № (далее – земельного участка) по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2011 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка, который расположен по адресу: ..., относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, имеет разрешенное использование – для ведения подсобного сельского хозяйства, площадь 18594139 кв. м.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2011 года утверждена приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30 ноября 2012 года № 1460 «Об утверждении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территориях муниципальных районов и городских округов Свердловской области (за исключением земель, предназначенных для дачного строительства, садоводства и огородничества) в размере 48530702, 79 руб.

Основанием для утверждения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка послужил отчет, составленный ООО «Научно-производственная фирма «Недра».

При определении кадастровой стоимости земельного участка были использованы недостоверные сведения об объекте оценки (неправильно определен перечень почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них).

В качестве доказательства, подтверждающего недостоверность сведений административный истец представил материалы почвенного обследования подсобного хозяйства Уралвагонзавода 1982-1983 годов, которое являлось пользователем земельного участка площадью 1922 га., из части которого в дальнейшем был образован спорный земельный участок площадью 18594139 кв. м.

На основании изложенного, административный истец просит в судебном порядке изменить кадастровую стоимость земельного участка и установить по состоянию на 01 января 2011 года кадастровую стоимость земельного участка в размере 24284142, 57 руб.

В ходе судебного заседания административный истец уточнил заявленные требования, согласно которым просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2011 и установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2011 года в размере его рыночной стоимости 1737000 руб.

В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке от 16 июля 2020 года № 6673109436-2020-2572, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Оценка и экспертиза собственности» С. В судебном заседании административный истец уточненные требования поддержал, заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области Аписарова О.С. возражал против доводов административного искового заявления, просит отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на отсутствие доказательств, позволяющих пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка по основанию недостоверности сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Возражений против допроса свидетеля представитель административного ответчика не имеет.

Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Уральскому федеральному округу, Администрация Горноуральского городского округа, акционерное общество «Научно-производственная корпорация «Уралвагонзавод» имени Ф.Э. Дзержинского», о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку представителей не обеспечили, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела, не заявлено, в связи с чем, дело рассматривается при имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц и исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельного участка площадью 18594139 кв. м., расположенного по адресу: ..., о чем имеется регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости от 23 декабря 2014 года.

Спорный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет 26 августа 2010 года с категорией земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения подсобного сельского хозяйства.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 30 ноября 2012 № 1460 в размере 48530702, 79 руб по состоянию на 01 января 2011 года.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 января 2013 года.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

Исходя из содержания статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, а также технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

Поскольку административный истец является собственником земельного участка, и соответственно, плательщиком земельного налога, следовательно, имеет правовой интерес на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости.

В связи с принятием Федерального закона от 03 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения части 1 статьи 24.12 Закона № 135-ФЗ, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.

Поэтому истечение этого срока не может являться обстоятельством, исключающим возможность для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Рассматривая заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по основанию недостоверности сведения об объекте недвижимости, (неправильно определен перечень почвенных разновидностей и площадь, которую занимает каждая из них), использованных при определении кадастровой стоимости, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации (статья 24.12 Закона № 135-ФЗ).

Статья 77 ЗК РФ определяет понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель до 31 декабря 2018 года определяли Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 (далее по тексту - Правила).

В соответствии с указанными Правилами государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 2, 4).

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода (пункт 7).

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов (пункт 8).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10).

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт 11).

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 июля 2005 года № 145 утверждены Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, которыми предусмотрено, что государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве; в том числе к I группе относятся сельскохозяйственные угодья (пункт 1.2).

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель и определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в целях реализации положений статьи 79 ЗК РФ (пункт 1.3).

Разделом 2 названных Методических рекомендаций предусмотрен порядок определения удельных показателей кадастровой стоимости земель, отнесенных к первой группе.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий производится в границах административных районов и землевладений (землепользований).

В случае наличия природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации (первый этап), дифференцируются по земельно-оценочным районам (пункт 2.2).

Данным подразделом названных выше Методических рекомендаций предусмотрено, что определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) осуществляется на основе: данных почвенных обследований, материалов IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков); показателей оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации (первый этап) и земельно-оценочных районов.

В последнем абзаце пункта 2.2 приведенных Методических рекомендаций отражено, что государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах землевладений (землепользований), по которым проводился IV тур оценки земель.

Земельно-оценочная информация обобщается по административным районам, земельно-оценочным территориям и субъекту Российской Федерации.

Судом установлено, что отчет об определении кадастровой стоимости № 5-2011 от 15 ноября 2011 года, на основании которого Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области были утверждены результаты государственной кадастровой оценки в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территориях муниципальных районов и городских округов Свердловской области, был подготовлен ООО «Научно-производственная фирма «Недра».

К заданию на оценку земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения, подлежащих государственной кадастровой оценке в 2011 году, Управление Россреестра по Свердловской области передало ООО «Научно-производственная фирма «Недра» список земельных участков, подлежащих оценке, среди которых указан спорный земельный участок, правообладателем которого на дату оценки являлось акционерное общество «Научно-производственная корпорация «Уралвагонзавод» имени Ф.Э. Дзержинского».

Согласно информации в отчете об исполнителях работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, специалисты ООО «Научно-производственная фирма «Недра» при проведении оценки должны подготовить исходную почвенную информацию, определить перечень почвенных разновидностей, определить в разрезе почвенных разновидностей перечень всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию.

Определение перечня почвенных разновидностей, и, площадь, которую занимает каждая из них, включает в себя определение состава почвенных разновидностей на основе материалов крупномасштабных почвенных обследований землепользований, имеющихся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Как указано в отчете № 5-2011 от 15 ноября 2011 года, для получения исходной почвенно-климатической и кадастровой информации используются следующие источники: материалы крупномасштабных почвенных обследований, имеющиеся в ГФДЗ, материалы агроклиматического оценочного зонирования, имеющиеся в ГФДЗ и в Справочнике агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации, карты кадастрового деления и дежурные кадастровые карты кадастрового (муниципального района).

Согласно пункту 9.1 Методических рекомендаций оценка земельного участка по плодородию почв проводится на основе почвенных материалов, выполненных не позднее 1989 года, являющихся документами государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Оценка земельного участка по плодородию почв проводится на основе почвенных материалов, выполненных не позднее 1989 года, являющихся документами государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства. В случае отсутствия указанных материалов проводится полевое почвенное обследование.

Согласно отчета от 15 ноября 2011 года № 5-2011 земельный участок был отнесен к первой группе функционального назначению с указанием четырех почвенных разновидностей (номера почв 1788, 1577, 1152, 2622).

В отношении каждой почвенной разновидности оценщик определил площадь (6 507 948, 65 кв. м., 5950124, 48 кв. м., 5578241, 7 кв. м., 557824, 17 кв. м.) применительно к номерам почвы 1788, 1577, 1152, 2622.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанный оценщиком составил 2, 61 руб.

Однако из содержания отчета не усматривается, что оценщик во исполнение действующих на дату оценки Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости земельного участка запрашивал в ГФДЗ и использовал почвенные материалы, выполненные не позднее 1989 года, являющиеся документами государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Между тем, из представленных административным истцом материалов почвенного обследования подсобного хозяйства Уралвагонзавода 1982-1983 годов, которое являлось пользователем земельного участка, усматривается, что согласно сводной таблице результатов анализов по почвенным разновидностям, земельный участок состоит из 13-ти почвенных разновидностей.

Поскольку карта почвенных обследований 1982,1983 года имелась на дату оценки в отделе землеустройства и мониторинга земель Управления Росреестра по Свердловской области, она должна была быть использована оценщиком при составлении отчета.

Данный подход позволил бы получить оценщику данные о разновидности почв в пределах конкретного земельного участка, что является исходной информацией для проведения оценки и верного определения размера кадастровой стоимости для целей ее внесения в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что административным истцом представлены бесспорные доказательства, подтверждающие тот факт, что при определении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2011 года были использованы недостоверные сведений о почвенной разновидности земельного участка, в результате которых, неверно было определено количественная разновидность почвы, площадь почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры и итоговое значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, административным истцом доказаны в порядке пункта 1 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства того, что при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка использовались недостоверные сведения о нем, в связи с чем, в указанной части административный иск подлежит удовлетворению, в результате чего из Единого государственного реестра недвижимости подлежат исключению сведения о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01 января 2011 года, в размере 48530702,79 руб.

В силу абзаца 3 пункта 5 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» судам следует учитывать, что при пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости по требованию заявителя может быть установлена рыночная стоимость такого объекта.

В рамках принятого судом уточнения заявленных требований, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2011 года в размере его рыночной стоимости 1737000 руб.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объектов недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В судебном заседании С. был допрошен судом в качестве свидетеля и после предупреждения его об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердил изложенные в отчете выводы.

В частности, свидетель пояснил, что оцениваемый земельный участок имеет категорию земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения подсобного сельского хозяйства, площадь 18594139 кв. м., расположен по адресу: ....

Наиболее эффективное использование земельного участка соответствует его текущему разрешенному использованию - для ведения подсобного сельского хозяйства.

В соответствии с Картой агоропроизводственных групп почв и рекомендаций по их использованию, площадь фактического использования земельного участка составляет 19220000 кв.м., из них 7130000 кв.м. – пашни, 830000 кв.м. - сенокос, 710000 кв.м. – пастбище, 10030000 кв.м.- лес, 60000 кв.м. – кустарники, 10000 кв.м. – болото, 450000 кв.м. – прочее.

В результате осмотра земельного участка оценщик сопоставил почвенную карту с границами оцениваемого земельного участка на Публичной кадастровой карте и выявил, что из состава земельного участка подсобного хозяйства Уралвагонзавода, изображенного на почвенной карте, выбыла территория населенного пункта д. Новая и 10 земельных участков.

Соответственно, 41 га. прочих земель, не подлежащих обследованию – это площадь под застройку населенного пункта.

Земельные участки с кадастровыми номерами:

№ площадью 1 882 кв. м.,

№ площадью 16 178 кв. м.,

№ площадью 11 934 кв. м.,

№ площадью 6 949 кв. м., образованы из земель под лесами, что определено при сопоставлении карт.

Общая площадь данных земельных участков составила 36 943 кв. м.

Земельные участки с кадастровыми номерами:

№ площадью 259 кв. м,

№ площадью 2 911 кв. м,

№ площадью 3 447 кв. м,

№ площадью 1 962 кв. м, образованы из земель с почвенной разновидностью индекс Л П/З т-Д пастбищ контура 40, который согласно картограмме агропроизводственных групп почв соответствует почве группы № 97б «темно-серая среднемощная тяжелосуглинистая».

Общая площадь данных земельных участков составляет 19 175 кв. м.

В картограмме агропроизводственных групп почв и рекомендаций по их использованию указано, что в состав светло-серых среднемощных тяжелосуглинистых почв (группа № 95б, агрогруппа № II индекс Л П/1 т-Д, далее - светло-серые) входят 2 га «прочих земель», исключенных из площадей сельскохозяйственных и несельскохозяйственных угодий.

На почвенной карте в контуре № 39 светло-серых почв имеется изображение построек. При осмотре земельного участка на данном месте обнаружены фрагменты конструкций построек: остатки фундамента, из земли торчит арматура, поверхность земли нарушена (ямы, рытвины, повсеместная неровность поверхности).

По пояснениям административного истца на момент приобретения земельного участка в 2014 году на данном месте построек уже не было, данная часть земельного участка на момент приобретения находилась в существующем в настоящее время состоянии.

Таким образом, на основании данных почвенной карты и осмотра, оценщик пришел к выводу о непригодности указанной в почвенной карте площади светло-серых почв в размере 2 га, так как для использования в качестве сельскохозяйственных угодий в существующем виде, для приведения в пригодное состояние требуются значительные финансовые и трудовые затраты на демонтаж остатков построек и рекультивацию нарушенных земель.

Поэтому указанные 2 га оценщиком также были исключены из площади исходного земельного участка.

Также в картограмме агропроизводственных групп почв и рекомендаций по их использованию в составе луговых маломощных среднегумусных легкоглинистых почв (группа № 82д, агрогруппа № IV, индекс А 1/2 в-А, далее - луговые) имеются 2 га «прочих земель», также исключенных из площадей сельскохозяйственных и несельскохозяйственных угодий.

Из анализа почвенной карты следует, что в контур № 23, представленный луговыми почвами, включена река Нейва, протекающая по северо-восточной границе земельного участка.

Поскольку по данным публичной кадастровой карты большая часть реки не входит в состав оцениваемого земельного участка, указанные прочие земли площадью 2 га оценщик исключает из площади исходного земельного участка.

Таким образом, из общей площади земельного участка исключается площадь «прочих земель» в размере 41 + 2 + 2 = 45 га.

Из площади лесов исключаются земельные участки с кадастровыми номерами № площадью 1 882 кв. м., № площадью 16 178 кв. м., № площадью 11 934 кв. м., № площадью 6 949 кв. м., общая площадь которых составляет 36 943 кв. м.

Из площади пастбищ в контуре № 40 исключаются земельные участки с кадастровыми номерами № площадью 259 кв. м., № площадью 2 911 кв. м., № площадью 3447 кв. м., № площадью 1962 кв. м., № площадью 7917 кв. м., № площадью 2679 кв. м., общая площадь которых, составляет 19175 кв.м.

В составе оцениваемого земельного участка также имеются земли, занятые лесами, кустарниками и болотами.

В отношении них оценщик пришел к выводу, что они непригодны для сельскохозяйственного использования ввиду того, что их поверхность занята соответственно деревьями, кустарниками и болотами, т.е. для размещения на этой площади в её существующем виде сельскохозяйственных культур физически нет ни места, ни технологической возможности.

Следовательно, использование данных земель для получения продукции сельского хозяйства теоретически возможно только после удаления из земель, занятых лесами и кустарниками деревьев и кустарников с корнями и выравнивания поверхности почвы, а на болотах - после осушения болот.

С четом изложенного, свидетель подтвердил, что площадь, пригодная для эксплуатации в сельскохозяйственных целей составляет 8595427 га.

Оцениваемый земельный участок оценщик отнес к сегменту рынка земельных участков для ведения сельского хозяйства, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения в Свердловской области на расстоянии от 50 км. от областного центра г. Екатеринбург.

В качестве источников информации использованы материалы аналитического центра УПН и данные газеты «Есть Вариант» от 27 декабря 2010 года № 52.

Согласно правилам отбора объектов аналогов оценщик указал, что им отбирались земельные участки сельскохозяйственного назначения и при наличии информации об использовании земельного участка: площади посевных, занятые несельскохозяйственными угодьями.

Так как из отобранных 15 земельных участков, оценщик не смог точно установить площадь посевных, занятые несельскохозяйственными угодьями, им принято решение об отказе использования сравнительного подхода к оценке.

Поскольку к стоимости земельных участков не применимо понятие физического износа и амортизации, оценщик отказался от затратного подхода и пришел к выводу о возможности использования доходного подхода с применением метода капитализации (земельной ренты).

Для целей оценки при доходном подходе оценщик определил набор сельскохозяйственных культур, участвующих в расчете – это многолетние травы для сенокошения; определил урожайность сельскохозяйственных культур, определил цену реализации сельскохозяйственных культур, произвел расчет валового дохода, а также расчет чистого операционного дохода от сельскохозяйственной деятельности и земельной ренты, произвел расчет ставки капитализации и расчет стоимости участка путем капитализации земельной ренты.

Полученные сведения были им сведены в таблицу 27 отчета.

В итоге рыночная стоимость земельного участка исходя из площади 8585 970 га. на дату оценки – 01 января 2011 года составила 1737000 руб.

Проверив представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, оценив показания свидетеля С. в их совокупности, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля не имеется, на основании следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона № 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО № 1 и ФСО № 3.

По общему правилу, отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.

Из содержания отчета судом установлено, что оценку земельного участка провел оценщик С., имеющий специальное образование в области оценочной деятельности и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 24 ноября 2017 года.

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО № 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью юридического лица – ООО «Оценка и экспертиза собственности».

Выводы, изложенные в отчете, соответствуют предмету исследования: в отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения земельного участка.

Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки – 01 января 2011 года.

Выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.

В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для определения как площади земельного участка, использованного для расчета рыночной стоимости, так и расчеты для определения потенциальной продуктивности земельного участка по культурам, по севообороту, по валовому доходу и затрат, а также ставки капитализации.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении применялись неверные методики, представителем Министерства по управлению государственным имуществом не представлено.

Основное замечание, на которое обращал внимание представитель административного ответчика, к содержанию отчету касается размера площади, которая была определена оценщиком как пригодная для эксплуатации в сельскохозяйственных целях.

Однако, суд не усматривает оснований для признания отчета не соответствующем законодательству об оценочной деятельности по указанному административным ответчиком основанию, поскольку использованные оценщиком в расчете сведения о площади документально подтверждены (основаны на сведениях, полученных из Публичной кадастровой карты, данных почвенной карты) и административным ответчиком не опровергнуты.

Административный ответчик в ходе судебного разбирательства по делу не представил доказательств, опровергающих размер рыночной стоимости земельного участка, а также не заявлял ходатайство о назначении по делу экспертизы.

С учетом фактических обстоятельств дела и в соответствии законодательством об оценочной деятельности, суд на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка 1737000 руб. на дату оценки – 01 января 2011 года.

При таких обстоятельствах указанная в отчете итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в размере 1737000 руб. подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Суд устанавливает по требованию административного истца по состоянию на 01 января 2011 ода кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 1737000 руб.

При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд является 09 сентября 2019 года.

В связи с удовлетворением заявленных требований, с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области полежит взысканию государственная пошлина в пользу административного истца.

Руководствуясь статьями 103, 174, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое Тюрниной Ксении Борисовны о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2011 года, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2011 года в связи с недостоверными сведениями, использованными при определении его кадастровой стоимости.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2011 года в размере 48530702,79 руб.

Установить по состоянию на 01 января 2011 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 18594139 кв. м., категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование «для ведения подсобного сельского хозяйства», расположенного по адресу: ... в размере его рыночной стоимости 1737000 (один миллион семьсот тридцать семь тысяч) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 09 сентября 2019 года.

Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу Тюрниной Ксении Борисовны (( / / ) года рождения) расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) руб.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд.

Судья С.Н. Полевщикова