Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-42/16 по административному иску ООО «Вела» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Вела» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося у него на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – размещение складских помещений, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости в размере 9 076 275 рублей.

Свои требования административный истец обосновал тем, что данный земельный участок принадлежит ему на праве собственности, и он является плательщиком земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости участка, которая не соответствует его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена актом определения кадастровой стоимости ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области от 04.06.2015 г. на основании Постановления Правительства Самарской области от 26.12.2012 года № 815 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Самарской области» в размере 24 051 469 рублей.

Согласно отчету об оценке № выполненного оценщиком <данные изъяты> итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки 04.06.2015 года земельного участка с кадастровым номером № составила 9 076 275 рублей.

На основании изложенного, заявитель считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель ООО «Вела» – ФИО3, действующая на основании доверенности №., поддержала заявленные требования по основаниям, указанным в заявлении.

Правительство Самарской области, Администрация муниципального района Волжский Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не направили своих представителей в судебное заседание, письменные отзывы не представили, о дате и времени судебного заседания извещены надлежаще, о причинах неявки суд не известили.

ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области не обеспечило участие в суде своего представителя, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежаще, представило отзыв, в котором рассмотрение заявленных требований оставило на усмотрение суда.

Суд полагает возможным рассматривать дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца, показания свидетеля ФИО1., изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Вела» в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Вела» владеет на праве собственности земельным участком с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – размещение складских помещений, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 04.06.2015 года в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 года № 815 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Самарской области» и составляет 24 051 469 рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Согласно требованиям, установленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, истец 20.11.2015 года обращался в Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости с предоставлением отчета об оценке. Комиссией было принято решение о возврате заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в связи с тем, что объект оценки - земельный участок категории «Земли промышленности и иного специального назначения», а, в соответствии со ст. 5 ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельными законодательными актами РФ № 167-ФЗ от 22.07.2010 г., кадастровая стоимость в отношении земельных участков в составе промышленности не может быть оспорена в Комиссии.

Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден.

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке №, выполненный оценщиком <данные изъяты>, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки 04.06.2015 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – размещение складских помещений, расположенного по адресу: <адрес>, - составила 9 076 275 рублей.

Согласно экспертного заключения на данный отчет №, выполненного экспертом ФИО2., регистрационный номер № в реестре НП <данные изъяты>», экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Из представленного истцом отчета об оценке, выполненного <данные изъяты>, видно, что приведя описание методов и подходов, оценщик для расчета стоимости объекта оценки использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обосновал отказ от применения других методов и подходов на страницах 51-55 отчета.

В соответствии с пунктом 12 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В представленном отчете, выполненным <данные изъяты>, имеется полное описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (стр. 11-17 отчета), указано, что из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наиболее эффективном использовании.

В соответствии с п. 20 ФСО № 7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В связи с чем, оценщик сделал вывод, что единственным видом использования оцениваемого земельного участка в рамках настоящего отчета принимается вид: «под коммерческую и индустриальную застройку» (страницы 17-18 отчета).

Также, в отчете оценщик проанализировал рынок земельных участков Самарской области коммерческого и производственного назначения на 2 квартал 2015 года, сделав вывод, что во 2 квартале 2015 года в <адрес> Самарской области стоимость земель промышленности находится в диапазоне от 100 до 1100 рублей за квадратный метр (страница 45 отчета). Проанализировал ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов было использовано 7 участков категории: земли промышленности, коммерческого назначения, расположенные в <адрес> Самарской области, наиболее близкие с объектом оценки по основным характеристикам и ценообразующим факторам: по категории, разрешенному использованию, составу передаваемых прав. Применены корректировки на торг, на площадь, на возможность подключения коммуникаций, на наличие ж/д ветки, на расположение относительно автомагистралей и обоснован отказ от применения других корректировок (страницы 59-61 отчета).

Рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, земельного участка с кадастровым номером: № составила 9 076 275 рублей.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о соответствии отчета основным требованиям федерального стандарта оценки № 1 и требованиям Федерального закона № 135-ФЗ.

Оценщик ФИО1., опрошенная в качестве свидетеля, выводы, сделанные в отчете, подтвердила, указав, что при оценке спорного земельного участка в качестве аналогов были использованы все участки, предложенные к продаже на дату оценки, представленные риэлтерскими агентствами. Во внимание принимались только земли промышленности. Были применены корректировки на торг, на масштаб, на наличие ж/д ветки, на коммуникации, на расположение относительно автомагистралей. Предложения 2013 года о продаже земель промышленности актуальны до сих пор, данные аналоги еще не проданы, в связи с чем, использованы в отчете.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости. Ходатайство о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Суд пришел к выводу, что требования ООО «Вела» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением является 20.11.2015 г., а в суд – 07.12.2015 г, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Вела» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование – размещение складских помещений, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 9 076 275 рублей.

Дата подачи ООО «Вела» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 20.11.2015 г., дата обращения в суд – 07.12.2015 г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14.01.2016 г.

Председательствующий: