Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-426/17 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 4 940 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение спортивно-оздоровительного комплекса, равной его рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки – 1 января 2013 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала административный иск, указав, что отчетом оценщика установлена достоверная стоимость объекта недвижимости, а выводы эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости нельзя признать обоснованными, поскольку экспертом не были в полной мере учтены индивидуальные особенности объекта оценки и некорректно подобраны объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости объекта оценки, что повлекло за собой увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости. Представила письменные возражения на экспертное заключение (л.д. 3-5 т.2). В части взыскания судебных расходов на оплату услуг представителя просила взыскать с Министерства имущественных отношений Московской области сумму в размере 35000 рублей.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагали, что установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости. Возражали против взыскания расходов на представителя с административного ответчика.

Эксперт ФИО2 поддержал экспертное заключение и представил письменные пояснения по замечаниям на заключение эксперта (л.д.13-22 т.2).

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, объяснения эксперта ФИО2, поддержавшего выводы, содержащиеся в экспертном заключении, и пояснившего, что при составлении заключения им были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком <данные изъяты> и положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленное <данные изъяты>

В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом был разрешен вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы, с выводами которой не согласился представитель административного истца.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком <данные изъяты> и заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом ФИО2

Суд соглашается с выводами эксперта ФИО2 о том, что установленная отчетом оценщика <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Мотивы несогласия эксперта ФИО2 с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из выводов эксперта, в отчете отсутствует обоснование высоты зданий, подлежащих сносу на территории объектов-аналогов, и принятой площади строений, подлежащих сносу на территории объекта-аналога №3.

При проведении корректировки на престижность местоположения оценщик учитывает также расстояние до МКАД, при это отдельно проводит корректировку на расстояние до МКАД. Таким образом, по мнению эксперта, оценщик допускает двойной учет одного и того же фактора влияния на объект оценки.

Кроме того, на стр.76-77 отчета в рамках доходного подхода оценщик отбирает аналоги, существенно отличающиеся по местоположению (30-62 км от МКАД), и при этом отказывается от корректировки по данному фактору, однако, при оценке земельных участков оценщик проводил данную корректировку. В качестве обоснования оценщик указывает, что в разделе 15.5 существенной зависимости от направления (за исключением Рублевского шоссе) и расстояния от МКАД в диапазоне до 60 км, для объектов рекреационного назначения не наблюдается, Эксперт отметил, что один из аналогов удален более чем на 60 км от МКАД. Таким образом, оценщик неоднозначно подходит к оценке влияния фактора «местоположение» к объектам из одного сегмента.

Также оценщик проводит корректировку на площадь по данным ФИО3 «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации», №1(40), в то время как рассматриваемый оценщиком сегмент участков не относится к участкам под промышленные объекты.

На стр. 69 отчета об оценке абсолютная величина валовых корректировок составляет: 111%, 326%, 364% 437%, что, по мнению эксперта, недопустимо. Методологически некорректно использовать объекты с таким значительным значением валовых корректировок. Данный факт косвенно подтверждает несопоставимость объектов с объектом оценки.

Эксперт в заключении отметил, что на стр. 72 отчета оценщик указывает, что к застройке предполагаются 2 здания: «жилой корпус пансионата на 50 мест, 2-х этажный, общей площадью 900 кв.м.». Общая площадь жилого корпуса пансионата определена исходя из расчета 18 кв.м. общей площади на 1-го отдыхающего, и «многофункциональный спортивно-оздоровительный центр, 2-х этажный, общей площадью 360 кв.м.», в котором будут размещены тренажерный зал, сауна и помещения для обслуживания отдыхающих. Дополнительно предполагается строительство волейбольной/баскетбольной площадки и теннисного корта, однако, ничем не обосновал параметры застройки.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В нарушение указанного пункта ФСО №3 источники, используемые оценщиком для проведения корректировки на местоположение и расстояние до МКАД, не обеспечены открытым доступом, при этом копии источников в отчете отсутствуют.

Также в копии интернет-страницы к аналогу №3 указано, что на участке имеется скважина (водоснабжение), однако данный факт оценщиком не учен.

Как следует из выводов эксперта, в рамках доходного подхода оценщик не анализирует факторы: площадь строений, близость водных объектов, что искажает итоговую расчетную стоимость.

Кроме того, плотность застройки, по мнению эксперта, рассчитана оценщиком некорректно: «коэффициент плотности застройки — это отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка» таким образом плотность застройки составляет: 1260/4940=25,5%.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Таким образом, установленная отчетом, составленным оценщиком <данные изъяты>» рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве его новой кадастровой стоимости.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы, составленной экспертом ФИО2, суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение № СЭ-111/17 содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 219-261 т.1).

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного подхода как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт ФИО2 поддержал экспертное заключение № СЭ-111/17 в полном объеме.

Возражения представителя административного истца относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.

На все доводы представителя административного истца экспертом ФИО2 с учетом имеющихся у него знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности. К экспертному заключению приложены копии соответствующих информационных материалов, как того требуют стандарты оценки.

Поддерживая э заключение, эксперт пояснил, что все возможные варианты размещения на территории исследуемого объекта были объединены в группу «коммерческое, за исключением производственно-складской застройки», не перечисляя все возможные варианты использования такие как: размещение ресторанов, танцевальных площадок, боулинга, магазинов и прочее. Возможность размещения таких объектов на территории спортивно-оздоровительных комплексов, подтверждается, в том числе фактическими услугами, которые оказывают в спортивно-оздоровительных комплексах Московской области.

Также эксперт отметил, что в соответствии с анализом наиболее эффективного использования участка, он пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта исследования является использование в соответствии с разрешенным и текущим использованием - размещение объектов коммерческого назначения. Функциональное назначение рассматриваемого участка - размещение объектов коммерческого назначения. На рынке земельных участков Московской области, стоимость участков, относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием - размещение объектов коммерческого назначения сопоставима со стоимостью земельных участков, относящихся к землям промышленности с аналогичным разрешенным использованием. Данный факт обусловлен аналогичным функциональным назначением участков, то есть равнозначной полезностью для потенциальных покупателей или правообладателей участков. В обоих случаях правообладатели аналогичных участков с указанными категориями в действительности обладают участками, на которых допустимо с точки зрения юридической допустимости размещение объектов коммерческого назначения. Таким образом, эксперт посчитал корректным рассматривать в качестве аналогов земельные участки, относящиеся как к категории земель промышленности, так и к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: размещение объектов коммерческого назначения.

В судебном заседании эксперт пояснил, что такой фактор как близость крупного шоссе не является ценообразующим для объекта под размещение спортивно-оздоровительного комплекса, основным фактором в данном случае является близость к жилой застройке. Участок может быть расположен у шоссе, при этом быть существенно удаленным от жилой застройки, что снизит его привлекательность для потенциальных клиентов. Фактор «близость шоссе» наиболее существенен для объектов придорожного сервиса: АЗС, СТО, мотелей, придорожных кафе и крупных гипермаркетов и производственно-складской застройки.

Кроме того, эксперт указал, что в 2012 году типичной практикой было указание цен в долларах и перевод их по курсу на дату сделки, в связи с чем в заключении в качестве цены предложения принята цена в долларах.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

В соответствии с ч.1 ст. 175 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд - 14 февраля 2017 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, по смыслу положений ст. 106 КАС РФ относятся расходы на оплату услуг представителя.

В соответствии со ст. 112 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Если сторона, обязанная возместить расходы на оплату услуг представителя, освобождена от их возмещения, указанные расходы возмещаются за счет бюджетных ассигнований федерального бюджета.

Исходя из того, что административным истцом реализовано право на установление новой кадастровой стоимости объекта недвижимости, оснований для взыскания расходов на оплату услуг представителя с Министерства имущественных отношений Московской области в размере 35000 рублей не имеется.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 14 февраля 2017 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 4 940 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение спортивно-оздоровительного комплекса, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 20027550 (двадцать миллионов двадцать семь тысяч пятьсот пятьдесят) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 7 июля 2017 года.