Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С., с участием представителя административного истца Кадочиной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ручьи» к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ручьи» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 21 423 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016г. в размере 1 242 534 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является фактическим пользователем данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 01.01.2016г. в размере 11 646 828,18 руб. На указанном земельном участке расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимости – административно-производственное здание с кадастровым номером № площадью 3285,4 кв.м. За пользование земельным участком оплата исчисляется, исходя из его кадастровой стоимости. Отчетом об оценке от 16.12.2019г. № 152-11/2019-4, выполненным оценщиком Селивановым К.А., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. определена в размере 1 242 534 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю заявление общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отклонено по мотивам отсутствия заинтересованности в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Вместе с тем, являясь фактическим пользователем земельного участка, а также лицом, имеющим исключительно право аренды или выкупа земельного участка, общество заинтересовано в пересмотре кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, представителя заинтересованного лица администрации Комсомольского муниципального района Хабаровского края, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Кадочина Т.В. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Из письменного отзыва административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменного отзыва административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что министерство возражает против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, у административного истца отсутствует право на оспаривание его кадастровой стоимости. Представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО № 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки по ценообразующим факторам. В нарушение пункта 22 ФСО № 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. При применении корректировки на дату продажи/предложения вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, не обоснован.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии (абзац 1).

Исходя из положений пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В силу вышеизложенного при рассмотрении требования о пересмотре кадастровой стоимости подлежит установлению, затрагивает ли права и обязанности административного истца установленная кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН о характеристиках объекта, кадастровый № присвоен земельному участку 16.09.2003г., Комсомольский муниципальный район является собственником земельного участка площадью 21423 кв.м., из категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под административно-производственное здание, расположенного по адресу: <адрес> (запись о государственной регистрации № от 28.01.2015г.). Ограничение в виде аренды (дата государственной регистрации 25.08.2014г.) в пользу ОАО «Дальлеспром» сроком действия с 27.05.2014г. по 26.05.2020г.

Согласно выписке из ЕГРН, в пределах вышеуказанного земельного участка расположен объект недвижимости – административно-производственное здание с кадастровым номером 27:07:0050109:550, принадлежащий на праве собственности ООО «Ручьи» на основании договора купли-продажи от 11.05.2018г. № Ю-157/2017, заключенного между ОАО «Дальлеспром» и ООО «Ручьи».

На момент заключения договора купли-продажи и в настоящее время земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости, находится в аренде у ОАО «Дальлеспром».

В соответствии с положениями частей 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимости и необходимый для ее использования. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из материалов дела следует, что 09.06.2018г. ОАО «Дальлеспром» направило в адрес администрации Комсомольского муниципального района Хабаровского края уведомление о смене собственника объекта недвижимости с кадастровым номером № для заключения дополнительного соглашения о замене стороны в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Как следует из пояснений представителя административного истца в судебном заседании, дополнительное соглашение о смене стороны в договоре аренды заключено не было.

Вместе с тем, 13.09.2019 главой Комсомольского муниципального района в адрес ООО «Ручьи» направлены расчеты арендной платы на 2016-2019 год за пользование земельным участком с кадастровым номером №, согласно которым арендная плата рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, являясь фактическим пользователем земельного участка, плата за который исчисляется от его кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

За 2019 год ООО «Ручьи» внесена плата за пользование спорным участком, исходя из его рыночной стоимости.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее – Комиссия) от 15 января 2020 года № 16 заявление ООО «Ручьи» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено по тем основаниям, что заявителем не представлены документы, подтверждающие, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности. При этом установлено, что оформление и содержание представленного Отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требования к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение Комиссии не является предметом рассмотрения в настоящем административном деле.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 13.12.2018г., составляет 11 646 828,18 руб., определена по состоянию на 01.01.2016г. приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

В соответствии с Положением о министерстве имущественных отношений Хабаровского края, утв. постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 года № 441-пр, министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 16.12.2019г. № 152-11/2019-4, составленный оценщиком Селивановым К.А., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. составляет 1 242 534 руб. (этот же Отчет был ранее представлен на Комиссию).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. № 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

В соответствии с требованиями подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3 оценщиком подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источников информации использованы данные научно-практического журнала «Дальневосточный оценщик» 2014г.-2015г., интернет-ресурса «Фарпост-барахолка» 2014-2015 г. (архив объявлений), сайта объявлений «Авито» 2015г. (архив объявлений), и официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» (http://portal/rosreestr.ru), аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровска. Итоги 2015 года» и «Рынок нежилой недвижимости периферийных районов Дальнего Востока за II полугодие 2015», подготовленных ООО РСО «Кредо».

Оценщиком определены следующие основные критерии при подборке аналогов: земельные участки, принадлежащие на праве собственности, из категории земель населенных пунктов, расположенные в одном населенном пункте, предлагаемые к продаже с 01.01.2014г. по 01.01.2016г. на открытом рынке, либо фактические сделки, либо проданные на открытых торгах, без ограничения по площади, предназначенные для строительства нежилых объектов промышленного назначения (производственных комплексов, складов).

Исходя из недостаточности земельных участков (не выявлено ни одного предложения к продаже и ни одной фактической сделки) в п.Снежный за рассматриваемый период, оценщиком принято решение рассматривать в качестве объектов-аналогов земельные участки, расположенные в схожем по экономическим характеристикам населенном пункте, в котором активнее развит рынок земли – в г. Комсомольске-на-Амуре.

Отобрано 6 объектов-аналогов, соответствующих критериям отбора.

В соответствии с требованиями пункта 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 297, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 611, выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки, предназначенные под промышленную (производственно-складскую застройку) и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Доводы о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов, в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования, суд находит несостоятельными.

Оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 оценщиком произведены корректировки стоимостей аналогов, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам: на местоположение, на дату продажи/предложения (для объектов-аналогов №№ 1-5), на условия продажи/торг (для объекта-аналога № 6), на площадь.

Корректировка на местоположение, учитывает такие факторы, как транспортная доступность и инфраструктура.

Расчет и описание корректировок приведены в Отчете, отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.

При расчете корректировки на дату продажи оценщиком использованы, содержащиеся в аналитическом обзоре «Рынок нежилой недвижимости периферийных районов Дальнего Востока за II полугодие 2015», подготовленного ООО РСО «Кредо», средние цены на промышленную недвижимость населенных пунктов «Группы D», с обоснованием недостаточности имеющихся данных для отслеживания изменения стоимости земельных участков под промышленную застройку.

При проверке вариации из расчета исключен объект-аналог № 1 как не вошедший в доверительный интервал.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 242 534 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Содержание отчета опровергает доводы министерства имущественных отношений края о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился 23 декабря 2019 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 13 декабря 2018 года.

Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Ручьи» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 21423 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1 242 534 руб.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 23 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз

Решение в окончательной форме принято 13 мая 2020 года