Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 187 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 119 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО1 является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3 119 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 5 386 701, 91 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Кроме того, административным истцом заявлено о взыскании в ее пользу понесенных по делу судебных расходов.

В судебном заседании административный истец ФИО1 административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности ФИО2 административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, возражала против взыскания с административного ответчика судебных расходов.

Заинтересованное лицо МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля в письменном заявлении поддержало правовую позицию Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», ФИО3, ЗАО «Ремсервис» своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка площадью 1 187 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением мэрии города Ярославля от 13 марта 2013 года № 516, за основу при определении размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 3 Порядка.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является арендатором находящегося в муниципальной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативного акта города Ярославля, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> № 25780-МЛ и дополнительным соглашением №1 от 16 марта 2017 года, по условиям которого (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО1 в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ей на праве аренды.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 5 386 701, 91 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 3 119 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО4 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка административного истца.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны три объекта, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Таким образом, требования федеральных стандартов оценки относительно отбора аналогов на основании анализа рынка, обоснованности данного отбора и доступности его для пользователей Отчета, оценщиком выполнены.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что на дату оценки имелись сведения о сделках с земельными участками, сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим характеристикам, которые подлежали в соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 включению оценщиком в расчеты.

Обоснованность данных возражений опровергнута оценщиком в судебном заседании.

В качестве примера сделки с земельным участком, который оценщика имела возможность принять в качестве аналога, Департамент указывает на продажу участка в районе дома 10 по улице Зои Космодемьянской в городе Ярославле.

Вместе с тем, как следует из представленных оценщиком документов, указанный земельный участок, вследствие близкого расположения к нему зданий, имеет существенные ограничения в возведении на нем объектов капитального строительства.

В связи с этим, наличие рыночных условий данной сделки вызывает сомнения. При отсутствии достоверной информации о ее условиях, оценщик обоснованно, в соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, отказалась от принятия земельного участка, выступившего предметом данной сделки, в качестве аналога оцениваемому объекту.

В возражениях на Отчет №13704/20 Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводил доводы о том, что оценщиком не применена корректировка на наличие свободного подъезда к цене аналога № 3 (<адрес>).

Анализируя пояснения оценщика в данной части можно сделать вывод о том, что при определении наличия (отсутствия) свободного подъезда к земельному участку, расположенному <адрес> оценщик руководствовалась данными публичной кадастровой карты, согласно которым здание на соседнем участке стоит по границе земельного участка, следовательно, проезд осуществляется по свободной территории.

Суд полагает данные действия оценщика в рамках оценки вполне обоснованными и соответствующими требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

Иных возражений относительно достоверности выводов Отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Таким образом, обоснованных возражений административного ответчика на Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца судом не установлено, доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 3 119 000 рублей.

Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО1 с настоящим административным иском в суд – 8 октября 2020 года.

Разрешая заявление ФИО1 о взыскании в ее пользу понесенных по делу судебных расходов, суд приходит к следующему:

В качестве таковых расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что заявление ФИО1 о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> удовлетворению не подлежит, так как расхождение между кадастровой стоимостью данного земельного участка и установленной судом его рыночной стоимостью не превысило 45 %. Такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.

Суд принимает во внимание также, что административный ответчик в данном деле не оспаривал права ФИО1 на пересмотр результатов государственной кадастровой оценки принадлежащего ей на праве аренды земельного участка.

В свою очередь, возражения административного ответчика относительно достоверности выводов Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты содержанием представленного Отчета, дополнительными пояснениями оценщика ФИО4 и к несению административным истцом дополнительных расходов не привели.

Суд принимает во внимание также, что выгода от уменьшения арендных платежей по результатам оспаривания кадастровой стоимости для административного истца превышает понесенные административным истцом судебные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления ФИО1 о взыскании судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 187 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 119 000 (три миллиона сто девятнадцать тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 8 октября 2020 года.

В удовлетворении заявления ФИО1 о взыскании судебных расходов отказать.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 19 ноября 2020 года