Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-421/2021 по административному исковому заявлению АО «НПО Энергомаш имени академика В.П.Глушко» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «НПО Энергомаш имени академика В.П.Глушко» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Просило установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 6 ноября 2019 года.

Представитель административного истца по доверенности Щеклеин А.В. в судебное заседание явился, не согласился с результатами экспертизы, представил письменные замечания.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражал, оставил решение на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражал, оставил решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты>, площадью 869964 +/- 326 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация существующих зданий и сооружений, расположенный по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно Выписке о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка на дату оценки составляет 3 820 212 015,72 рублей.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущества.

В силу п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями является законным и обоснованным.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату оценки. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №980/20, составленный оценщиком ООО «А.Аспект». В соответствии с указанным отчетом, стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки составляет 2 378 582 400 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Объективная оценка» Белову И.В.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости на дату оценки составляет 3 155 772 252 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять выполненному экспертом Беловым И.В. заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении, не согласился представитель административного истца, представил письменные замечания. Для дачи пояснений в судебное заседание был вызван эксперт Белов И.В.

В судебном заседании эксперт пояснил, что согласно поставленному судом вопросу эксперту было необходимо определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 869964 +/- 326 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация существующих зданий и сооружений, расположенный по адресу: <данные изъяты>, по состоянию на 6 ноября 2019 года.

Как отметил рецензент, оценка земельного участка согласно п. 20 ФСО № 7 производится без учета зданий и сооружений, выявленных на участке, а также в предположении, что инженерные коммуникации на земельном участке отсутствуют. Таким образом, участок оценивался как условно свободный с учетом его фактического использования. Фактическое использование оцениваемого объекта на дату оценки - производственно-складская застройка. При применении метода остатка в рамках доходного подхода эксперт не использовал фактические данные об улучшениях земельного участка, так как оценивал участок как условно свободный, без учета застройки на нем. Кроме того, оценить степень доходности уже существующих улучшений и сооружений на дату оценки затруднительно, так как они неотделимы от производственно-хозяйственной деятельности завода/предприятий и используются в совокупности с другим оборудованием и технологиями. При этом наличие существующей застройки необязательно отвечает наиболее эффективному использованию земельного участка с точки зрения его максимальной продуктивности.

В методе остатка эксперт в качестве аналога затратной части проекта использовал складские здания общего назначения конструктивной системы КС-6 (сэндвич-панели) в соответствии с фактическим наиболее эффективным использованием земельного участка (производственно-складская застройка). Использование такого аналога вызвано анализом рыночных данных наиболее типичных проектов производственно-складской застройки. Таким образом, нарушение п.20 ФСО № 7 экспертом не подтверждено.

Также экспертом было отмечено, что при расчете объекта оценки доходным подходом эксперт ссылается на методологию, описанную на стр. 72-73 заключения, которая отражена в книге Грибовского С.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Маросейка, 2009 г.

Последовательность действий доходного подхода на стр. 72-73 заключения позволяет понять логику суждений эксперта при определении рыночной стоимости объекта исследования и не нарушает требования оценочного законодательства.

Эксперт изучил представленные в материалы дела технические документы на улучшение земельного участка, а также предоставил фотографии объекта исследования и улучшений на нем в заключении.

При этом в заключении не указаны и не описаны здания и сооружения, находящиеся на оцениваемом земельном участке, так как оценка земельного участка согласно п.20 ФСО № 7 производится без учета зданий и сооружений, выявленных на участке, а также в предположении, что инженерные коммуникации на земельном участке отсутствуют. Участок оценивался как условно свободный с учетом его фактического использования. Фактическое использование оцениваемого объекта на дату оценки - это производственно-складская застройка.

Общая площадь возводимых улучшений на земельном участке в размере 526 882 кв. м. (табл. 8, стр. 58 Заключения) была рассчитана на основе максимально допустимого процента застройки согласно Правилам землепользования и застройки территории (части территории) г.о. Химки Московской области, утв. Решением Совета Депутатов от 27.12.2017 № 15/15.

Эксперт не оспаривает, что фактическая общая площадь строений, расположенных на оцениваемом участке, составляет 284 543,10 кв.м. (табл. 6.4 Отчета об оценке). Но, исходя из целей исследования, оценка производится без учета зданий и сооружений, выявленных на участке.

Эксперт правомерно производил расчеты на основе среднерыночных данных для подобных объектов с учетом нормативных документов.

Таким образом, по мнению эксперта, полученный итог в рамках доходного подхода, может считаться достоверным и использоваться в конечной стоимости объекта исследования.

Для обоснования величины ставки дисконтирования эксперт приводит подробные расчеты на стр. 68-71 Заключения с источниками информации и методологией. К вычислению данной ставки, к используемым источникам, методам и экспертным оценкам - замечаний рецензия не содержит.

В качестве дополнительной информации эксперт приводит возможный диапазон текущей доходности из «Справочника оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов», под ред. Лейфера Л.А., стр. 115».

По мнению эксперта, в заключении допущена некоторая неточность формулировок. Для приведения этих показателей (ставки дисконтирования и текущей доходности) эксперт дополнительно вычислил норму возврата капитала по методу Ринга, она составила 2% (100%/50 лет). Соответственно, норма текущей доходности объекта исследования составит 9,93%+2%= 11,93%, что соответствует диапазону текущей доходности для производственно-складской недвижимости в представленном источнике.

Несмотря на некоторые неточности в использовании дополнительных данных из «Справочника оценщика недвижимости - 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов», под ред. Лейфера Л.А., стр. 115» ставка дисконтирования найдена и использована экспертом верно, стоимость оцениваемого объекта, определенная в рамках доходного подхода, является обоснованной и достоверной.

В рамках доходного подхода эксперт производил расчеты на основе среднерыночных данных для подобных объектов с учетом нормативных документов.

Оценка земельного участка согласно п.20 ФСО № 7 производится без учета зданий и сооружений, выявленных на участке, а также в предположении, что инженерные коммуникации на земельном участке отсутствуют. Участок оценивался как условно свободный с учетом его фактического использования. Фактическое использование оцениваемого объекта на дату оценки - это производственно-складская застройка. Соответственно, количество объектов, используемое в расчетах и не должно совпадать с улучшениями земельного участка, так как оценка производится незастроенного участка с учетом его максимального использования фактического назначения.

Выбранный и описанный для расчета стоимости доходным подходом метод является в полной мере обоснованным и описанным в заключении.

Ставка дисконтирования рассчитана экспертом верно. Выявленная неточность дополнительной информации не влияет на полученное значение ставки дисконтирования.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости следует считать 20 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «АО «НПО Энергомаш имени академика В.П.Глушко»» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 20 декабря 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 869964 +/- 326 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация существующих зданий и сооружений, расположенный по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 6 ноября 2019 года, в размере 3 155 772 252 (три миллиарда сто пятьдесят пять миллионов семьсот семьдесят две тысячи двести пятьдесят два) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 25 июня 2021 года.