Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кемерово 15 декабря 2016 года административное дело по административному иску Коняхиной И. Б. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Коняхина И.Б. обратилась в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что она на основании договора аренды от 9.02.2015г. № 1172 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:464, общей площадью 2000 кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для объекта придорожного сервиса, расположенного по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, автомобильная дорога Ленинск-Кузнецкий – Прокопьевск - Новокузнецк, км 1+550 м (слева).

Размер арендной платы по договору определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 01 июля 2014 года, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2014 года, составляет 1867477,90 руб.

Между тем рыночная стоимость данного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика № 36/1/2015 от 01.09.2015г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 01 июля 2014 года, составляет 861000 рублей.

В ходе рассмотрения дела определением Кемеровского областного суда от 22 июля 2016 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключению эксперта № 40-08/2016-СЭ от 20.09.2016г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:464 на дату оценки 01 июля 2014 года составляет 1840000 руб.

Определением Кемеровского областного суда от 11 октября 2016 года была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключению эксперта № 7/348 от 24.10.2016г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:464 на дату оценки 01 июля 2014 года составляет 404000 руб.

В связи с этим представитель административного истца Попов И.Н., действующий на основании доверенности от 08.09.2016 года, уточнил заявленные требования, ссылаясь на нормы ст.66 Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 404000 руб.

Коняхина И.Б. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом. Ее представитель Попов И.Н. заявленные требования с учетом их уточнения поддержал.

Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинск-Кузнецкого муниципального района Голошумова Ю.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований.

Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Кемеровской области представило письменные возражения, указывая на то, что не является административным ответчиком по делу, заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области в письменном отзыве указал, что не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области возражений по административному иску не представил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца Попова И.Н., представителя заинтересованного лица Голошумовой Ю.А., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.20 названного Федерального закона сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Согласно ч.2 ст.246 КАС РФ к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и положительное экспертное заключение в отношении этого отчета, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Как следует из материалов дела, Коняхина И.Б. на основании договора аренды земельного участка от 09 февраля 2015 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:464, общей площадью 2000 кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для объекта придорожного сервиса, расположенного по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, автомобильная дорога Ленинск-Кузнецкий – Прокопьевск – Новокузнецк, км 1+550м (слева) (т.1 л.д.9-18).

Согласно протоколу определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка от 09.02.2015 года расчет величины арендной платы за 2016 год определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д. 19).

Из кадастрового паспорта от 29 июня 2016 года видно, что данный земельный участок образован и поставлен на государственный кадастровый учет 24 апреля 2014 года (т. 1 л.д.138-140).

Согласно кадастровой справке от 30 июня 2016 года кадастровая стоимость указанного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 31 декабря 2014 года, утвержденная по состоянию на 01 июля 2014 года решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 28.11.2014г. № 4-2/4925, составляет 1867477,90 руб., эта же стоимость указана по состоянию на 28 июня 2016 года (т.1 л.д.141).

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка, являющегося плательщиком арендной платы, размер которой определяется от кадастровой стоимости участка, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.

В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 15 июня 2016 года.

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 28.11.2014г. № 4-2/4925 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения на территории Кемеровской области», которым результаты государственной кадастровой оценки указанных земель были утверждены по состоянию на 01 июля 2014 года.

Согласно представленному административным истцом отчету № 36/1/2015 от 01 сентября 2015г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленному оценщиком ООО «Хоттей» ФИО1 (т.1 л.д. 24-98) рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на указанную дату составляет 861000 руб.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определением Кемеровского областного суда от 22 июля 2016 года по ходатайству заинтересованного лица КУМИ администрации Ленинск-Кузнецкого муниципального района по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключению эксперта ФИО2 ООО «Фирма «Колор» № 40-08/2016-СЭ от 20.09.2016 года рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:464, общей площадью 2000 кв.м., по состоянию на 01 июля 2014 года составляет 1840000 руб. (т.1 л.д. 223-248).

Определением Кемеровского областного суда от 11 октября 2016 года по делу по ходатайству представителя административного истца была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

По заключению повторной судебной экспертизы № 7/348 от 24.10.2016 г., проведенной экспертом Кузбасской торгово-промышленной палаты ФИО3, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 июля 2014 года составляет 404000 руб. (т.2 л.д.75-94).

Оценивая представленные доказательства, суд исходит из того, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч.2 ст.84 КАС РФ), а заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса (ч.8 ст.82 КАС РФ).

Согласно Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» одним из основных этапов оценки объекта недвижимости является анализ рынка недвижимости в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, для чего должен быть определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, произведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект.

При проведении первой судебной экспертизы экспертом ФИО2 сегмент рынка, к которому относится спорный земельный участок, определен наиболее узко с учетом его разрешенного использования как «земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог» (участки 3 группы). Именно в данном сегменте исследован рынок земельных участков, найдены и приведены в экспертном заключении подтвержденные сведения о 9 предложениях на вторичном рынке и 1 сделке на первичном рынке, установлены сведения о рыночной стоимости 14 участков 3 группы, использованные для проведения государственной кадастровой оценки; проанализированы ценовые показатели в каждой исследованной группе; установлено влияние на цены земельных участков под придорожный сервис факторов масштаба (площади) и локального местоположения участков.

В заключении повторной экспертизы, как и в отчете оценщика, таких подробных исследований рынка в сегменте, к которому относится спорный земельный участок, не проведено, приведены сведения в более широком сегменте. В отчете оценщика имеется анализ рынка земельных участков коммерческого назначения, в заключении повторной экспертизы – анализ рынка земельных участков с видом разрешенного использования «для строительства коммерческих объектов» (13 участков), только три из которых можно отнести к участкам 3 группы. При этом при повторной экспертизе экспертом никаким образом не учтена и не проанализирована подтвержденная исходными данными информация о рынке, уже установленная экспертом ФИО2

Надлежащим образом исследовав рынок земельных участков в правильно определенном его сегменте, эксперт ФИО2 пришла к выводу о необходимости использования для оценки земельного участка сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж (с применением корреляционно-регрессионного анализа), поскольку ею установлено наличие на рынке объектов-аналогов, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Применяя метод корреляционно-регрессионного анализа, эксперт включил в расчетный массив только участки с наиболее схожими количественными и качественными характеристиками с учетом их месторасположения, определяющим критерием которого является степень загруженности дороги, у которой расположен земельный участок, и интенсивности движения, поскольку это является самой важной маркетинговой характеристикой объектов данного типа. К ценам объектов-аналогов вторичного рынка эксперт также применил скидку на торг в размере 10% от цены предложения.

На основе оптимизированной выборки построена модель ценообразования, соответствующая рынку спорного земельного участка, по которой определено расчетное значение рыночной стоимости.

Сравнительный подход с применением метода сравнения продаж применялся и оценщиком в отчете, и экспертом при повторной судебной экспертизе, однако в отчете об оценке 2 из 5 объектов-аналогов имеют разрешенное использование «свободного назначения», в заключении повторной экспертизы один из 4 объектов-аналогов имеет разрешенное использование «для размещения цеха по производству бутилированной питьевой воды (производственно-складское)», что выходит за рамки сегмента рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок.

Анализируя в целом представленные отчеты и экспертные заключения, суд полагает, что в отличие от отчета и заключения повторной судебной экспертизы заключение эксперта ФИО2 ООО «Фирма «Колор» № 40-08/2016-СЭ от 20.09.2016 года о рыночной стоимости земельного участка в полной мере соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, по своему содержанию оно наиболее полно отражает описание и результаты каждого этапа проведенных исследований, содержит исчерпывающую информацию в отношении каждого выявленного при анализе рынка объекта, экспертом подробно и логично изложены все аргументы принимаемых решений, выводы мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования.

Возможность применения в расчетах метода корреляционно-регрессионного анализа в рамках метода сравнения продаж при сравнительном подходе к оценке земельного участка прямо предусмотрена п.22 ФСО № 7, этот метод является научно-обоснованным. С учетом подробного описания метода в экспертном заключении, разъяснений, данных экспертом ФИО2, которая была допрошена судом, правильность применения этого метода, как и обоснованность выводов эксперта, у суда сомнений не вызывает.

При таких данных суд приходит к выводу о том, что надлежащим и достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, является заключение эксперта № 40-08/2016-СЭ от 20.09.2016 года, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная по состоянию на 01 июля 2014 года, должна быть установлена в размере 1840000 руб.

По указанным основаниям доводы представителя административного истца Попова И.Н. о необоснованности экспертного заключения эксперта ФИО2 и достоверности заключения повторной судебной экспертизы № 7/348 от 24.10.2016 г. не могут быть приняты во внимание.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Установленная судом рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной.

В соответствии с ч.2 ст.247 КАС РФ к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области о том, что данный орган не является надлежащим ответчиком по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований истца, которые основаны на законе.

При таких обстоятельствах требования Коняхиной И.Б. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.175-179 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования Коняхиной И. Б. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:06:0115009:464, общей площадью 2000 кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – для объекта придорожного сервиса, расположенного по адресу: Кемеровская область, Ленинск-Кузнецкий район, автомобильная дорога Ленинск-Кузнецкий – Прокопьевск - Новокузнецк, км 1+550 м (слева), в размере его рыночной стоимости 1840000 рублей, определенной по состоянию на 01 июля 2014 года, на период с 01 января 2016 года и до даты проведения очередной государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения на территории Кемеровской области.

Дата обращения Коняхиной И.Б. в суд с настоящим административным исковым заявлением – 15 июня 2016 года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: (подпись)

Решение в окончательной форме принято 20 декабря 2016 года.

Согласовано. Судья ________________ О.В. Шалагина