Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-425/2021 по административному исковому заявлению Матосяна А.А., Акопян М.Г. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Матосян А.А., Акопян М.Г. (далее – административные истцы) обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Просили установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 года.

Представитель административных истцов по доверенности Горенко А.А. в судебное заседание явился, требования административного иска поддержал, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с экспертным заключением.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности Нестеров Д.В. в судебное заседание явился, просил провести по делу дополнительную судебную экспертизу, представил замечания.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов судебной оценочной экспертизы не возражал, оставил решение по делу на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что административным истцам на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты>, площадью 2250 +/- 17 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенный по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно выписке о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка на дату оценки – 01.01.2018 года составляет 7 553 025 руб.

В соответствии со ст. 388 НК РФ административные истцы являются плательщиками налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истцов как плательщиков налога на имущество.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административные истцы, являясь собственниками объекта недвижимости, имеют законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями является законным и обоснованным.

В силу положений ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату оценки. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административные истцы представили отчет об оценке рыночной стоимости №201/1/20-1, составленный оценщиком ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА». В соответствии с указанным отчетом стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составляет 4 656 000 руб.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением Московского областного суда от 28 января 2021 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ИнвестТорги» Михальченко А.В.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 5 110 000 рублей по состоянию на дату оценки.

С выводами эксперта согласились представитель административных истцов и представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель Министерства имущественных отношений Московской области с результатами судебной оценочной экспертизы не согласился, представил письменные замечания.

Для дачи пояснений по письменным замечаниям представителя Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание был вызван эксперт Михальченко А.В.

Как пояснил в судебном заседании эксперт Михальченко А.В., в рамках судебной оценочной экспертизы эксперт рассматривает срок экспозиции объектов (срок представления их на рынке) в качестве обоснования актуальности цены предложения на дату определения стоимости. То есть, предложения по продаже будут актуальны в период с даты публикации до даты определения стоимости, в случае, если данный промежуток времени не превышает типичный срок экспозиции недвижимости в своём сегменте рынка.

Как правило, стоимость коммерческих объектов, особенно обладающих средней и низкой ликвидностью, не меняется каждый день в соответствии с уровнем инфляции, а остаётся постоянной на протяжении значительного интервала времени. Поэтому корректировка стоимости в пределах сроков экспозиции объектов не вводится.

Дополнительно эксперт пояснил, что объявления, используемые в расчётах, в рамках сравнительного подхода были реализованы по цене, указанной в скриншотах в заключении эксперта (с учётом торга), поскольку при проверке объявлений было установлено, что при снятии с публикации стоимость не была изменена.

Предложения по аренде производственно-складских помещений имеют срок экспозиции менее 2-х месяцев и, так же как и предложения, используемые в сравнительном подходе, имеют конечную цену соответствующую скриншотам.

Кроме того, эксперт пояснил, что в рамках судебной оценочной экспертизы, в качестве обоснования корректировки на местоположение, используются данные сводного обзора стоимости коммерческой недвижимости Московского региона, ввиду отсутствия достоверной и актуальной информации на дату оценки конкретно для коммерческих земельных участков.

При этом отмечается, что корректировка введена не по данным о стоимости зданий, а по данным о стоимости Единых объектов недвижимости. Самостоятельно коммерческий земельный участок, без наличия улучшений на нем, не приносит прибыль. Соответственно, стоимостные зависимости для них (включая местоположение) определяются прямо пропорционально. Использовать корректировку в данном варианте возможно.

Помимо изложенного, в расчётах эксперт использовал не абсолютные значения в рублях по данному источнику, а относительные в долях. Таким образом, учитывая прямо пропорциональную зависимость коммерческих земельных участков и нежилых зданий/помещений соответствующего назначения, использование относительной корректировки является допустимым.

При ответе на замечания эксперт отметил, что скриншоты объектов-аналогов, используемых в сравнительном подходе находятся на странице 124 -128 заключения эксперта, скриншоты объектов-аналогов, используемых в доходном подходе – на странице 137 – 140.

Отвечая на поступившие от Министерства имущественных отношений Московской области замечания, эксперт указал, что подключение инженерных коммуникаций (газопроводов, линий электропередач (ЛЭП), водопроводов) требует получения точно таких же согласований и разрешений, что и любые другие виды строительных объектов.

Для того чтобы получить разрешение на строительство сетей и сетевых коммуникаций различного назначения, на подготовительном этапе необходимо подготовить проектную документацию, предоставить данные об инженерном оборудовании, при помощи которого будут проводиться работы, а также документы, утверждающие порядок их проведения. Разрешение на строительство газа/газопровода предполагает предоставление градостроительной документации на участок. Помимо этого, в пакет предоставляемых документов должны входить все необходимые сведения о проведении архитектурного планирования и инженерных изысканий и ряд других бумаг.

Для подключения коммуникаций необходимо как время, так и финансовые инвестиции, таким образом, земельные участки с уже проведенными коммуникациями будут стоить дороже, нежели земельные участки без коммуникаций. Применение корректировки по данному параметру является обоснованным.

Также эксперт в своих пояснениях обратил внимание на тот факт, что участок удален на значительное расстояние от инфраструктурных объектов в черте города, поэтому подключение его к сетям отопления или водоснабжения экономически не целесообразно. Проведение водоснабжения для низкоклассных складских зданий также не является целесообразным, поскольку для полноценного функционирования данных объектов оно не является необходимым.

Эксперт также не делал вывод, что наиболее эффективным использованием земельного участка будет его застройка зданием без отопления, поэтому и производил расчёт для здания с подключением к электричеству, в том числе для отопления.

Требования к температурному режиму низкоклассных складских объектов ниже, чем для высококлассных складских объектов, проведение централизованной системы отопления требует дополнительных временных и денежных ресурсов, а поскольку целью любого инвестора является получение максимальной выручки с наименьшими затратами, то проведение централизованной системы отопления является нецелесообразным.

Давая пояснения эксперт указал, что сдача помещений в аренду во вновь построенных объектах производится до окончания строительства, как правило, для торговых, офисных и высококлассных складских объектов, более того, даже там на этапе сдачи объекта в эксплуатацию отсутствует полная загрузка, соответствующая среднерыночному уровню.

Улучшение объекта судебной оценочной экспертизы рассматривается как небольшое низкоклассное складское здание. До сдачи объекта в эксплуатацию данный объект не будет пользоваться повышенным спросом у арендаторов, которые предпочтут снять в аренду объект готовый к въезду, нежели ждать окончания строительства.

Более того, рассматривая загрузку объекта исследования, эксперт делает допущение, что уже с первого месяца часть площади будет сдана в аренду.

Таким образом, поскольку в замечаниях административного ответчика не подтверждается нарушение экспертом Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», вывод о том, что экспертом нарушены требования Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ничем не обоснован и не находит своего подтверждения.

Оценив собранные по делу доказательства и, учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административным истцам на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать заявление административных истцов, поданное 8 января 2021 года в Московский областной суд.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Матосяна А.А., Акопян М.Г. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 8 января 2021 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2250 +/- 17 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 5 110 000 (пять миллионов сто десять тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 01 июня 2021 года.