Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Супруновой Екатерины Сергеевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Супрунова Е.С. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 года в размере 8 682 000 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что является арендатором данного земельного участка на основании договора переуступки права аренды от 28 июля 2020 года. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 года в размере 32 314 949,28 руб. Арендная плата земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, которая, по мнению административного истца, значительно выше его рыночной стоимости, определенной оценщиком, в связи с чем, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца.

Также Супрунова Е.С. просит восстановить срок подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация Красносулинского городского поселения Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Саламахин А.Н. поддержал заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости в сумме, определенной отчетом об оценке.

В судебном заседании представитель Правительства Ростовской области по доверенности Чехова Ю.Э., оспаривая обоснованность представленного административным истцом отчета об оценке, не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка в сумме, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

От ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Администрации Красносулинского городского поселения Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Судом установлено, что по договору аренды земельного участка № 113 от 20 декабря 2007 года, договору переуступки права аренды земельного участка от 28 июля 2020 года, Супрунова Е.С. является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 33324 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – здание цеха железного порошка, литер 3, для размещения промышленных объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (т. 1 л.д. 107-109, 111-118).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах муниципальных районов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №777, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила 32 314 949,28 руб. (т. 1 л.д.106).

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, поскольку кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 11 ноября 2020 года № 0588/О, составленный оценщиком СЧУ «РЦСЭ» ФИО1 Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 года составляет 8 682 000 рублей (т. 1 л.д. 21-89).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).

Суд, учитывая наличие ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении судебной оценочной экспертизы, заявленному в связи с имеющимися возражениями относительно выводов о рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в отчете об оценке, а также учитывая количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО ОК «Золотая цифра» ФИО2

Согласно заключению эксперта ООО ОК «Золотая цифра» от 15 января 2021 года № 26 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 17 295 000 руб. (т.2 л.д. 5-117).

Замечаний на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлено.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в Ростовской области и в городе Красный Сулин, для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка. Доводы Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчёта были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Часть 3 статьи 245 КАС Российской Федерации предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка сведения об оспариваемой кадастровой стоимости этого объекта внесены в кадастр 29 декабря 2014 года. Супрунова Е.С. обратилась в суд с административным исковым заявлением 25 ноября 2020 года, то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не установлена; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 25 ноября 2020 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта, предоставленного ему на условиях договора аренды, в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости и внесении ее показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (46,4%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административным ответчиком не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания права административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

ООО Оценочная компания «Золотая цифра» представило в суд счет и финансово-экономическое обоснование стоимости услуг по экспертизе в сумме 30 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Восстановить Супруновой Екатерине Сергеевне срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 33324 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – здание цеха железного порошка, литер 3, для размещения промышленных объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 года в размере 17 295 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 25 ноября 2020 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Супруновой Екатерины Сергеевны в пользу ООО Оценочная компания «Золотая цифра» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 30000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Шикуля

Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2021 года

Судья Е.В. Шикуля