Гражданский кодекс часть 1

заинтересованных лиц – «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю – Кийковой Е.А., администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края – Черненького Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Чикнизова Саввы Михайловича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере равном его рыночной стоимости,

установил :

Чикнизов С.М. обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости : зерносклад, с кадастровым номером № площадью 708,9 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 1, расположенного по адресу : <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года - 1800 000 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на то, что является собственником указанного объекта недвижимости и налогоплательщиком на данное имущество, являющееся объектом налогообложения в силу положений статьи 401 Налогового Кодекса РФ.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Согласно кадастровой выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 9 ноября 2018 года следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере - 19978 249 рублей 68 копеек.

В целях проверки правомерности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости указанного объекта административный истец обратился в специализированную оценочную организацию для подготовки отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости. По заказу административного истца ООО «Диалог Центр» подготовлен отчет № 630-18 от 26 ноября 2018 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества с кадастровым номером №, которая составила – 1800 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Административный истец Чикнизов С.М. полагает результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего ему объекта недвижимости недостоверными, существенно превышающими рыночную стоимость этого объекта, что нарушает его права как плательщика налога на указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению налога.

В судебном заседании представитель административного истца Чикнизова С.М. – Осадчий О.А. поддержал заявленные требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы проведенной по делу экспертом ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер» - Зинченко С.А, просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на дату оценки - 1 января 2015 года – 1881000 рублей.

Представитель заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю – Кийкова Е.А. пояснила, что Федеральная кадастровая палата не оспаривает право истца на определение рыночной стоимости, просила суд вынести законное и обоснованное решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель заинтересованного лица – администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края – Черненький Ю.В. просил в удовлетворении административного иска отказать в полном объеме, полагал, что оснований к уменьшению кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанного в административном иске, не имеется. Снижение кадастровой стоимости заявленного объекта недвижимости повлечет уменьшение налоговых платежей в бюджет муниципального образования города. С заключением судебной экспертизы не согласился, полагал, что оно изготовлено с нарушением требований оценочного законодательства.

Административный истец Чикнизов С.М., представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, министерства имущественных отношений Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

От административного ответчика - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю поступило ходатайство о рассмотрении данного административного дела в отсутствие представителя (том 1 л.д. 214-215).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть заявленные административные исковые требования в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя административного истца, представителей заинтересованных лиц, допросив эксперта, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд находит заявленные в иске требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового Кодекса Российской Федерации являются : жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового Кодекса РФ).

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 24,18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актов, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Исходя из вышеуказанного, административный истец вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими доказательствами по делу, что административный истец Чикнизов С.М. является собственником объекта недвижимости - зерносклад, с кадастровым номером №, площадью 708,9 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 1, расположенного по адресу : <адрес>. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 23 декабря 2010 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14 января 2011 года № 26-АЗ 252642 (том 1 л.д. 11-16).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1382 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. По результатам государственной кадастровой оценки указанного объекта недвижимости с кадастровым номером № кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере – 19978 249 рублей 68 копеек, что подтверждается кадастровой выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 9 ноября 2018 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 декабря 2015 года (том 1 л.д. 18).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества, принадлежащего административному истцу на праве собственности, истец Чикнизов С.М. представил отчет № 630-18 от 26 ноября 2018 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный ООО «Диалог Центр», в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составила - 1800 000 рублей (том 1 л.д. 22-100).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 28 декабря 2018 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнер» (том 1 л.д. 116-120).

Согласно заключения судебной оценочной экспертизы № 038/2019 от 6 февраля 2019 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – зерносклада составила по состоянию на 1 января 2015 года – 1881 000 рублей (том 1 л.д.128-201).

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку эксперт, проводивший судебную оценочную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения; имеет специальное высшее образование; стаж работы в области оценочной деятельности и экспертной деятельности.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, экспертом произведено натурное обследование объекта капитального строительства с кадастровым номером №, о чем был составлен акт и выполнены фототаблицы, в которых отражено технические состояние исследуемого объекта.

Объектом оценки являлось здание зерносклада, площадью 708,9 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 1, расположеннее по адресу : <адрес>, окружающая застройка – смешанная, имеются объекты сельскохозяйственного и складского назначения. Транспортная доступность удовлетворительная. Обеспечена парковка на прилегающей территории. До остановки общественного транспорта – 500 м.

Экспертом в заключении проанализирован рынок недвижимости на 2014 год, произведен анализ рынка объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект – объект коммерческого назначения (складская), проведен анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента неактивного рынка оцениваемого объекта, произведена выборка и сравнительный анализ объекта исследования с другими объектами недвижимости, описаны методы оценки. Оценка стоимости объекта оценки произведена экспертом в рамках затратного и сравнительного подходов.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельного участка, выведена рыночная стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка под ним, произведен расчет стоимости объекта недвижимости всеми возможными подходами, произведено согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта исследования при использовании различных подходов к оценке.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества, с учетом его местоположения, целевого использования - нежилое здание, складское помещение.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение экспертизы основано на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертами проанализирован рынок коммерческой недвижимости в Ставропольском крае и городе Ставрополе, где находится оцениваемый объект.

Суд находит, что данное экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Зинченко С.А., проводивший по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердил свое заключение и пояснил, что для изучения рынка объекта оценки и определения рыночной стоимости, согласно ФСО № 1, подбираются объекты-аналоги временного периода до даты оценки. С учетом специфики оцениваемого объекта – зерносклад, экспертом подобраны 3 объекта-аналога максимально сопоставимых по местоположению, техническому состоянию, доступности.

С учетом изложенного, установленных обстоятельств того, что выводы, содержащиеся в отчете об оценке рыночной стоимости заявленного в иске объекта недвижимости фактически подтверждены заключением судебной оценочной экспертизы по делу, отсутствуют доказательства недостоверности представленных заявителем сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие то, что рыночная стоимость спорного объекта является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований к отказу в удовлетворении заявленных исковых требованиях.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Поэтому обращение Чикнизова С.М. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном его рыночной стоимости по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с указанными положениями Земельного Кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта капитального строительства, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость земельного участка заявителя, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости заявленного в иске недвижимого имущества.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административный иск Чикнизова Саввы Михайловича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере равном его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – наименование : зерносклад, с кадастровым номером № площадью 708,9 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей – 1, расположенного по адресу : <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 1881 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №

Административное исковое заявление Чикнизова Саввы Михайловича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости поступило в Ставропольский краевой суд – 10 декабря 2018 года.

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № применяется до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.