Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного истца Зафирова С.В., представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» Сычевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

акционерное общество «Тандер» (далее - АО «Тандер») обратилось в суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», в котором просило ус учетом уточнения требований признать незаконными решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2021/000401 от 22 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000402 от 22 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000379 от 08 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000380 от 08 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000378 от 08 ноября 2021 года, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15507+/-44 кв.м, расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости 27 450 432 рублей, земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 25 334+/-5,5 кв.м, расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости 49 502 636 рублей, нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 6 119,6 кв.м, расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости 44 795 472 рублей, нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1 058,3 кв.м, расположенного по адресу: в размере его рыночной стоимости 17 541 323 рублей, требования об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1045,6 кв.м, расположенного по адресу: в размере его рыночной стоимости оставить без удовлетворения.

В обоснование заявленных требований АО «Тандер» указало, что является собственником указанных объектов недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 28 января 2020 года установлена в размере 59 250 696 рублей 30 копеек, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере 61 621 661 рубль 58 копеек, нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере 202 246 601 рубля 13 копеек, нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере 22 039 837 рубля 79 копеек, нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере 23 487 230 рублей 24 копеек.

Установленная кадастровая стоимость указанных выше объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником данных объектов недвижимости, вынужденного оплачивать налоговые обязательства в большем размере.

АО «Тандер» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости оспариваемых объектов недвижимости, представив отчеты об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером №, составленные обществом с ограниченной ответственностью «Оценка.Право.Кадастр» (далее - ООО «Оценка.Право.Кадастр») (оценщик Киверина О.В.) и оценщиком, занимающимся частной практикой Кондратьевым Е.П.

Решениями государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2021/000401 от 22 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000402 от 22 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000379 от 08 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000380 от 08 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000378 от 08 ноября 2021 года АО «Тандер» отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

АО «Тандер» полагает указанные решения незаконным и необоснованным, нарушающим его права на установление рыночной стоимости объектов недвижимости, одновременно просило установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Определением суда от 08 июля 2022 года выделены в отдельное производство с присвоением нового номера административные исковые требования акционерного общества «Тандер» к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным незаконными решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2021/000401 от 22 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000379 от 08 ноября 2021 года, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 15 507+/-44 кв.м, расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости, нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 6 119,6 кв.м, расположенного по адресу: , в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по указанным основаниям.

Представитель административного ответчика в судебном заседании, поддержав письменные возражения, просила в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость здания, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, АО «Тандер» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 25 334+/-5,5 кв.м, расположенного по адресу: , нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1 045,6 кв.м, расположенного по адресу: , здание 42А, нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1 058,3 кв.м, расположенного по адресу: , что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере 61 621 661 рубль 58 копеек, нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года установлена в размере 22 039 837 рубля 79 копеек, нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года установлена в размере 23 487 230 рублей 24 копеек.

Административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости оспариваемых объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 03 июня 2021 года № 13/2021, составленный оценщиком ООО «Оценка.Право.Кадастр» Кивериной О.В., в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 42 763 792 рублей, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 21 мая 2021 года № К/21-38-38, составленный оценщиком, занимающимся частной практикой, Кондратьевым Е.П., в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 15 183 000 рублей, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 21 мая 2021 года № К/21-38-39, составленный оценщиком, занимающимся частной практикой, Кондратьевым Е.П., в котором рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена в размере 16 417 000 рублей.

Перечень приложенных к заявлениям административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в связи с чем, заявления административного истца правомерно приняты к рассмотрению административным ответчиком.

Решениями государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2021/000402 от 22 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000380 от 08 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000378 от 08 ноября 2021 года АО «Тандер» отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Сроки рассмотрения указанных заявлений административного истца административным ответчиком соблюдены.

Содержание решений № ОРС-64/2021/000402 от 22 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000380 от 08 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000378 от 08 ноября 2021 года соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287.

Таким образом, порядок и форма принятия оспариваемых решений государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» соблюдены, оспариваемые решения приняты в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № от 03 июня 2021 года № 13/2021, составленный оценщиком ООО «Оценка.Право.Кадастр» Кивериной О.В., государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении № ОРС-64/2021/000402 от 22 ноября 2021 года указало, что отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов и не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Так на странице 87, строка «Площадь участка земли» оценщик неверно указывает площадь объекта-аналога № 1, однако значение корректировки указано - верно. В таблице «Оценка рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом (страница 87, строка - целевое использование) оценщик не применил к объектам-аналогам корректировку. В разделе 5 на странице 11 интервал между датами составляет менее3-х месяцев, что нарушает пункт 5 ФСО № 3. В разделе 1 «Основные факты и выводы» на странице 3 оценщик указывает, что осмотре не проводился, однако на странице 12 оценщик указывает, что в связи с тем, что дата оценки ретроспективная, осмотр объекта проводился только для ознакомления с объектом оценки на местности, что нарушает пункт 5 ФСО № 3. На странице 61 отчета оценщик указывает, что учитывая, что оценка несет ретроспективный характер, оценщик должен использовать даты оценки 01 января 2018 года, дата публикации объявления объектов-аналогов - 2021 год, данные факты противоречат друг другу и вводят в заблуждение. На странице 64 отчета оценщиком использованы особенности развития сегментов рынка коммерческой недвижимости в городе Калуге, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3. Скриншот объявления к объекту-аналогу № 2 представлен в нечитаемом виде, что является нарушением пункта 11 ФСО № 3. В нарушении пункта 8 ФСО № 1 объявления к объектам-аналогам № 1 и № 3 опубликованы после даты оценки. Все использованные оценщиком объекты-аналоги не относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, что является нарушением пункта 15, пункта 22б ФСО № 7.

В решении № ОРС-64/2021/000380 от 08 ноября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» указало, что отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов и не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Так, на странице 21 таблицы 15 применение сборников УПВС при оценке современных зданий является не корректным. На странице 21 таблицы 15 оценщик не учитывает ДКЗ, которые не отражены в УПВС, но необходимые в современных рыночных условиях строительства, что является нарушением пункта 24 ФСО № 7. На странице 5 отчета указано, что осмотр не проводился, при этом дата оценки и дата составления отчета 21 мая 2021 года. В приложениях к отчету отсутствуют следующие документы: фотоотчет, сведения об объектах-аналогах, что недопустимо.

В решении № ОРС-64/2021/000378 от 08 ноября 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» указало, что отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов и не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно на странице 19 отчета указано, что применение сборников УПВС при оценке современных зданий является не корректным. На странице 21 таблицы 15 оценщик ошибочно выбирает аналог «Магазины универсальные многоэтажные, когда объект оценки одноэтажный магазин», что является нарушением пункта 24 ФСО № 7. На странице 5 отчета указано, что осмотр не проводился, при этом дата оценки и дата составления отчета 21 мая 2021 года. В приложениях к отчету отсутствуют следующие документы: фотоотчет, сведения об объектах-аналогах, что недопустимо.

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «О оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федерального закона № 135-ФЗ) установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее - ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

В ходе рассмотрения дела, для проверки обоснованности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости указанных земельных участков, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта № 988/6-4 от 29 апреля 2022 года Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Гильгун М.М., оценщиком при составлении отчета № 13-2021 от 03 июня 2021 года экспертом не указан «Вид стоимости», что является нарушением пункта 21 ФСО № 1. Неверно указана дата оценки, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3, пункта 3 ФСО № 1. На странице 11 оценщиком указано, что оценка проведена на ретроспективную дату, интервал между датой оценки и датой составления отчета составляет более трех месяцев, что противоречит данным указанным в отчете и является нарушением пункта 5 ФСО № 3. Некорректно указана дата составления и порядковый номер отчета, что является нарушением пункта 8 ФСО. На странице 3 отчета оценщиком указано, что осмотр не проводился, а в разделе 5 на страницах 11, 12 указано, что осмотр объекта оценки проводился только для ознакомления с объектом оценки на местности, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3. В представленном на исследование отчете на странице 75-76 скриншоты объявлений объектов-аналогов нечитаемые, что является нарушением пункта 11 ФСО № 3. На странице 87 оценщик применяет объекты-аналоги, не относящиеся к сегменту рынка относительно объекта оценки, что является нарушением пункта 22б ФСО № 7. На странице 87 в расчетной таблице неверно указана площадь объекта-аналога № 1, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 25334+/-5,5 кв.м, расположенного по адресу: , составляет 49 502 636 рублей по состоянию на 21 мая 2021 года.

Согласно заключению эксперта № 990/6-4 от 18 мая 2022 года Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Гильгун М.М., оценщиком при составлении отчета № К/21-38-38 от 21 мая 2021 года на странице 5 отчета указано, что осмотр не проводился, однако дата оценки указана 21 мая 2021 года, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3. На странице 19 отчета оценщик при оценке нежилого здания применил затратный подход по сборнику УПВС в ценах 1969 года, который не применяется для объектов недвижимости, построенных после 2000 года, что является нарушением пункта 25 ФСО № 7. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1 045,6 кв.м, расположенного по адресу: , составляет 22 489 810 рублей по состоянию на 21 мая 2021 года.

Согласно заключению эксперта № 991/6-4 от 13 мая 2022 года Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Гильгун М.М., оценщиком при составлении отчета № К/21-38-39 от 21 мая 2021 года экспертом на странице 5 отчета указано, что осмотр не проводился, однако дата оценки указана 21 мая 2021 года, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3. На странице 19 отчета оценщик при оценке нежилого здания применил затратный подход по сборнику УПВС в ценах 1969 года, который не применяется для объектов недвижимости, построенных после 2000 года, что является нарушением пункта 25 ФСО № 7. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1058,3 кв.м, расположенного по адресу: , составляет 17 541 323 рублей по состоянию на 21 мая 2021 года.

Заключения старшего эксперта Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Гильгун М.М. соответствуют законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт Гильгун М.М., составившая указанные заключения, имеет высшее техническое образование (по специальности инженер-строитель), дополнительное профессиональное образование по экспертной специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории функционально связанной с ними, в том числе и с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по данной специальности с 2011 года (11 лет).

Выводы эксперта Гильгун М.М. о допущенных экспертами ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности - федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости оценщиком ООО «Оценка.Право.Кадастр» Кивериной О.В при составлении отчета № 13/2021 от 03 июня 2021 года, оценщиком, занимающимся частной практикой, Кондратьевым Е.П. при составлении отчетов от 21 мая 2021 года № К/21-38-38, от 21 мая 2021 года № К/21-38-39 и неправильном определении оценщиками рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки земельного участка с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером № оценщиками ООО «Оценка.Право.Кадастр» Кивериной О.В. и оценщиком, занимающимся частной практикой, Кондратьевым Е.П. допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости оспариваемых объектов недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключениями эксперта № 988/6-4 от 29 апреля 2022 года, № 990/6-4 от 18 мая 2022 года, № 991/6-4 от 13 мая 2022 года Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Гильгун М.М.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления АО «Тандер» в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Учитывая, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение и принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти, в целях реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения дела, суд приходит к выводу о том, что у административного истца отсутствует право на установление кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № исходя из заключения эксперта равной его рыночной стоимости в размере 22 489 810 рублей по состоянию на 21 мая 2021 года по следующим основаниям.

Рассматривая требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № на основании представленного отчета об оценке, суд приходить к выводу о том, что названный отчет не может быть положен в основу решения, поскольку опровергнут результатами проведенной по делу оценочной экспертизы, назначенной судом, при производстве которой эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации; выводы эксперта о несоответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности административным истцом не опровергнуты.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание, в связи с чем суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения настоящего административного дела факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью нежилого здания с кадастровым номером № не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика, плательщика сборов, а целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых обязательств, в связи с завышением суммы налога на имущество, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости нежилого здания в определенном размере.

Следовательно, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, как налогоплательщика, что, исходя из положений налогового законодательства, недопустимо.

При таких обстоятельствах отсутствуют нарушения права АО «Тандер» на установление кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере рыночной, в связи с чем требования административного истца в указанной части удовлетворению не подлежат.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером № эксперт Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Гильгун М.М. использовала в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов подробно мотивирован в заключениях эксперта.

В частности, экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7.

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: цене продажи и запрашиваемой цене, физических характеристиках, местоположении, наличию дополнительных улучшений, дате продажи, площади объекта.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные на . При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные на . Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом применены корректировки цен продаж и запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21 мая 2021 года определено в размере 49 502 636 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 21 мая 2021 года определено в размере 17 541 323 рубля.

Заключения эксперта Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Гильгун М.М. соответствуют законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленным заключениям экспертизы у суда не имеется, поскольку они являются допустимыми по делу доказательствами, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Правом заявить ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы стороны не воспользовались.

Представителем административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» представлены возражения по проведенной экспертом Гильгун М.М. экспертизе, из которых следует, что экспертом в заключении № 991/6-4 от 13 мая 2022 неверно указан объект исследования «земельный участок» вместо нежилого здания, при расчете рыночной стоимости земельного участка эксперт ошибочно применил корректировку на расположение относительно красной линии. На земельном участке объект-аналог № 1 имеется гараж и надворные постройки, эксперт ошибочно не вычел их стоимость при расчете стоимости земельного участка, тем самым завысив стоимость земельного участка и занизив стоимость объекта оценки. Также эксперт не вычел стоимость колец с крышкой на слив, следовательно, занизив стоимость объекта оценки. Эксперт не провел анализ рынка и выбрал в качестве аналогов объекты из другого сегмента рынка, не показал влияние данного критерия. Для обоснования корректировки на материал стен эксперт использует справочник оценщик недвижимости 2017 года, а в справочнике более позднего издания данная корректировка отсутствует, в расчетной таблице указаны разные адреса объекта аналога № 2, что вводит в заблуждение. Кроме того, экспертом в заключении № 988/6-4 от 29 апреля 2022 года указан объект-аналог № 2, что вызывает сомнения. Эксперт не указал весовые коэффициенты каждого аналога в стоимости земельного участка, не верно определил местоположение объекта аналога № 1.

Суд считает, что указанные доводы не являются обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Как пояснила в судебном заседании эксперт Гильгун М.М. в заключении № 991/6-4 от 13 мая 2022 на страницах 15 и 59 допущены технические опечатки, корректировка относительно красной линии применена относительно объекта-оценки. На земельном участке объекта-аналога № 1 в объявлении указано наличие гаража и построек, данная информация принята из открытых источников. Относительно объекта-аналога № 2 пояснила, что ограждение не является объектом недвижимости, указанные кольца являются стройматериалом, в связи с чем данный аналог был принят как свободный земельный участок. Экспертом Гильгун М.М. проведен анализ всех примененных корректировок по объектам капитального строительства в «Справочник оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Л.А., сделан вывод, что за последние годы соотношение не изменилось, эксперт вправе воспользоваться коэффициентами из предыдущего справочника. Экспертом применен корректирующий коэффициент на материал стен также по указанному справочнику, так как стоимость стен, выполненных из сэндвич-панелей значительно отличается от стен зданий, относящихся к капитальному строению, а примененный коэффициент приводит в соответствие стоимость между ними. Все примененные объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка.

Кроме того, эксперт Гильгун М.М. по заключению № 988/6-4 от 29 апреля 2022 года пояснила, что объект-аналог № 2 фактически расположен на . Рыночная стоимость земельного участка может быть определена как среднее значение или как средневзвешенное значение, ей применялось среднее значение, так как коэффициент вариации не превышает 34 %, дальнейший анализ не требуется. Объект-аналог № 1 находится в деловой зоне, в шаговой доступности от которого расположены: торговые центры, гипермаркеты и т.д., что соответствует примененной экспертом территориальной зоне.

Учитывая, что в заключениях судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нарушений как процессуального законодательства, так и законодательства об оценочной деятельности не содержится, суд считает, что в заключениях содержатся достоверные сведения о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, нежилого здания с кадастровым номером №, не вызывающие сомнений.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решений бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 21 мая 2021 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - 06 октября 2021 года (в отношении объекта нежилого здания с кадастровым номером №), 21 октября 2021 года (в отношении объекта земельного участка с кадастровым номером №

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого здания с кадастровым номером №, земельного участка с кадастровым номером № в размере их рыночной стоимости, определенной заключениями судебной экспертизы, подлежат удовлетворению.

Федеральным бюджетным учреждением Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации понесены расходы по проведению судебной экспертизы в размере 151 200 рублей (заключение эксперта № 988/6-4 от 29 апреля 2022 года; заключение эксперта № 999/6-4 от 13 мая 2022 года, заключение эксперта № 990/6-4 от 18 мая 2022 года), что подтверждается счетом.

Согласно части 14 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперту производится оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, в соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела и проанализировав представленные доказательства, исходя из положений статей 111, 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения судебных расходов на административного истца, поскольку при рассмотрении настоящего административного дела основания для удовлетворения административных исковых требований о признании незаконными оспариваемых решений бюджетного учреждения отсутствуют, а подлежащие удовлетворению административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной не носят самостоятельного характера. Кроме того, по итогам рассмотренного спора, с учетом специфики его предмета, суд полагает, что административного истца нельзя рассматривать как лицо, в пользу которого состоялось решение суда. В такой ситуации расходы по производству экспертизы подлежат взысканию с административного истца.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Судом у Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации было запрошено письменное экономическое обоснование стоимости по проведенной экспертизы и фактически затраченного времени на ее проведение.

Как указало Федеральное бюджетное учреждение Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации стоимость проведенной по настоящему делу экспертизы определена в соответствии с приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15 сентября 2021 года № 169 «Об утверждении размера затрат времени на производство судебных экспертиз и экспертных исследований в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации и Порядка применения размера затрат времени на производство судебных экспертиз и экспертных исследований в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации», приказом Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 07 декабря 2021 года № 84 ос/д, а также приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 22 марта 2011 года № 88 «Об утверждении Порядка определения платы для физических и юридических лиц за услуги (работы), относящиеся к основным видам деятельности федерального бюджетного учреждения, оказываемые им сверх установленного государственного задания, а также в случаях, определенных федеральными законами, в пределах установленного государственного задания».

В силу пунктов 4, 5 приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 22 марта 2011 года № 88 учреждение формирует и утверждает перечень платных услуг (работ), а также размер платы за услуги (работы) по согласованию с Министерством юстиции Российской Федерации.

Размер платы за услуги (работы) определяется на основании: установленных нормативными правовыми актами Российской Федерации цен (тарифов) на соответствующие платные услуги (работы) по основным видам деятельности учреждения; размера расчетных и расчетно-нормативных затрат на оказание учреждением платных услуг (работ) по основным видам деятельности, а также на содержание имущества учреждения с учетом: а) анализа фактических затрат учреждения на оказание платных услуг (работ) по основным видам деятельности в предшествующие периоды; б) прогнозной информации о динамике изменения уровня цен (тарифов), входящих в состав затрат учреждения на оказание платных услуг (производство работ) по основным видам деятельности, включая регулируемые государством цены (тарифы) на товары, работы, услуги субъектов естественных монополий; в) анализа существующих и прогнозируемых объема рыночных предложений на аналогичные услуги (работы) и уровня цен (тарифов) на них; г) анализа существующего и прогнозируемого объема спроса на аналогичные услуги (работы).

В соответствии с финансово-экономическим обоснованием стоимость экспертного часа составила 600 рублей, трудозатраты: ознакомление с материалами дела - 10 часов; составление заключения - 50 часов, из них затрачено: земельный участок с кадастровым номером 64:48:040419:15 - 60 часов, нежилое здание с кадастровым номером 64:48:020343:269 - 96 часов; нежилое здание с кадастровым номером 64:44:010105:81 - 96 часов. Стоимость проведенной экспертизы составила: 600 рублей * 252 часа = 151 200 рублей. Стоимость экспертизы не является завышенной, расчет соответствует требованиям, определенным приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15 сентября 2021 года № 169 «Об утверждении размера затрат времени на производство судебных экспертиз и экспертных исследований в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации и Порядка применения размера затрат времени на производство судебных экспертиз и экспертных исследований в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1 058,3 кв.м, расположенного по адресу: , в размере 17 541 323 рублей (рыночная стоимость) по состоянию на 21 мая 2021 года.

Датой подачи заявления считать 06 октября 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 25 334+/-5,5 кв.м, расположенного по адресу: в размере 49 502 636 рублей (рыночной стоимость) по состоянию на 21 мая 2021 года.

Датой подачи заявления считать 21 октября 2021 года.

В удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тандер» в части требования об оспаривании решений государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2021/000402 от 22 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000380 от 08 ноября 2021 года, № ОРС-64/2021/000378 от 08 ноября 2021 года, установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1 045,6 кв.м, расположенного по адресу: , отказать.

Взыскать с акционерного общества «Тандер» в пользу Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы по проведению судебной экспертизы в размере 151 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Аршинова