Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 12 июля 2022 года в городе Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ингка Сентерс Рус Проперти Б» к Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Ингка Сентерс Рус Проперти Б» (далее – ООО «Ингка Сентерс Рус Проперти Б», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером , общей площадью кв.м, местоположение: . (т. 2 л.д. 49-51)

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 3 марта 2020 года и составляет рублей. (т. 2 л.д. 52)

На основании отчета об оценке от года, выполненного ООО «Первая Оценочная Компания» (оценщик Кротова Е.П.), общество года обратилось в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее – бюджетное учреждение), просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости рублей. (т. 2 л.д. 160-161, 162-163)

Решением бюджетного учреждения от года № в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано. (т. 2 л.д. 165-169)

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых обязательств, общество года обратилось в суд с требованием об оспаривании указанного решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости рублей. (т. 1 л.д. 5-7)

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Ингка Сентерс Рус Проперти Б» Писков И.А. заявленные требования поддержал, не возражал против выводов судебной экспертизы; указал, что полномочий на изменение предмета административных исковых требований представленная доверенность не содержит, считал необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной согласно заключению судебной экспертизы № от года.

Представитель бюджетного учреждения Малышкин Д.И. возражал против удовлетворения административных исковых требований, считал, что в случае признания решения бюджетного учреждения законным, административный истец должен повторно обратиться в бюджетное учреждение с новым отчетом об оценке. (возражения – т. 2 л.д. 103-106)

Представитель Администрации г. Омска Окишев К.В. полагал, что в удовлетворении административных исковых требований о признании решения бюджетного учреждения незаконным следует отказать, не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, установленной заключением эксперта. (отзыв – т. 2 л.д. 170-171)

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». (далее - Закон № 237-ФЗ)

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п установлено, что применение на территории Омской области положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Омской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 указанного закона.

Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» наделено полномочиями на территории Омской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст. 6 и 7 Закона № 237-ФЗ, п. 1.1.1 Регламента рассмотрения бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116. (т. 2 л.д. 127-146)

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. (за исключением случаев, установленных настоящей статьей)

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. (часть 2 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:165184 является действующей, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. Соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ года общество обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на года. К заявлению приложен отчет об оценке № от года. (т. 2 л.д. 160-161, 162-163)

В соответствии с пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

года бюджетным учреждением принято решение № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно решению в отчете выявлены нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости. Так, имеются нарушения п. 6 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», т.к. отчет должен быть пронумерован постранично, кроме того, содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, допускает неоднозначное толкование полученных результатов; п. 5 ФСО № 3, поскольку информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, поскольку оценщиком необоснованно использование в расчетах лишь части доступных ему объектов-аналогов. (т. 2 л.д. 165-169)

Согласно части 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № от года, подготовленный ООО «Первая Оценочная Компания» (оценщик Кротова Е.П.).

В соответствии с представленным отчетом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на года составляет рублей. (т. 1 л.д. 8-338)

Определением Омского областного суда от 27 декабря 2021 года по ходатайству административного истца по делу назначена экспертиза для проверки отчета № от года на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения; при наличии нарушений, определить рыночную стоимость объекта по состоянию на года. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (т. 2 л.д. 190-196)

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № от , согласно которому:

- отчет ООО «Первая Оценочная Компания» № 1803-К от 24 сентября 2021 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:000000:165184 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков в части не соблюдения положений ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; п.п. 5,6 ФСО № 3, п.п. 5, 11 «в, д», 22 «б, в» ФСО № 7, а именно: в разделе 4.3 отчета «Выбор объектов-аналогов» (стр. 51, 71-73) отсутствуют описания объектов фактически предлагавшихся к продаже в сегменте «Предпринимательство» на дату оценки и не включенных в состав первоначальной выборки при ее формировании; отсутствуют обоснования не включения указанных объектов в первоначальную выборку по заданным ценообразующим факторам, что не соответствует п. 22 «в» ФСО № 7; в таблице № 14 отчета (стр. 73-74) произведен необоснованный вторичный отбор объектов-аналогов, по результатам которого из первичной выборки исключено 7 из 10 аналогов, что не соответствует п. 22 «б, в» ФСО № 7; вывод «в силу своего состава, расположения и назначения объекты обладают низкой степенью коммерческой привлекательности» (стр. 33 отчета) является необоснованным, что не соответствует п. 5 ФСО № 3; не проведение осмотра объекта оценки, отсутствие обоснованных причин, обуславливающих его невыполнение, не соответствует п. 5 ФСО № 7; в разделе 4.3 отчета «Анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом, а также при альтернативных вариантах использования» (стр. 51-57) не указан установленный при выполнении анализа интервал значений цен сделок и (или) предложений, что не соответствует п. 11 «в» ФСО № 7; в разделе 4 отчета «Анализ рынка объектов оценки, обоснование значений и диапазонов значений ценообразующих факторов» (стр. 36-62) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, не приведены, что не соответствует п. 11 «д» ФСО № 7; в отчете стр. №№ 34, 53-57, 100-102 не пронумерованы, что не соответствует п. 6 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135, одновременно экспертом отмечено, что указанное нарушение является формальным, не влияющим на конечный результат оценки; в п. 11 раздела 1.2 отчета (стр. 6) неверно приводится наименование объекта оценки: «Нежилого здания», взамен «Земельного участка», что не соответствует п. 5 ФСО № 3, ст. 11 ФЗ № 135, одновременно экспертом отмечено, что указанное нарушение является формальным (технической опечаткой), не влияющим на конечный результат оценки;

- в отчете № 1803-К от 24 сентября 2021 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» № ОРС-55/2021/000400 от 26 октября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а именно: в отчете стр. №№ 34, 53-57, 100-102 не пронумерованы, что не соответствует требованиям п. 6 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», одновременно экспертом отмечено, что указанное нарушение является формальным, не влияющим на конечный результат оценки (замечание № 2); в п. 11 раздела 1.2 отчета (стр. 6) неверно приводится наименование объекта оценки: «Нежилого здания», взамен «Земельного участка», что не соответствует требованиям п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», одновременно экспертом отмечено, что указанное нарушение является формальным (технической опечаткой), не влияющим на конечный результат оценки (замечание № 3); не проведение осмотра объекта оценки, отсутствие обоснованных причин, допущений и ограничений, обуславливающих его невыполнение, не соответствует п. 5 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3 (замечание № 4); произведенный в п.п. 3.3.2 отчета (стр. 33) вывод: «В силу своего состава, местоположения и назначения объекты обладают низкой степенью коммерческой привлекательности» является необоснованным и несостоятельным, что не соответствует требованиям п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (замечание № 5); в разделе 4.3 отчета «выбор объектов-аналогов» (стр. 51, 71-73) отсутствуют описания объектов, фактически предлагавшихся к продаже в сегменте «Предпринимательство» на дату оценки и не включенных в состав первоначальной выборки при ее формировании; отсутствуют обоснования (причины) не включения указанных объектов в первоначальную выборку по заданным ценообразующим факторам, что не соответствует требованиям п. 22 «в» ФСО № 7 (замечание № 6); в таблице № 14 отчета (стр. 73-74) произведен необоснованный вторичный отбор объектов-аналогов, по результатам которого из первичной выборки исключено 7 из 10 аналогов, что не соответствует требованиям п. 22 «б, в» ФСО № 7 (замечание № 7);

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на года составляет рублей. (т. 3 л.д. 5-51)

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение № от года, подготовленное экспертом Федерального бюджетного учреждения Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Радюхиным И.А., суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. Эксперт Радюхин И.А. обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Эксперт имеет высшее техническое образование, квалификацию инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство» имеет аттестацию на право самостоятельного производства судебных экспертиз по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по указанной специальности с 2014 года. (т. 3 л.д. 5, 94-96)

При таком положении основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемого решения незаконным отсутствуют, поскольку судебным экспертом было установлено, что представленный отчет об оценке № 1803-К от 24 сентября 2021 года требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует, имелись основания для отказа в удовлетворении заявления, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером в размере рыночной стоимости суд исходит из следующего.

В предмет доказывания по данной категории дел входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Расчет рыночной стоимости земельного участка в экспертном заключении № от года произведен с применением сравнительного подхода с обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов. Экспертом изучен рынок недвижимости, проведен анализ объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект, проанализированы фактические данные о ценах предложений, описаны и обоснованы применяемые корректировки.

Оценка проводилась по состоянию на года.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной экспертизы не просили, возражений относительно установленного экспертом размера рыночной стоимости объекта недвижимости не представили. Представители административного истца и Администрации г. Омска полагали возможным установить кадастровую стоимости земельного участка в размере, определенном заключением эксперта.

Уточнение административных исковых требований не принято судом ввиду отсутствия в доверенности полномочий представителя на изменение предмета административного иска. (т. 3 л.д. 86-89)

Вместе с тем согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 35 ГПК РФ, статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

При таком положении суд находит возможным определить кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании указанного экспертного заключения.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, датой подачи заявления следует считать года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на года в размере рублей.

Датой подачи заявления считать года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда Ланцова М.В.

Мотивированное решение изготовлено 18 июля 2022 года.