Гражданский кодекс часть 1

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при ведении протокола помощником судьи Кадыкеевым К.П., секретарем Агатаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Винтерра» к Министерству имущества Челябинской области об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Винтерра» (далее по тексту ООО УК «Винтерра», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 33 305 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости в размере 28 788 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование требований указали, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером №. Согласно сведениям из ЕГРН, кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 48 550 696 рублей 80 копеек. В связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, вышеуказанной кадастровой стоимости присвоен статус «архивная». Полагают, что вышеуказанная стоимость земельного участка является завышенной, поскольку значительно превышает ее рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке.

Представитель административного истца ООО УК «Винтерра» – ФИО1, действующая на основании доверенности от 24 сентября 2021 года (л.д. 146-147), в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, администрации г. Челябинска, ОГБУ «ГосКадОценка» по Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В письменно отзыве представитель ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» указал, что кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки, не учитывающими индивидуальные особенности конкретного земельного участка. Доказательств наличия ошибок при проведении массовой оценки не представлено (л.д. 135).

Директором ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области в письменном отзыве указано, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка в размере 48 550 696 рублей 80 копеек определена ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» по состоянию на 01 января 2020 года в рамках государственной кадастровой оценки, прошедшей на территории Челябинской области в 2020 году. Сведения о ней внесены в ЕГРН 17 января 2021 года. В результате анализа сведений ЕГРН установлено, что 15 февраля 2021 года в связи с изменением вида разрешенного использования рассматриваемого земельного участка с «для эксплуатации зданий и сооружений» на «многоэтажная жилая застройка» в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости в размере 146 606 278 рублей 65 копеек, определенной ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» в рамках ст. 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ мО государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о ГКО). В связи с тем, что изменения в сведения ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка внесены 20 января 2021 года кадастровая стоимость в размере 146 606 278 рублей 65 копеек применяется для целей, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, с 20 января 2021 года (л.д. 139-141).

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость

Согласно статье 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту Постановление) в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Пунктом 6 Постановления разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Пунктом 14 Постановления также указано, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 13-14).

На основании статьи 388 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком земельного налога. При этом в соответствии со статьей 390-391 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанного земельного участка определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Оспариваемы результат государственной кадастровой оценки объекта недвижимости утвержден приказом Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области» (вместе с «Результатами определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области»).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 48 550 696 рублей 80 копеек (л.д. 16).

Принимая во внимание, что административный истец является собственником объекта недвижимости и плательщиком соответствующего налога, к данным правоотношениям подлежит применению оспариваемая архивная кадастровая стоимость, у Общества сохраняется право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 23 января 2020 года, спорный земельный участок имел вид разрешенного использования: для эксплуатации зданий и сооружений (л.д. 10-12).

Согласно Уведомлению Управления Росреестра по Челябинской области, 20 января 2021 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в сведения о земельном участке с кадастровым номером №, указан вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (л.д. 15).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 20 января 2020 года определена в размере 146 606 278 рублей 65 копеек и утверждена актом № № от 09 февраля 2021 года (л.д. 150).

28 октября 2021 года административный истец обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Решением Комиссии от 18 ноября 2021 года № 5789 заявление отклонено в связи с тем, что оспариваемая кадастровая стоимость является архивной.

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17 января 2021 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости не пропущен.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке № 2436-02-2021-Г/74 от 10 ноября 2021 года, выполненный оценщиком <данные изъяты>., состоящей в трудовых отношениях с <данные изъяты> являющаяся членом СРО «Региональная ассоциация оценщиков». Ответственность ФИО6. застрахована полисом АО «<данные изъяты>» № 8191R/776/00157/20.

Согласно данному отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года составила 28 788 000 рублей (л.д. 30-120).

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из отчета следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов обосновал в соответствии с пунктом 11 ФСО № 1, подпунктом «и» пунктом 8 ФСО № 3.

Оценщиком проанализированы 16 предложений о продажах земельных участков, расположенных в городе Челябинске, Челябинской области. Стоимость земельных участков варьируется в диапазоне от 593,22 до 1889,71 рублей за 1 кв.м. Оценщиком выбрано 6 объектов-аналогов.

Сведения о выбранных объектах - аналогах подробно описаны и подтверждены размещенными в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов с предложениями о продажах нежилых помещений с указанием всей необходимой информации, в том числе даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 12 элементам сравнения, применены необходимые корректировки, каждая из которых оценщиком обоснована.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельных участков.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

При этом со стороны административных ответчиков доказательств, опровергающих правильность выводов оценщиков либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28 октября 2021 года - дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, в том случае, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В силу части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательство Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом:

с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (пункт 1);

со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона (пункт 4).

Поскольку 20 января 2021 года в ЕГРН внесены сведения о земельном участке, повлекшие за собой изменение его кадастровой стоимости (изменение вида разрешенного использования), период действия оспариваемой кадастровой стоимости ограничен периодом с 01 января 2021 года по 19 января 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Винтерра» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 33 305 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 28 788 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Установленная кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2021 года по 19 января 2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 20 января 2022 года