Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Правительству Ивановской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания – цех рекуперации площадью 111,7 кв. метров с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 209000.

Также просит восстановить пропущенный по уважительным причинам процессуальный срок для обращения в суд с указанным административным иском.

Заявленные требования мотивированы тем, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данного нежилого здания в размере 1 914 477,68 рублей не соответствует его действительной рыночной стоимости, установленной в соответствии с Отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным оценщиком ООО «Оценка Инсайт» ФИО7, что затрагивает права и законные интересы административного истца как собственника здания в связи с необходимостью оплачивать налог на данное имущество.

При подготовке дела к судебному заседанию к участию в процессе в качестве заинтересованного лица привлечена Администрации Фурмановского муниципального района Ивановской области, в качестве административного ответчика – ФГБУ «ФКП Росреестра».

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержала заявленные требования.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по доверенности ФИО2 по существу заявленных требований не возражала, полагала, что ФГБУ «ФКП Росреестра» является ненадлежащим административным ответчиком в связи с использованием при определении размера кадастровой стоимости удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ивановской области.

Административный истец ФИО3, представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Правительства Ивановской области и заинтересованного лица Администрации Фурмановского муниципального района Ивановской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в письменных отзывах содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителей и указано на отсутствие возражений по существу требований ФИО3, сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства, оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником объекта недвижимости - нежилого здания – цех рекуперации, площадью 111,7 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (выписка из ЕГРН на объект недвижимости л.д. 21-22).

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Ивановской области от 18 ноября 2014 года № 90-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Ивановской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц, при этом размер данного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика указанного налога.

В соответствии с часть 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как следует из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости внесена в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, административным истцом, обратившимся в суд с настоящим административным исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ, пропущен предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок на обращение в суд с данным административным иском (до ДД.ММ.ГГГГ).

Административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении указанного срока.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании пропуск срока мотивировала приобретением в собственность спорного объекта недвижимости лишь в 2018 г. и поступлением налогового уведомления на уплату налога на имущество за данный объект в июле 2019 г.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28), срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен, в том числе в случае, если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Административные ответчики и заинтересованное лицо каких-либо возражений относительно пропуска срока на обращение в суд по причинам, указанным административным истцом не заявляли.

Принимая во внимание приведенные административным истцом обстоятельства, а также то, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости является актуальной, суд считает, что ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока подлежит удовлетворению.

Сведения об указанном объекте недвижимости были внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ согласно данным, представленным в кадастровый орган Ивановским филиалом ФГУП Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ, в связи с чем указанный объект не вошел в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» в рамках полномочий, установленных приказом Росреестра от 12 мая 2015 г. № П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик» кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере 1914 477,68 рублей определена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области, исходя из среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости 17139,46 рублей, установленного постановлением Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 г. № 362-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области» в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 г. № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости».

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, - ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28, датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Административный истец ФИО3 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области не обращалась.

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце).

Как следует из представленного административным истцом Отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного оценщиком ООО «Оценка Инсайт» ФИО7 (далее - Отчет об оценке), рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 209 000 рублей.

Административные ответчики и заинтересованное лицо каких-либо мотивированных возражений относительно представленного административным истцом Отчета об оценке не высказали.

Проверяя представленный суду отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что он полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как в части общих требований к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик ФИО7, составивший отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», застраховал свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в СПАО «Ингосстрах» с лимитом ответственности в размере 5000 000 рублей.

По своему содержанию представленный отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 ФСО № 3, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО №7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В отчете в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, в том числе описание его физических свойств, местоположения, транспортной доступности, об имущественных правах, обременениях, сведений об износе и устаревании. Оценщик указал, что на дату оценки объект не используется, инженерные коммуникации отсутствуют, год его постройки 1973 г. и он требует капитального ремонта, общий физический износ объекта составляет 67,2%.

В отчете также приведена информация о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования спорного объекта недвижимости в качестве объекта индустриального (производственно-складского назначения), произведен анализ ликвидности объекта оценки, что соответствует требованиям разделаVI ФСО №7.

В ходе оценки оценщик в соответствии с требованиями подпунктом «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 провел анализ рынка объекта недвижимости, определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки, – индустриального значения (производственно-складского), произвел анализ рынка продаж объектов недвижимости Ивановской области из сегмента рынка, к которому относятся оцениваемый объект, по итогам которого установил среднее значение цены 1 квадратного метра земельных участков индустриального значения в Ивановской области, составляющей 167 рублей за квадратный метр, и среднее значение 1 квадратного метра зданий и помещений – в размере 2921,48 рублей.

По итогам анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены, главными ценообразующими факторами для земельных участков индустриального значения эксперт определил площадь объекта, удобство и качество подъездных путей, возможность подключения к инженерным коммуникациям, время продажи/предложения, а для объектов недвижимости индустриального (производственно-складского) назначения, кроме указанных, также физические характеристики и техническое состояние.

В части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке оценщик указал о возможности применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, а также обосновал свой отказ от применения затратного и доходного подходов, что полностью отвечает требованиям подп. «и» пункта 8 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4.

Применяя в рамках сравнительного подхода такой метод оценки как метод сравнения продаж, оценщик выбрал три объекта – аналога объекту оценки, предложенных к продаже до даты оценки, относящихся, также как и объект оценки, к производственно-складской недвижимости, а также три объекта – аналога земельному участку, на котором расположен объект оценки, относящихся к категории земельных участков, предназначенных под индустриальную застройку.

Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями 10 ФСО № 1 и подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7.

В рамках сравнительного подхода оценщиком произведен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения, введены корректировки значения единицы сравнения для объектов аналогов на время предложения, торг, на район расположения, на площадь, а также на физическое состояние объекта и на наличие внутренних систем инженерного оборудования для объектов капитального строительства. При этом обоснование введенных корректировок оценщиком подробно приведено в отчете.

После этого оценщик произвел согласование полученных значений и распределение весовых коэффициентов по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок, исходя из которых была рассчитана цена за 1 кв. метр земельного участка в размере 117, 81 рублей, затем цена 1 кв. метра объекта капитального строительства в размере 1999 рублей, которая находится в пределах установленного оценщиком диапазона стоимости на рынке указанных объектов. В итоге за вычетом установленной рыночной стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена оценщиком округленно в размере 209 000 рублей.

Достоверность используемых рыночных данных при ценообразовании приведена в описательных таблицах, отчет содержит сведения об источниках используемой информации. Расчеты оценщика сопровождаются пояснениями, что обеспечивает возможность проверки его выводов.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным; оценщик в полной мере придерживался базовых принципов федеральных стандартов оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованного оценщиком сравнительного подхода является мотивированным и корректным.

При таких обстоятельствах суд считает, что предусмотренные пунктом 5 ФСО № 3 принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены, обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны, в связи с чем выводы, сделанные оценщиком ООО «Оценка Инсайт» ФИО7, о величине рыночной стоимости объекта оценки суд признает обоснованными.

Статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что ФИО3 исполнена возложенная на неё законом обязанность доказать величину рыночной стоимости объекта недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости нежилого помещения, представленного административным истцом.

При таких обстоятельствах суд считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости путем удовлетворения в полном объеме требований ФИО3

Принимая во внимание то обстоятельство, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена уполномоченным органом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала по Ивановской области, суд полагает ошибочными доводы данного учреждения о его неверном процессуальном статусе как административного ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178-180, 249Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания – цех рекуперации, площадью 111,7 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 209000 (двести девять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости считать дату обращения в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ивановский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Запятова Н.А.